越南是东南亚城市化进程最快的经济体之一，人口规模已超过 1 亿，住房需求长期处于高位。

从河内到胡志明市，新建公寓、都市区和工业园区住宅持续供应，房地产市场的制度规则也在同步更新。

长期以来，越南住房法律体系以 2014 年《住房法》（65/2014/QH13）为框架。

随着土地制度、房地产经营模式和城市更新节奏的变化，旧法在公寓改造、社会保障性住房、外国人购房等领域逐渐显现出滞后，市场参与者对新规则的需求愈发迫切。

2023 年越南国会（National Assembly of Vietnam）通过新《住房法》，2024 年 8 月与新版《土地法》《房地产经营法》同步施行，此后配套议定和通知持续出台，2026 年仍在修订社会保障性住房条款。

这套法律体系如何运行，外国人如何在其中购房置业，本篇逐一解读。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南《住房法》（27/2023/QH15）及配套法规的最新情况，供关注越南房地产市场的朋友们参考。

（本文汇率基准：1 元人民币≈3500 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南《住房法》的立法背景与施行时间

1、从 2014 年旧法到 2023 年新法

2023 年 11 月 27 日在河内，越南国会第十五届第六次会议通过了新《住房法》（27/2023/QH15），全文共 13 章 198 条，取代施行多年的 2014 年《住房法》（65/2014/QH13）。

新法系统规定了住房发展战略、房屋所有权、住房开发、公寓改造重建、社会保障性住房、公寓管理与使用、房屋交易等制度，覆盖从开发建设到交易管理的全链条。

立法重点集中在三件事：为低收入群体扩大社会保障性住房供应、为老旧公寓改造重建提供法律通道、为外国组织和个人在越南购房设定清晰规则。

2、生效时间提前至 2024 年 8 月 1 日

《住房法》（27/2023/QH15）原文第 197 条规定自 2025 年 1 月 1 日起施行。

2024 年 6 月 29 日，越南国会通过第 43/2024/QH15 号法律，修改《土地法》（31/2024/QH15）、《住房法》（27/2023/QH15）、《房地产经营法》（29/2023/QH15）和《信贷机构法》（32/2024/QH15）若干条款，将《住房法》的施行时间提前至 2024 年 8 月 1 日。

这一调整让《住房法》与新版《土地法》《房地产经营法》同日生效，三法配套实施，统一了房屋产权证书、土地权利和交易规则之间的衔接。

二、外国人在越南购房的资格、数量与产权期限

1、可购房区域（第 16 条）

外国组织、个人可以在房屋投资建设项目内拥有房屋，位于依照越南法律需要保障国防、安全的区域内的项目除外。

国防部、公安部负责通报需要保障国防、安全的区域，省级人民委员会据此确定并公开公布允许外国组织、个人拥有房屋的本地区房屋投资项目名录。

实际操作中，外国买家应先查阅拟购项目是否在省级住房管理机关公布的名录之内。

2、购房主体与形式（第 17 条）

可在越南拥有房屋的外国主体分为三类：

一是依照法律在越南按项目投资建设房屋的外资经济组织；

二是正在越南活动的外资经济组织、外国企业的分支机构和代表处、外国投资基金和外国银行分行，法律统称为外国组织；

三是获准入境越南的外国个人。

拥有形式包括：

外资经济组织通过实施房屋投资项目拥有房屋；外国组织和外国个人通过购买、租赁购买项目业主的商业住房，或接受赠与、继承商业住房拥有房屋；也可以向已经拥有房屋的外国组织、个人购买房屋。

3、购房条件（第 18 条）

外资经济组织必须是依照《住房法》和《房地产经营法》规定的房屋投资项目业主。

外国组织必须持有越南主管机关颁发的投资证书或投资登记证书，证书在签订房屋交易时仍然有效。

外国个人必须不属于依法享有外交、领事优先权和豁免的情形。

4、数量限制（第 19 条）

外国组织和外国个人购买、租赁购买、接受赠与、接受继承并拥有的公寓套间，不得超过一栋公寓楼套间总数的 30%。

独栋住宅方面，在一个相当于一个坊人口规模的区域内，拥有数量不得超过 250 栋；区域内有多栋公寓楼或独栋住宅位于同一条街道的，同样适用上述数量上限。

国防安全区域要求、相当于一个坊人口规模的换算标准，由政府另行规定。

5、产权期限与权利（第 20 条）

外国个人的房屋所有权期限按照买卖、租赁购买、赠与、继承交易约定确定，自获证之日起不超过 50 年，有需求的可延期一次，延期不超过 50 年，期限必须在证书中载明。

外国个人与正在越南生活的越南公民结婚的，享有与越南公民相同的房屋所有权和所有权人权利；与获准入境越南的定居国外越南人结婚的，享有与定居国外越南人相同的待遇。

外国组织的房屋所有权期限不超过投资证书载明的期限，包括延期时间，自获证之日起计算。

所有权期限届满前，所有权人可以直接或委托他人将房屋赠与或出售给在越南有权拥有房屋的对象；超过期限而未出售、未赠与的，房屋属于公有财产。

6、外国所有权人的义务（第 21 条）

外国个人可以将房屋出租用于法律不禁止的目的，但出租前必须依照越南建设部（Ministry of Construction，MOC）规定，向房屋所在地的县级住房管理机关书面通报，并依法缴纳出租活动的税款。

外国组织只能将房屋用于安排本组织正在工作的人员居住。

购房款、租赁购房款必须通过正在越南活动的信贷机构、外国银行分行支付。

三、有期限房屋买卖的核心规则（第 166 条）

1、四种处理情形

《住房法》第 166 条专门规定有期限的房屋买卖，这是旧文《越南〈住房法〉（27/2023/QH15）关于有期限的房屋买卖的相关规定》的核心内容，新法延续并细化了这一制度。

第一种情形，在房屋所有权期间，买方按照合同约定行使权利、履行义务。

第二种情形，所有权期限届满时，向买方颁发的证书不再具有法律效力，房屋所有权转回卖方，卖方或卖方法定继承人向主管机关申请为该房屋出具证书，颁发证书的顺序和程序按照《土地法》规定执行。

第三种情形，买方组织已经破产、解散或者停止运营的，该组织的房屋按照相关法律规定处理，房屋的所有权和运营权按照法律规定移交给个人或者组织。

第四种情形，在确定房屋所有人期间，管理该房屋的组织或者个人可以继续管理该房屋，但不得对该房屋行使所有人权利；房屋交接自确定房主之日起 3 个月内进行。

2、与《土地法》的衔接

有期限房屋买卖的证书出具程序按《土地法》（31/2024/QH15）执行，这是新法体系三法同步生效的直接体现。

外国买家需要同时把握《住房法》的产权期限规则和《土地法》的证书程序，两项制度环环相扣。

四、社会保障性住房政策的持续放宽

1、保障对象与基本框架（第 76 条）

《住房法》第六章规定了社会保障性住房政策，覆盖低收入人群、在工业区内外企业工作的劳动者、公务员、人民武装力量等对象。

第 100/2024/NĐ-CP 号议定细化了保障性住房的开发、管理和购买条件，是保障房领域的基础实施细则。

2、2026 年收入上限提高（第 136/2026/NĐ-CP 号议定）

2026 年 4 月 7 日在河内，越南政府（Government of Vietnam）颁布第 136/2026/NĐ-CP 号议定，再次修改第 100/2024/NĐ-CP 号议定，提高购买社会保障性住房的收入上限。

单身申请者的月均净收入不超过 2500 万越南盾（约合 7143 元人民币），较此前提高 500 万越南盾；单身且抚养未成年子女的，上限提高至 3500 万越南盾（约合 1 万元人民币）。

已婚申请者夫妻合计月均净收入不超过 5000 万越南盾（约合 14286 元人民币），较此前提高 1000 万越南盾。

收入认定以申请人所在机构、单位或企业认证的工资薪金表为准，认定周期为 12 个连续月。

3、配套议定的连续迭代

社会保障性住房实施细则在两年内经历了三次修订：2025 年 10 月 10 日在河内颁布的第 261/2025/NĐ-CP 号议定、2026 年 2 月 9 日在河内颁布的第 54/2026/NĐ-CP 号议定、2026 年 4 月 7 日在河内颁布的第 136/2026/NĐ-CP 号议定。

收入门槛的持续放宽，显示越南政府正通过扩大保障房覆盖面来回应城市住房压力。

五、公寓管理与改造重建

1、公寓管理制度（第 142-158 条）

《住房法》第九章系统规定了公寓的管理与使用，包括公寓会议、管理委员会、运营管理组织、保养经费和公寓区域基础设施工程等内容。

第 95/2024/NĐ-CP 号议定对公寓运营管理、保养经费的收缴使用等事项作了细化。

2、公寓改造重建（第 58-75 条）

《住房法》第五章规定公寓改造、重建制度，涉及规划、补偿回迁安置方案、搬迁拆除等内容。

第 98/2024/NĐ-CP 号议定（2024 年 7 月 25 日在河内颁布）专门细化公寓改造、重建的实施规则，为越南大量老旧公寓的更新提供操作依据。

六、《住房法》配套法规体系与合规要点

1、配套法规一览

《住房法》（27/2023/QH15）施行以来，配套法规形成了法律、议定、通知三级体系，主要文件如下：

法规文件颁布日期生效日期主要内容
越南《住房法》（27/2023/QH15）2023 年 11 月 27 日2024 年 8 月 1 日住房开发、管理、使用的基本法律
第 43/2024/QH15 号法律2024 年 6 月 29 日2024 年 8 月 1 日修改土地法、住房法、房地产经营法、信贷机构法，提前生效时间
第 95/2024/NĐ-CP 号议定2024 年 7 月 24 日2024 年 8 月 1 日《住房法》一般实施细则
第 98/2024/NĐ-CP 号议定2024 年 7 月 25 日2024 年 8 月 1 日公寓改造、重建实施细则
第 100/2024/NĐ-CP 号议定2024 年 7 月 26 日2024 年 8 月 1 日社会保障性住房实施细则
第 05/2024/TT-BXD 号通知2024 年 7 月 31 日2024 年 8 月建设部《住房法》实施细则
第 261/2025/NĐ-CP 号议定2025 年 10 月 10 日2025 年 10 月 10 日修改保障性住房实施细则
第 54/2026/NĐ-CP 号议定2026 年 2 月 9 日2026 年 2 月 9 日修改住房与房地产经营领域多项议定
第 136/2026/NĐ-CP 号议定2026 年 4 月 7 日2026 年 4 月 7 日提高保障性住房收入上限

据越南国会、越南政府、越南建设部公布的法规文件，傲多可®商机网（Aodok.com）调研整理。

2、中国人在越南购房的合规要点

第一步确认资格：核实拟购项目是否在省级住房管理机关公布的允许外国人购房名录内，个人确认不享有外交豁免，组织确认投资证书有效。

第二步控制数量：公寓套间不超过单栋 30%，独栋住宅在一个坊规模区域不超过 250 栋。

第三步安排付款：购房款必须通过越南信贷机构或外国银行分行支付，避免现金交易。

第四步管理期限：外国个人产权最长 50 年，到期前可通过出售或赠与处理；出租房屋须向县级住房管理机关书面通报并纳税。

违反上述规则的交易，可能无法获得房屋证书，房屋所有权得不到法律保障。

傲多可®（Aodok.com）独家点评

越南《住房法》用一部法律同时回答了谁能买、能买多少、能持有多久三个问题，把外国人的购房自由变成有边界的自由。

1、立法节奏：政策密集迭代的背后是市场压力

从 2024 年 8 月三法同步生效，到 2026 年 4 月保障房收入上限第三次上调，越南住房法规两年内密集更新，这在东南亚国家中并不多见。

背后的逻辑很清楚：城市化带来住房缺口，市场需要明确规则，政府需要可执行的政策工具。

2、外国人购房：机会与约束并存

新法给了外国人明确的购房通道，同时设定了项目名录、30% 比例、250 栋上限、50 年期限四道约束。

对投资者而言，这些约束不是障碍而是保护，规则清晰意味着交易安全，期限明确意味着退出路径可预期。

3、合规路径：先查资格再谈投资

外国人购房最常出问题的环节是资格核查和付款渠道，项目不在名录、数量超限、绕过银行付款，都会让交易陷入被动。

建议网友朋友在签约前完成三步：查项目名录、算清数量配额、确认通过银行付款，再进入交易流程。

【骄傲人生 ＆ 更多可能】

越南建设部（Ministry of Construction，MOC）

电话：0243.9760271

邮箱：boxaydung@moc.gov.vn

网址：www.moc.gov.vn

地址：越南河内市二征夫人郡黎大行街 37 号

（37 Le Dai Hanh Street, Hai Ba Trung District, Hanoi, Vietnam）

主营业务：管理越南全国住房、建筑、城市规划与房地产市场，制定建设领域政策法规。

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