2025年，越南房地产市场在分化中逐步复苏，河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）作为两大核心市场，凭借截然不同的增长动力走出了差异化发展路径。
进入2026年，随着宏观经济向好、政策红利持续释放、基础设施建设提速及市场供需格局调整，河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）两大城市房地产市场将延续分化态势，同时迎来规范化发展的全新机遇。
本文由傲多可®商机网（www.Aodok.com）结合过往市场数据、2026年最新政策动态及金融市场信号，全面展望河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产市场的发展趋势、核心机遇与潜在挑战。
一、整体市场基调：复苏延续，规范前行
2025年，越南房地产市场经历了从低迷观望到逐步回暖的转变，Batdongsan.com.vn 的调查显示，全年市场呈现“分化复苏、局部升温”的特征，48%的房产中介反映第四季度交易量环比下滑，但核心城市核心板块已显现明确复苏迹象。
进入2026年，这一复苏态势将进一步延续，同时行业迎来系统性变革。一系列房地产相关新政密集落地，为市场健康发展筑牢基础，而宏观经济的稳定增长则为市场注入持续动力。
从宏观支撑来看，One Mount 集团客户与市场洞察总监陈明珠预测，2026年越南GDP增速将达7.1%，位居区域前列，宏观经济的稳定将持续提振购房者与投资者信心。
从政策层面看，2026年1月1日起，全新的土地价格表正式施行，终结了土地定价“双轨制”，建立起贴近市场的市场化定价机制；农地转住宅费用大幅降低，精准支持刚需群体。
2026年3月1日，越南房产“电子身份证”制度正式启动，构建全国统一的房地产数据库，推动市场向透明化、数字化转型。
这些政策将从根本上重塑市场规则，缓解此前的法律瓶颈，盘活停滞项目，为两大核心城市市场发展提供制度保障。
值得关注的是，金融市场信号也为房地产市场提供了间接参考。截至2026年3月9日，越南胡志明指数（VNINDEX）近期呈现波动下行态势，3月9日收盘值较3月6日下跌6.51%，成交额达410.2992万亿越南盾（Vietnamese Dong），市场情绪的波动或对房地产投资端产生一定影响，但核心住宅板块的刚性需求仍将支撑市场稳定前行，并未改变长期复苏趋势。
二、河内市（Hanoi）：稳中有调，刚需主导，外溢效应凸显
2025年，河内房地产市场凭借市中心自住需求与基础设施外溢效应率先显现复苏迹象，2026年，这一趋势将持续，市场整体呈现“稳中有调、刚需主导、区域外溢”的特征，中端公寓板块或迎来调整，而低价板块与周边区域将成为增长亮点。
基础设施建设仍是河内市（Hanoi）市场的核心驱动力。截至2025年底，河内市（Hanoi）环路周边公寓项目数量已从2015年前的269个增至近700个，增长近2.6倍，二环线、三环线沿线区域始终是公寓需求的核心聚集区。
2026年，随着环路网络的进一步完善及行政流程简化，河内市（Hanoi）城东、城西、城北区域的项目入市速度将持续加快，区域发展潜力进一步释放。
同时，新土地价格表的施行使得河内市（Hanoi）郊区地价出现明显调整，东英县（Dong Anh District）、怀德县（Hoai Duc District）等地价涨幅达24%-26%，这将进一步推动资金向低价板块转移，带动近市中心低价区域的房价稳步上涨。
分板块来看，公寓市场仍是核心支撑，但增速将有所放缓。2025年前11个月，原南慈廉区（Former Nam Tu Liem District）、河东（Ha Dong）、纸桥（Cau Giay）等区域公寓关注度位居前列，2026年，刚需型中端公寓仍将是市场主力，但经历2025年的快速涨价后，该板块或进入冷却期，2026-2027年将面临一定的价格调整压力。
连栋住宅市场则将延续“量稳价涨”的态势，原河东（Former Ha Dong）、黄梅（Hoang Mai）、北慈廉（Bac Tu Liem）等近市中心且房价相对较低的区域，挂牌价仍将保持稳步上涨，相较于2023年初的涨幅有望持续扩大。商铺市场则呈现“租涨购稳”的特征，租赁需求将持续上升，但租金回报率难以提升，主要因售价上涨幅度远超租金涨幅。
此外，河内市（Hanoi）购房需求的外溢效应将进一步凸显。Batdongsan.com.vn 数据显示，河内市（Hanoi）本地购房者在本地找房的比例从2023年一季度的81%降至2025年四季度的59%。
2026年，随着周边北宁省（Bac Ninh Province）、兴安省（Hung Yen Province）等省份供应量的显著增加，河内市（Hanoi）购房需求的外溢将进一步加剧，带动周边区域房地产市场协同发展。
同时，农地转住宅费用的降低，将激活河内市（Hanoi）城郊及周边的存量土地，满足刚需群体的自建住房需求，进一步丰富市场供给结构。
三、胡志明市（Ho Chi Minh City）：加速增长，供应扩容，卫星城成新引擎
与河内市（Hanoi）的“稳中有调”不同，2026年胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产市场将进入新一轮加速增长周期，人口分散化（decentralization）趋势持续加剧，卫星城崛起与基础设施完善成为核心增长动力，公寓供应扩容将逐步缓解供需矛盾，推动市场向均衡化发展。
区域联通基础设施的完善的是胡志明市（Ho Chi Minh City）市场增长的核心支撑。2025年，地铁线路、边沥–隆城高速（Ben Luc – Long Thanh Expressway）及连接同奈省（Dong Nai Province）的桥梁网络已为顺安（Thuan An）、安宁（Di An）、原头顿区域（Former Vung Tau Area）等卫星城带来强劲增长动力。
2026年，随着这些基础设施的进一步落地完善，卫星城的集聚效应将进一步凸显，成为房地产市场的新增长极。
同时，2025年第三、四季度多个大型停滞项目顺利解封，加上2026年新政推动下项目审批流程优化，胡志明市（Ho Chi Minh City）将迎来多个新项目入市，市场供应量大幅增加，其中公寓项目仍是供应主力。
公寓市场将呈现“供应扩容、价格企稳”的态势。2015年前，胡志明市（Ho Chi Minh City）公寓供应主要集中在市中心二环线内，仅324个项目，截至2025年底已增至约1050个，十年增长3.2倍，且供应重心向城市东北部转移。
2026年，随着新项目的集中入市，此前因供应受限导致的房价快速上涨态势将得到缓解，房价逐步企稳，但原芽陂区（Former Nha Be District）、原第七郡（Former District 7）、守德市（Thu Duc City）等核心区域及卫星城核心板块，因需求旺盛，房价仍将保持温和上涨，相较于2023年初的涨幅有望维持在30%-65%区间。
连栋住宅市场则呈现“价稳量稳”的特征。2025年四季度，胡志明市（Ho Chi Minh City）市中心连栋住宅挂牌价约2.1亿—2.86亿越南盾（Vietnamese Dong）/平方米（约8075—11000美元），是公寓价格的1.4—2.2倍。
2026年，核心区域连栋住宅价格将保持稳定，而平新（Binh Thanh）、富润（Phu Nhuan）等外延区域，因价格压力缓解，将吸引更多刚需与改善型需求入场，交易量稳步提升。
此外，房产“电子身份证”制度的落地，将进一步提升胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产交易的透明度，打击投机行为，为市场健康发展提供保障，也将增强投资者对市场的信心。
值得关注的是，2026年胡志明市（Ho Chi Minh City）拟实施的新土地价格表草案，将对市场产生差异化影响——原平阳省区域（Former Binh Duong Province Area）地价最高可涨至现行标准的8倍，原巴地—头顿省区域（Former Ba Ria-Vung Tau Province Area）最高上调3.78倍，这将大幅增加普通家庭“农转居”的税费负担，可能导致部分刚需群体被迫退出合法购房市场，间接推高核心区域房价。
同时，作为社会住房建设的核心城市，胡志明市（Ho Chi Minh City）2026年将按计划完成社会住房建设任务，重点服务低收入群体及工业园区工人，这将在一定程度上缓解刚需住房压力，丰富市场供给结构，与商品住房形成互补。
四、两大城市共同挑战：泡沫隐忧与发展失衡
尽管2026年河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产市场均有明确的增长动力和政策支撑，但两大城市仍面临共同的潜在挑战，其中房地产泡沫隐忧与发展失衡问题尤为突出。
从市场泡沫来看，越南（Vietnam）楼市过热迹象已逐步显现，截至2026年初，主要城市住宅均价较初期翻近八倍，胡志明市（Ho Chi Minh City）房价收入比高达35.5倍，远超国际5-7倍的警戒线，意味着普通居民购房压力极大，市场投机氛围浓厚。
资金“脱实向虚”现象严重，开发商杠杆率飙至12.8倍，银行大量信贷注入房地产市场，潜在风险敞口持续扩大，而同期制造业中小企业贷款满足率不足31%，设备更新贷款审批周期漫长，这种资源错配可能进一步加剧经济失衡，拖垮尚未夯实的制造业根基。
在发展失衡方面，两大城市均存在区域发展不均、供需结构失衡的问题。
河内市（Hanoi）郊区与市中心发展差距明显，低价板块与核心区域房价鸿沟较大；胡志明市（Ho Chi Minh City）卫星城与主城区的配套设施衔接仍需完善，部分卫星城存在“重开发、轻配套”的现象，教育、医疗等公共资源跟进滞后。
同时，新土地价格表的实施虽推动市场化定价，但也导致部分区域“农转居”成本飙升，如胡志明市（Ho Chi Minh City）芹蒢县（Can Gio District）一块230平方米土地的“农转居”税费较此前暴涨12倍，这将加剧刚需群体的购房难度，导致合法住宅用地供应减少，进一步推动房价分化。
此外，中小开发商资金链紧张问题仍未完全缓解，新地价表实施后，开发商前期投入增加，中小房企可能因资金压力推迟或取消项目，导致市场供给进一步向高端倾斜，中端刚需产品持续萎缩。
政策层面的执行差异也带来一定挑战。尽管越南政府出台了一系列规范市场的政策，但各地推进进度不一，部分区域行政效率偏低，项目审批流程仍需优化。
同时，2026年新增的三种国家土地收回情况，虽旨在促进经济发展，但也可能引发土地产权纠纷，对房地产市场稳定产生一定影响。
此外，越南盾（Vietnamese Dong）2025年贬值约3.5%，贬值预期加速了房地产投机行为，进一步推高市场风险，若泡沫破裂，将对两大核心城市房地产市场造成沉重打击，甚至影响整个国家的经济稳定。
五、2026年市场总结与展望
综合来看，2026年越南河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产市场将延续“分化复苏、规范前行”的整体基调，但发展路径仍有显著差异：
河内市（Hanoi）将保持“稳中有调”的态势，以刚需为主导，依托基础设施外溢效应，推动市场向低价板块及周边区域延伸，中端公寓板块将进入调整期，社会住房与刚需产品成为市场稳定器；
胡志明市（Ho Chi Minh City）则进入加速增长周期，卫星城崛起与供应扩容成为核心亮点，公寓市场逐步实现供需均衡，房价趋于企稳，但需警惕地价上涨带来的刚需挤出效应。
政策红利与宏观经济支撑将为两大城市市场发展提供重要保障：全新土地价格表、房产“电子身份证”等新政推动市场透明化、规范化，农地转住宅费用降低、社会住房建设提速等举措精准支持刚需群体，7.1%的GDP增速预期持续提振市场信心。
但同时，市场泡沫隐忧、资金“脱实向虚”、区域发展失衡等挑战也不容忽视，若不能有效引导资金回归实体经济，规范投机行为，可能导致市场风险加剧，影响越南房地产市场的长期健康发展。
对于投资者而言，2026年需摒弃投机心态，依托市场数据与政策导向，重点关注两大城市的核心增长板块：
河内市（Hanoi）可重点关注三环线沿线低价区域及周边省份的外溢板块，聚焦刚需型住宅产品；胡志明市（Ho Chi Minh City）可重点布局卫星城核心区域及配套完善的外延板块，把握供应扩容带来的均衡发展机遇。
对于刚需购房者而言，政策红利期仍是入场的有利时机，可重点关注社会住房及中端刚需公寓，规避高价投机板块。
长远来看，随着越南（Vietnam）基础设施建设持续完善、政策体系不断健全、宏观经济稳步增长，河内市（Hanoi）与胡志明市（Ho Chi Minh City）房地产市场仍有较大发展空间。
但唯有平衡房地产市场与实体经济的关系，遏制投机行为，优化供需结构，推动区域均衡发展，才能实现两大核心城市房地产市场的可持续复苏，使其真正成为支撑越南经济增长的重要力量。