越南南部房价：胡志明市、平阳和同奈等地区的价格行情（2026年最新版）

越南南部以胡志明市（Ho Chi Minh City）为核心，连同同奈（Dong Nai）等省组成南部重点经济区，是越南最大的消费市场和第二大工业带。

2025 年 7 月 1 日越南实施省级行政区划合并，原平阳省（Binh Duong）、原巴地头顿省（Ba Ria-Vung Tau）并入胡志明市，新胡志明市面积约 6773 平方公里、人口约 1400 万；同奈省与原平福省（Binh Phuoc）合并为新同奈省。

由于房地产机构仍按合并前的原区域统计，本文沿用这一口径。

2026 年的最新行情显示，胡志明市核心城区一手公寓均价企稳在 9000 万越南盾每平米以上，二手市场在经历低基数后明显回升；中心区与郊区、高端与中端之间的价格分化进一步拉大。

原平阳地区和同奈的公寓价格约为胡志明市核心城区的三分之一至二分之一，租金回报率居全国最高水平。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、艾维颂（Avison Young）、莱坊（Knight Frank）等机构的 2026 年市场报告和越南建设部（MOC）的季度统计，整理越南南部主要城市的房价行情。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南胡志明市：价格企稳，结构分化

1、整体行情：一手企稳，二手回升

按世邦魏理仕（CBRE）2026 年第二季度报告，胡志明市一手公寓均价为 9200 万越南盾每平米（约合 2.6 万元人民币），环比上涨 1%；当季新推公寓仅约 850 套，环比下降 48%，供应明显收缩。

二手市场方面，胡志明市二手公寓均价为 6900 万越南盾每平米（约合 2 万元人民币），环比上涨 2%，同比上涨 34%，涨幅集中在原 2 郡、9 郡和南部地区，得益于交通基础设施建设的带动。

按越南建设部 2026 年第一季度统计，胡志明市公寓平均售价约为 1.12 亿越南盾每平米（约合 3.2 万元人民币）。

不同机构因统计口径不同存在差异，世邦魏理仕（CBRE）的口径为不含增值税和维修基金的公寓销售均价，建设部统计覆盖范围更广。

2、分区价格

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度报告，原守德市（Thu Duc，由原 2 郡、9 郡和守德郡合并而成）一手均价最高，约每平米 1.3 万美元（约合 3.25 亿越南盾，约合 9.3 万元人民币），主要受草田（Thao Dien）高端住宅带动。

其后依次为芽郫（Nha Be）约 9400 美元、平新（Binh Tan）约 7000 美元、芹耶（Can Gio）约 6500 美元、霍门（Hoc Mon）约 5300 美元。

按艾维颂（Avison Young）2026 年第三季度报告，胡志明市一手公寓均价为每平米 3850 美元（约合 9625 万越南盾，约合 2.8 万元人民币）；中心城区和守添（Thu Thiem）半岛为每平米 7000 至 15000 美元，东部和南部的高端项目为每平米 3800 至 5500 美元，西部新开发的豪华项目为每平米 4500 至 4800 美元。

按第一太平戴维斯（Savills）、仲量联行（JLL）2026 年第一季度数据，胡志明市高端公寓（1 郡、2 郡）为每平米 5800 至 8500 美元，同比上涨 14.2%；中端公寓（2 郡、7 郡和守德）为每平米 2800 至 4500 美元，同比上涨 12.8%；经济型公寓（9 郡、平新）为每平米 1600 至 2400 美元，同比上涨 8.1%。

3、典型项目价格

按越南建设部 2026 年第一季度统计，胡志明市部分在售公寓项目的价格如下：

高端项目 Grand Marina Saigon 每平米 4.4 亿至 5.57 亿越南盾（约合 12.6 万至 15.9 万元人民币）；

Metropole Thu Thiem 每平米 3.3 亿至 4.48 亿越南盾（约合 9.4 万至 12.8 万元人民币）；

Empire City 每平米 3.03 亿至 3.93 亿越南盾（约合 8.7 万至 11.2 万元人民币）；

Vinhomes Golden River 每平米 2.23 亿至 3.6 亿越南盾（约合 6.4 万至 10.3 万元人民币）；

The Marq 每平米 2.22 亿至 2.6 亿越南盾（约合 6.3 万至 7.4 万元人民币）。

中端项目 Carillon Apartment 每平米 6800 万至 8100 万越南盾（约合 1.9 万至 2.3 万元人民币）；Republic Plaza 每平米 5200 万至 5900 万越南盾（约合 1.5 万至 1.7 万元人民币）。

4、三季度行情：买家更挑，分化加剧

按艾维颂（Avison Young）2026 年第三季度报告，胡志明市一手公寓供应超过 1.15 万套，新供应集中在南部、西北和东北部。

经济型公寓在原平阳省的迪安（Di An）、顺安（Thuan An）等邻近地区需求强劲，中心城区的高端和豪华公寓则成交谨慎，买家多用自有资金长期持有。

购房贷款利率浮动区间为 12% 至 15%，中心区公寓租金回报率仅 2% 至 3%，杠杆购房和短线投机吸引力下降。

二、平阳（原平阳省）：工业重镇的公寓市场

1、整体价格

原平阳省（Binh Duong）地区紧邻胡志明市核心城区北部，是越南最大的制造业基地之一，拥有越南新加坡工业园（VSIP）等大型园区，也是 2026 年大胡志明市公寓新供应最大的来源。

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度报告，平阳一手公寓均价为每平米 1873 美元（约合 4683 万越南盾，约合 1.3 万元人民币），环比小幅下降 1.3%，同比上涨 3.2%；当季成交约 4343 套，去化率约 59%。

按艾维颂（Avison Young）第三季度统计，平阳一手公寓均价为每平米 1800 至 2800 美元（约合 1.3 万至 2 万元人民币）。

按世邦魏理仕（CBRE）估计，2026 年大胡志明市公寓新供应约 4.5 万套，其中约一半来自原平阳地区。

原平阳地区土地储备充足、配套逐步完善、价格明显低于胡志明市核心城区，是南部住宅供应转移的主要承接区。

2、主要板块

原平阳地区的公寓市场主要集中在四个板块。土龙木市（Thu Dau Mot）是原平阳省的行政中心，新加坡凯德置地（CapitaLand）开发的 Sycamore Orchard Hill 高端项目约每平米 4800 万越南盾（约合 1.4 万元人民币），设有外国人配额。

迪安市（Di An）和顺安市（Thuan An）紧邻胡志明市核心城区，是外派人员最集中的区域，参考价多在每平米 3000 万至 4200 万越南盾（约合 0.9 万至 1.2 万元人民币），如 TT AVIO、Bcons City 等项目。

平阳新城（Binh Duong New City）由日本东急（Tokyu）参与开发，集中 Sora Gardens、Midori Park 等项目；顺安市内另有多个中端项目分布。

3、租金回报全国最高

按仲量联行（JLL）2026 年第一季度统计，原平阳地区公寓租金回报率为 6.8% 至 7.5%，居全国最高水平。

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年 8 月统计，原平阳地区和同奈的外派公寓月租金为 450 至 1400 美元（每平米每月 7.5 至 15 美元），毛回报率 6.8% 至 8.4%。其中 VSIP 1 旁边的 The Habitat 两房月租 610 至 790 美元，回报率 7.2% 至 7.8%。

迪安市的 Bcons City 两房月租 395 至 530 美元，回报率 8.0% 至 8.6%；平阳新城的 Sora Gardens 两房月租 630 至 850 美元，回报率 6.8% 至 7.3%。

三、越南同奈：机场带动的新兴市场

1、边和：外派住房的传统基地

新同奈省（Dong Nai）由原同奈省与原平福省合并而成，省会边和市（Bien Hoa）是传统工业城市，与原平阳地区一起构成胡志明市北翼工业带。

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年 8 月统计，边和市滨城（Amber Court、The Pegasus 等项目）的两房月租 550 至 750 美元，毛回报率 7.0% 至 7.5%。边和房价低于平阳，但距离胡志明市中心的通勤时间更长。

2、隆城：新机场经济区

隆城（Long Thanh）是越南正在建设的隆城国际机场所在地，也是同奈省土地和房产投资最活跃的区域。

按房产中介 Happy Land 2026 年 10 月数据，紧邻机场的 Century City 城镇项目，地块约 18 亿越南盾（约合 51 万元人民币）起，联排约 38 亿越南盾（约合 109 万元人民币）起，别墅和商铺约 53 亿越南盾（约合 151 万元人民币）起。

机场通航预期是这一区域价格的主要支撑，实际成交以项目报价为准。

工业地产方面，按世邦魏理仕（CBRE）统计，2026 年上半年南部工业土地净吸纳面积同比增长 125%，主要由平阳和同奈驱动，制造业扩建需求正在恢复。

四、越南巴地头顿（原巴地头顿省）与其他南部地区

原巴地头顿省（Ba Ria-Vung Tau）地区以头顿（Vung Tau）海滨城市和盖梅（Cai Mep）深水港闻名。

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度报告，原巴地头顿地区一手公寓均价约每平米 2915 美元（约合 7288 万越南盾，约合 2.1 万元人民币）。

按艾维颂（Avison Young）第三季度统计为每平米 1900 至 4500 美元（约合 1.4 万至 3.2 万元人民币），高端滨海项目拉高价格上限。

原隆安省（Long An）地区并入新西宁省（Tay Ninh）后，公寓价格与平阳、同奈接近，属于刚需和外溢需求市场。

五、越南南部房价格局速览

区域	公寓一手均价（2026 年）	约合人民币	特点
胡志明市中心与守添	每平米 7000 至 15000 美元	约 5 万至 10.7 万元每平米	豪宅与高端公寓集中
胡志明市整体一手	9200 万越南盾每平米	约 2.6 万元每平米	供应收缩，价格企稳
胡志明市二手公寓	6900 万越南盾每平米	约 2 万元每平米	同比涨 34%，低基数回升
平阳（原平阳省）	每平米 1800 至 2800 美元	约 1.3 万至 2 万元每平米	大胡志明供应主力
平阳迪安、顺安	每平米 3000 万至 4200 万越南盾	约 0.9 万至 1.2 万元每平米	外派人员集中，租金回报最高
同奈边和	与平阳相近	约 1 万元每平米上下	传统工业城市
同奈隆城	联排约 38 亿越南盾起	约 109 万元人民币起	新机场经济区
巴地头顿（原省）	每平米 1900 至 4500 美元	约 1.4 万至 3.2 万元每平米	滨海度假与港口