越南北部房价：河内、北宁和海防等地区的价格行情（2026年最新版）

越南北部是越南工业投资最密集的区域：

河内是首都和政治经济中心，北宁、北江、兴安围绕三星电子（Samsung Electronics）、富士康（Foxconn）等巨头的工厂集群形成卫星城市带，海防则是北部第一大港和制造业重镇。

工业园区的扩张带来大量就业人口，也把住宅价格从河内一路推到卫星城。

2026 年的最新行情显示，河内一手公寓均价已经超过胡志明市，成为越南房价最贵的城市；但进入第三季度，市场明显降温，去化率大幅下降，二手市场转向买方。

北宁、海防等地的公寓价格仍明显低于两大城市，租金回报率反而更高。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据世邦魏理仕（CBRE）、艾维颂（Avison Young）、莱坊（Knight Frank）等机构的 2026 年市场报告和越南建设部（MOC）的季度统计，整理越南北部主要城市的房价行情。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南河内：均价已超过胡志明市

1、整体行情：一手价格创新高，二手开始回调

按世邦魏理仕（CBRE）2026 年第一季度报告，河内内城区及周边（含嘉林（Gia Lam）、东英（Dong Anh）等郡，不含兴安省文江（Van Giang）综合城镇项目）的一手公寓均价为 1.02 亿越南盾每平米（约合 2.9 万元人民币），同比上涨 29%，同期胡志明市一手均价为 9100 万越南盾每平米（约合 2.6 万元人民币），河内首次在均价上超过胡志明市。

如果计入文江的大型城镇项目，大河内市场公寓均价为 8400 万越南盾每平米（约合 2.4 万元人民币），环比上涨 8%，同比上涨 13%。

二手市场方面，2026 年第一季度河内公寓二手均价稳定在 6200 万越南盾每平米（约合 1.8 万元人民币），自 2025 年第四季度起已出现调整迹象，超过半数统计项目的挂牌价环比持平或下降。

供应端，2026 年上半年河内新推约 1.66 万套公寓，为五年来最高上半年供应量；连续两个季度没有新项目定价低于 6000 万越南盾每平米。

第二季度内城区及近中心郡（青春（Thanh Xuan）、西湖（Tay Ho）、东英）推出超过 3000 套单价 1.2 亿越南盾以上的公寓，把第二季度一手均价推高至约 9500 万越南盾每平米（约合 2.7 万元人民币），环比上涨 12%，同比上涨 21%。

2、分区价格

河内公寓价格按区位分为三个梯队。

第一梯队是西湖郡和巴亭郡，湖景和行政核心区的高端公寓普遍在每平米 1.5 亿至 2 亿越南盾（约合 4.3 万至 5.7 万元人民币），环湖别墅更高；

第二梯队是纸桥郡、南慈廉等新兴商务区，改善型公寓在每平米 8500 万至 1.2 亿越南盾（约合 2.4 万至 3.4 万元人民币）；

第三梯队是近郊大型社区，如 Vinhomes 旗下大盘，刚需公寓在每平米 6000 万至 8500 万越南盾（约合 1.7 万至 2.4 万元人民币）。

按艾维颂（Avison Young）第三季度报告，河内内城区与西湖西（Tay Ho Tay）区域的一手价格波动区间约为每平米 5500 至 9800 美元，东部和西部卫星城市区的新高端公寓在每平米 3300 至 4500 美元之间。

3、典型项目价格

按越南建设部 2026 年第一季度统计，河内部分在售公寓项目的价格如下：

Vinhomes Metropolis 每平米 1.92 亿至 2.58 亿越南盾（约合 5.5 万至 7.4 万元人民币）；

D'. Le Roi Soleil 每平米 1.70 亿至 2.23 亿越南盾（约合 4.9 万至 6.4 万元人民币）；

Vinhomes Skylake 每平米 1.40 亿至 1.78 亿越南盾（约合 4 万至 5.1 万元人民币）；

Lumi Hanoi 每平米 9200 万至 1 亿越南盾（约合 2.6 万至 2.9 万元人民币）；

Imperia Sola Park 每平米 8300 万至 9600 万越南盾（约合 2.4 万至 2.7 万元人民币）；

Grand SunLake 每平米 6400 万至 8200 万越南盾（约合 1.8 万至 2.3 万元人民币）。

4、三季度市场转折：去化率腰斩

2026 年第三季度，河内一手公寓市场结束了普涨阶段。

按艾维颂（Avison Young）报告，第三季度河内一手公寓均价为每平米 4180 美元（约合 1.05 亿越南盾，约合 3 万元人民币），开发商价格环比仅上涨 1.5% 至 2.3%；去化率仅约 31%。

而去年同期为 70% 至 80%。莱坊（Knight Frank）记录的当季去化率为 38%，为 2024 年以来最低，总成交套数环比下降 40%、同比下降 52%。

当季河内新增供应 3200 多套，在售一手房源总量升至近 1.15 万套；超过 80% 的新房源属于高端和豪华细分市场，中端和平价市场几乎缺位。

购房贷款利率浮动区间高达 12% 至 15%，超出多数自住买家的承受力。

与一手市场相反，二手市场已转向买方，持有现金的买家向结束本金宽限期的业主压价 8% 至 12%。

二、越南北宁与兴安：工业卫星城的住宅价格

1、北宁

北宁省（Bac Ninh）是三星电子（Samsung Electronics）最大的手机生产基地所在地，工业园聚集大量制造业白领和工程师，住宅需求以出租和刚需为主。

按国际数据平台 Numbeo 2026 年 6 月统计，北宁市中心公寓价格约为每平米 4300 万越南盾（约合 1.2 万元人民币），市区外约为每平米 2000 万越南盾（约合 0.6 万元人民币），市中心一房公寓月租金约 1800 万越南盾（约合 5143 元人民币）。样本量较小，实际成交价以项目报价为准。

北宁的公寓供应以中小型项目为主，价格明显低于河内市区，但靠近工业园的项目租金回报率较高。住宅价格与河内之间的价差，是许多工厂外派人员选择在北宁买房或租房的原因。

2、兴安文江：大河内的价格洼地与供应主力

兴安省（Hung Yen）文江镇（Van Giang）紧邻河内，是 Vinhomes Ocean Park 等大型城镇项目的集中地。

按世邦魏理仕（CBRE）统计，文江项目约占 2026 年河内市场总供应的三成以上，因为价格低于内城区，把计入文江后的大河内公寓均价拉低至 8400 万越南盾每平米。

文江大盘面向河内外溢的自住和投资需求，配套学校、医院和商业体，但距离河内中心通勤时间较长，价格波动也大于内城。

3、北江

北江省（Bac Giang）与北宁相邻，同样是富士康（Foxconn）等代工厂的集聚地。

按房产中介 HouseInHanoi 2026 年 10 月挂牌数据，北江市中心的 Vinhomes Sky Park（又称 Vinhomes Bac Giang）公寓约合每平米 1950 美元（约合 4875 万越南盾，约合 1.4 万元人民币），一房总价 12 亿至 14 亿越南盾（约合 34 万至 40 万元人民币），三房总价 39 亿至 41 亿越南盾（约合 111 万至 117 万元人民币）。

北江保障性住房价格更低，2026 年 2 月北江省公布的社会住房项目售价为每平米 1856 万越南盾（约合 5303 元人民币，含增值税）。

三、越南海防：港口城市的公寓价格

1、整体价格水平

海防市（Hai Phong）是越南北部第一大港和重要的工业城市，公寓价格低于河内，但高于多数内陆省份。

按越南建设部 2026 年第一季度统计，海防在售公寓项目中，The Minato Residence 每平米约 5000 万至 6200 万越南盾（约合 1.4 万至 1.8 万元人民币），Sentosa Sky Park 每平米约 4200 万至 5300 万越南盾（约合 1.2 万至 1.5 万元人民币）。

按 Numbeo 2026 年 10 月统计，海防市中心公寓价格约为每平米 3500 万越南盾（约合 1 万元人民币），市区外约为每平米 2500 万越南盾（约合 0.7 万元人民币），市中心一房公寓月租金约 633 万越南盾（约合 1809 元人民币）。

2、国际标准项目拉开价格上限

海防高端市场由外资开发商项目带动。

按房产平台 Dot Property 和 FazWaz 2026 年 10 月挂牌数据，由马来西亚嘉木达置地（Gamuda Land）开发、正对永旺购物中心（AEON Mall）的 Ambience 项目，是海防第一个国际标准公寓，挂牌价约每平米 7200 万至 7500 万越南盾（约合 2.1 万元人民币）。

Vinhomes Imperia 和 Vinhomes Marina 等项目的挂牌价也在每平米 6200 万至 7300 万越南盾区间。

3、租金回报率领先

按 Numbeo 统计，海防公寓租金回报率市中心约 6.3%、市区外约 6.6%，明显高于河内和胡志明市主城区 3.5% 至 4.5% 的水平。

海防住宅价格基数低、工厂就业人口稳定，是越南北部以收租为目标的主要市场。

四、越南北部房价格局速览

区域	公寓一手均价（2026 年）	约合人民币	特点
河内内城及周边	1.02 亿越南盾每平米	约 2.9 万元每平米	全国最贵，同比涨 29%
大河内（含文江）	8400 万越南盾每平米	约 2.4 万元每平米	文江大盘拉低均价
河内高端（西湖、巴亭）	1.5 亿至 2.58 亿越南盾每平米	约 4.3 万至 7.4 万元每平米	湖景、行政核心区
河内二手公寓	约 6000 万至 6200 万越南盾每平米	约 1.7 万至 1.8 万元每平米	2026 年开始回调
北宁市中心	约 4300 万越南盾每平米	约 1.2 万元每平米	工业园驱动，样本较小
海防市中心	约 3500 万至 5300 万越南盾每平米	约 1 万至 1.5 万元每平米	港口工业城市
海防高端项目	约 7200 万至 7500 万越南盾每平米	约 2.1 万元每平米	外资开发商项目
北江 Vinhomes Sky Park	约 4875 万越南盾每平米	约 1.4 万元每平米	代工厂集聚地