越南和中国房地产市场对比：商品房、房地产开发运营和中介服务等（2026年最新版）

中国网友朋友看越南楼市，通常会先问一个问题：越南会不会重演中国过去二十年的房地产故事。

这个问题没有简单答案，因为两个市场虽然都叫房地产，底层的土地制度、产权规则、玩家结构和交易方式差异很大。

越南过去十几年借助制造业转移和外资流入，城市化与住房需求同步升温，河内和胡志明市的房价经历了完整的上涨、调整、复苏周期。

中国则刚刚走完一轮深度调整，从高歌猛进转入企稳修复阶段，销售规模连续几年收缩后出现止跌迹象。

把两个市场放在一起对比，最有价值的不是比较谁涨谁跌，而是看清哪些逻辑相通、哪些逻辑完全不同。

本文从商品房、房地产开发运营、房产中介服务三个维度做横向对比，供网友朋友参考。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了中国和越南房地产市场在商品房、房地产开发运营和中介服务等领域的最新情况，供关注中国和越南房地产市场的朋友们参考。

（本文汇率基准：1 美元≈6.7 元人民币，1 元人民币≈3870 越南盾，2026 年 10 月）

一、中国和越南商品房市场规模与房价水平的对比

1、中国商品房市场规模与房价

据国家统计局数据，2025 年全国新建商品房销售面积 88101 万平方米，比上年下降 8.7%；新建商品房销售额 83937 亿元，下降 12.6%，其中住宅销售额下降 13.0%。

按销售额与销售面积计算，2025 年全国新建商品房均价约 9527 元/平方米。

进入 2026 年，市场出现企稳信号。据国家统计局数据，2026 年 8 月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，其中上海上涨 0.4%，广州上涨 0.1%，深圳上涨 0.2%，北京下降 0.2%；二三线城市价格降幅总体收窄。

2、越南商品房市场规模与房价

越南住宅市场以公寓为主，据肯氏研究（Ken Research）2026 年报告，越南房地产市场 2025 年整体规模约 300 亿美元（约合 2010 亿元人民币），全国住宅成交套数约 60 万套。

据世邦魏理仕越南（CBRE Vietnam）数据，河内 2026 年第二季度一手公寓均价约 9500 万越南盾/平方米（约合 2.45 万元人民币/平方米），环比上涨 12%，同比上涨 21%。

胡志明市转售公寓均价约 1.08 亿越南盾/平方米（约合 2.79 万元人民币/平方米），整体高于河内，但两大城市之外的市场价格明显更低，分化显著。

3、中国和越南商品房市场规模与房价对比表

对比维度	中国（2025 年）	越南（2025 年）
市场规模	新建商品房销售额 83937 亿元	整体市场规模约 300 亿美元（约合 2010 亿元人民币）
成交规模	新建商品房销售面积 88101 万平方米	全国住宅成交约 60 万套
全国均价	新建商品房约 9527 元/平方米	以两大城市公寓为主，无全国统一口径
核心城市房价	一线城市新房价格环比回升	河内一手公寓约 2.45 万元/平方米，胡志明市转售公寓约 2.79 万元/平方米
市场阶段	深度调整后企稳修复	复苏上行，分化加剧

（数据来源：国家统计局、肯氏研究（Ken Research）、世邦魏理仕越南（CBRE Vietnam），2026 年）

二、中国和越南商品房产权与购房规则的对比

1、土地制度与产权年限

中国实行土地国有制，住宅用地使用权期限为 70 年，期满依法自动续期。

越南同样实行土地国有制，个人和企业取得的是土地使用权，外国人在越南购买公寓获得的产权期限为 50 年，期满可申请延长一次；外国人与越南公民结婚，可转为长期稳定所有权。

2、外国人购房限制

中国对外国人在华购房实行与本地居民相同的限购政策，多数城市要求提供工作或学习证明。

越南对外国人购房设有限额：单栋公寓楼内外国人持有比例不能超过总户数的 30%，在一个坊级区域内外国人持有的独立住宅不能超过 250 套，外国人不能购买带地住宅和单独的土地。

3、预售制度

中国商品房以预售为主，近年部分城市推进现房销售试点。

越南期房销售需满足第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Law on Real Estate Business）规定的条件，开发商须取得预售许可，预售款使用受到监管。

4、中国和越南商品房产权与购房规则对比表

对比维度	中国	越南
土地制度	土地国有，住宅用地 70 年	土地国有，土地使用权制
外国人产权	70 年，期满自动续期	公寓 50 年，可续一次
外国人购房限额	与本地居民同限购	公寓不超过 30%，独立住宅不超过 250 套
可购物业类型	商品房均可购（符合限购）	公寓和项目内独立住宅，不能买土地
预售制度	预售为主，试点现房	须满足法律条件并获预售许可

（数据来源：中国《民法典》、第 27/2023/QH15 号《住房法》（Law on Housing）、第 31/2024/QH15 号《土地法》（Law on Land）、第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Law on Real Estate Business））

三、中国和越南房地产开发运营格局的对比

1、中国开发商格局

据中指研究院（China Index Academy）数据，2025 年销售规模超千亿的房企仅剩 10 家。

保利发展（600048）以约 2530 亿元销售额蝉联榜首，中海地产（00688）以约 2512 亿元位列第二，华润置地（01109）、绿城中国（03900）、招商蛇口（001979）等紧随其后。

行业整体从高周转扩张转向保交付、稳经营，头部房企收缩投资、压降负债，现房和准现房销售占比提升。

2、越南开发商格局

越南市场由本土开发商主导。

温纳地产（Vinhomes）隶属温纳集团（Vingroup），是越南最大的住宅开发商，2025 年税后利润 42.1 万亿越南盾（约合 109 亿元人民币），创历史纪录（2026 年 1 月 30 日公布）；2026 年目标营收 285 万亿越南盾（约合 736 亿元人民币）、税后利润 60 万亿越南盾（约合 155 亿元人民币）。

诺瓦兰集团（Novaland）2026 年上半年合并营收 5.096 万亿越南盾（约合 13.2 亿元人民币），完成全年计划的 22%（2026 年 7 月 30 日公布）。

外资开发商进入越南不能直接购买土地，通常以合资或租赁工业区土地等形式落地，这决定了越南开发市场长期由本土企业掌控。

3、中国和越南房地产开发运营格局对比表

对比维度	中国	越南
头部企业	保利发展（600048）、中海地产（00688）等	温纳地产（Vinhomes）、诺瓦兰集团（Novaland）等
2025 年头部销售	保利发展约 2530 亿元	温纳地产税后利润约 109 亿元人民币
行业阶段	收缩调整，保交付、稳经营	复苏扩张，头部加速交付
外资参与	外资房企收缩，内资主导	外资不能直接买地，本土主导

（数据来源：中指研究院（China Index Academy）、温纳地产（Vinhomes）、诺瓦兰集团（Novaland）财报，2026 年）

四、中国和越南房产中介服务模式的对比

1、中国中介模式

贝壳（Beike）是中国最大的房产交易服务平台，2025 年总交易额（GTV）31833 亿元（约合 3.18 万亿元人民币），净收入 946 亿元，同比增 1%，其中二手单量增长 11% 创新高（2026 年 3 月 16 日发布）。

贝壳以经纪人合作网络（Agent Cooperation Network，ACN）模式著称，把房源获取与交易达成拆分为多个角色，按贡献分配佣金。

中国二手房经纪佣金一般按成交价的 1% 到 3% 收取，由买卖双方或单方承担。

2、越南中介模式

越南一手房销售以开发商直销加授权分销为主，买家无论通过中介还是售楼处购买，成交价格一致，分销商佣金由开发商支付，不转嫁给买家。

越南二手房交易中，卖家支付的经纪佣金一般在成交价的 1% 到 3%，买家聘请代理的费用住宅约 1%、商业约 2%（据越南房产中介行业公开指南，2026 年）。

3、中国和越南房产中介服务模式对比表

对比维度	中国	越南
行业龙头	贝壳（Beike）等平台型企业	开发商分销商与本土经纪公司
一手房佣金	开发商渠道费，通常计入房价	开发商支付分销佣金，买家价格一致
二手房佣金	约 1% 到 3%，买卖双方承担	卖家约 1% 到 3%，买家代理约 1% 到 2%
平台化程度	线上平台加经纪人合作网络（ACN）	线下经纪为主，线上平台起步

（数据来源：贝壳（Beike）2025 年财报、越南房产中介行业公开指南，2026 年）

五、中国和越南购房税费与交易成本的对比

中国购房涉及契税、增值税、个人所得税等，越南购房涉及增值税、注册费、维修基金、转让个人所得税等，两国都没有普遍征收的年度房产税。

具体对比如下：

税费项目	中国	越南	对比说明
新房增值税	二手房交易约 5.3%，满 2 年免征	房价的 10%，包含在挂牌价中	越南新房成本已含税
契税或注册费	契税 1% 到 2%（140 平方米及以下 1%）	注册费 0.5%	越南登记费明显更低
维修基金	约 1% 到 2%（各地标准不同）	房价的 2%	两边水平接近
持有税	无普遍性年度房产税	无普遍性年度房产税	两国持有成本都低
租金收入税	约 4% 到 10%（按个税阶梯）	租金收入的 10%	越南固定税率，中国按阶梯
转让个人所得税	总价 1%（核定）或差额 20%	转售总价的 2%	越南按总价征收
产权年限	70 年，自动续期	外国人 50 年，可续一次	两国最大差异之一