越南工业地产与工业园配套住房的价格行情（2026年最新版）

越南工业地产由工业园土地、现成厂房（Ready-Built Factory，RBF）和现成仓库（Ready-Built Warehouse，RBW）三个层次构成，工业园周边的配套住房则是外资工厂员工的实际居住载体。

2026 年，北部电子与半导体产业链持续扩产，南部在省级合并后进入规划过渡期，南北租金走势出现明显分化。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度越南北部与南部工业市场报告、第一太平戴维斯（Savills）与世邦魏理仕（CBRE）的市场统计，以及越南房产平台 KTG 工业（KTG Industrial）、LeaseInVietnam 和越南地方建设厅的 2026 年挂牌与公告数据，整理越南工业地产与配套住房的价格行情。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南工业地产的整体格局：南北双核与省级合并后的新坐标

越南工业地产集中于两大重点经济区。

北部重点经济区以红河三角洲为核心，覆盖北宁、海防、河内（Hanoi）、兴安、宁平（Ninh Binh）和富寿（Phu Tho）等省（市）。

南部重点经济区即东南部地区，覆盖胡志明市、同奈和西宁三地。2025 年省级合并后，南北两大区的统计口径随之扩大，工业园数量与土地存量均按新行政区划重新归并。

从租金水平看，南部工业园土地平均租金明显高于北部：2026 年第二季度南部平均每平米 186.4 美元（租赁期总价，约合 1331 元人民币），北部平均每平米 137.7 美元（约合 984 元人民币），价差约 35%。

南部依托胡志明市与盖梅（Cai Mep）深水港群的出海优势，土地溢价长期存在；北部则凭借靠近中国供应链与三星（Samsung）、苹果（Apple）产业链集群，成为电子制造扩产的主战场。

从供应与需求看，截至 2026 年第二季度，北部累计工业用地超过 25200 公顷，同比增长 15.7%；南部累计 36063 公顷，同比增长 4.6%。

2026 年上半年北部新增工业用地超过 1200 公顷，来自海防、北宁和宁平的 6 个新园区；南部因省级合并后的审批过渡，第二季度无新增供应，市场进入再出发前的蓄势阶段。

人工智能（AI）驱动的电子与半导体扩产，是南北两地共同的租赁需求主引擎。

二、越南工业园土地租金：南部高企，北部分化

1、北部：平均租金稳中有升，河内接近满租

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，北部工业园土地平均租金为每平米 137.7 美元（租赁期总价，约合 984 元人民币），环比基本持平，同比上涨 2.7%。

市场平均入驻率为 64%，同比下降 2.7 个百分点，主要原因是新增供应集中入市、消化需要时间，而非需求走弱；河内接近满租，北宁和兴安入驻率超过 70%，海防和富寿超过 60%。

按第一太平戴维斯（Savills）研究，北宁工业地价约每平米 148 美元（约合 1057 元人民币），比越南北部平均水平高出约 12%，是北部最贵的工业用地市场之一，得益于成熟的电子生态系统、靠近河内和优质土地供应有限。海防依托港口基础设施与大型制造项目持续获得租金支撑。

供应结构上，海防占北部累计工业用地供应的最大份额（26%），北宁占 21%，兴安和宁平各约 13%。2026 至 2028 年，北部还将有约 7200 公顷新增工业用地入市，集中来自在建项目。

2、南部：平均 186.4 美元，同奈最贵

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，南部工业园土地平均租金为每平米 186.4 美元（租赁期总价，约合 1331 元人民币），同比上涨 1.7%；整体入驻率 76.3%，同比上升 2.2 个百分点。

胡志明市入驻率最高，达 86.1%，源于中心区位和稳定的租赁需求；同奈为 73.1%，西宁为 60.9%。

分地区看，同奈以每平米 189.6 美元（约合 1354 元人民币）居首，同比上涨 1.9%；胡志明市每平米 187.5 美元（约合 1339 元人民币），因供应受限同比上涨 6.8%；西宁为每平米 179.6 美元（约合 1283 元人民币），同比下降 6.8%，以更具竞争力的价格吸引新项目落地。

供应格局上，胡志明市（含原平阳与原巴地头顿）占南部总供应近一半，同奈（含原平福）和西宁（含原隆安）分居其后。

未来供应正在多点铺开：同奈在建 3 个新园区共 2240 公顷，西宁已批准 49 个园区规划约 16000 公顷，胡志明市推动 14 个新园区共 3833 公顷投资。

三、越南现成厂房（RBF）租金：南北并驾齐驱

1、北部：平均 5.0 美元，卫星市场接近满租

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，北部现成厂房平均租金为每平米每月 5.0 美元（约合 35.7 元人民币），同比上涨 2.3%；累计存量约 580 万平方米，同比增加 16.9%。

平均入驻率约 86%，同比上升 4.5 个百分点；海防与北宁约 80%，兴安、宁平和富寿均超过 95%，河内因供应稀缺保持最强表现。

按中国媒体 2026 年 9 月报道，海防工业园厂房行情价已涨到每平米每月 5 至 5.5 美元（约合 35.7 至 39.3 元人民币），超过中国制造业重镇东莞的厂房租金（约每平米每月 20 多元人民币），“东南亚低成本”标签正在松动。

2、南部：平均 4.9 美元，胡志明市最高

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，南部现成厂房平均租金为每平米每月 4.9 美元（约合 35 元人民币），同比上涨 2.5%；累计存量 685 万平方米。入驻率普遍高企：同奈 94.3%、西宁 93.7%、胡志明市 89.7%。

分地区看，胡志明市每平米每月 5.1 美元（约合 36.4 元人民币）、同奈 4.9 美元（约合 35 元人民币）、西宁 4.6 美元（约合 32.9 元人民币）。

按 KTG 工业（KTG Industrial）2026 年 7 月统计，平阳典型可租工厂面积在 3300 至 5000 平方米之间，平均租金为每平米每月 10.9 万至 13 万越南盾（约合 31.1 至 37.1 元人民币）。

隆安一处工业园（Loc An - Binh Son）现成厂房报价每平米每月 4.8 美元（约合 34.3 元人民币），或按整个租期每平米 195 美元（约合 1393 元人民币，租期至 2060 年）一次性租赁。

四、越南现成仓库（RBW）租金：需求坚挺，租金温和

1、北部：平均 4.9 美元，河内满租

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，北部现成仓库平均租金为每平米每月 4.9 美元（约合 35 元人民币），同比上涨 1.4%；累计存量约 360 万平方米。

北宁占北部仓库供应的 44.2%，海防占 24.3%，兴安占 19.8%。平均入驻率约 85.7%，同比上升 12.1 个百分点；兴安 92.4%、海防 86.4%、北宁 79.1%，河内维持 100% 满租。

2、南部：平均 4.6 美元，物流走廊成型

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度统计，南部现成仓库平均租金为每平米每月 4.6 美元（约合 32.9 元人民币），同比上涨 5.5%；累计存量约 660 万平方米，胡志明市占近 45%、同奈占 32%、西宁占 23%。

平均入驻率 91.6%，同比上升约 12 个百分点；胡志明市 98.7%、同奈 88.4%、西宁 81.7%。分地区看，西宁每平米每月 4.8 美元（约合 34.3 元人民币）、同奈 4.7 美元（约合 33.6 元人民币）、胡志明市 4.5 美元（约合 32.1 元人民币）。

南部水路物流走廊项目（约 1.63 亿美元）于 2026 年底启动，将增强同奈河畔仓库的多式联运能力，同时巩固胡志明市作为区域物流枢纽的地位，并带动西宁沿边境贸易的仓库需求。

五、越南工业园配套住房的价格：保障房补缺口，外籍住房分层明显

1、工人保障房（NOXH）：北宁价格从 850 万越南盾每平米起

工人住房是越南工业园配套的长期短板，政府近年通过保障性住房（Nha O Xa Hoi，NOXH）政策推动补缺口。

按越南媒体 2026 年 4 月报道，北宁安风工业园（Yen Phong）的保障房项目售价约每平米 850 万越南盾（约合 2429 元人民币）起，其中 V8 楼约 851 万越南盾每平米（约合 2431 元人民币）；租金方面，V1、V2 楼约每平米每月 60807 越南盾（约合 17.4 元人民币），V8 楼约每平米每月 44000 越南盾（约合 12.6 元人民币），均含增值税和维修基金。

按越南媒体报道，2026 年 7 月北宁 VSIP 都市区开售 518 套保障房，售价为每平米 2064 万越南盾（约合 5897 元人民币），含增值税、不含维修基金；同期北宁另一保障房项目开放 670 套登记，售价每平米 1610 万至 1670 万越南盾（约合 4600 至 4771 元人民币）。

北宁保障房售价由此形成每平米 850 万至 2064 万越南盾的宽幅区间，位置和品质差异明显。

按越南建设部（Ministry of Construction，MOC）2026 年 7 月消息，多乐省（Dak Lak）发布工业园区工人宿舍租金框架，7 至 10 层公寓（含 1 层地下室）每平米每月租金为 29677 至 64304 越南盾（约合 8.5 至 18.4 元人民币），不含物业管理、水电、停车和消防保险费。

该框架为地方定价提供上限与下限参考，工人宿舍的租金显著低于同区域商品房。

2、外籍人员住房：北宁海防、同奈、平阳三大板块

外资工厂高管和技术人员的外籍住房市场，与工人保障房形成完全不同的价格层级。

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年 8 月统计，北宁市中心一至两房服务式公寓月租 650 至 1100 美元（约合 4643 至 7857 元人民币），高端两至三房月租 900 至 1400 美元（约合 6429 至 10000 元人民币），安风工业园旁的服务式住宅月租 480 至 750 美元（约合 3429 至 5357 元人民币）。

海防高端走廊一至两房月租 800 至 1600 美元（约合 5714 至 11429 元人民币），商务核心两至三房月租 1100 至 2200 美元（约合 7857 至 15714 元人民币），封闭式园区别墅月租 1000 至 2500 美元（约合 7143 至 17857 元人民币）。

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年 9 月统计，同奈边和（Bien Hoa）一房公寓月租 360 至 480 美元（约合 2571 至 3429 元人民币），两房月租 480 至 720 美元（约合 3429 至 5143 元人民币），河畔封闭别墅月租 1000 至 2200 美元（约合 7143 至 15714 元人民币）。

边和公寓的物业管理费平均每平米每月 8000 至 14000 越南盾，明显低于胡志明市第二郡、第七郡（每平米每月 25000 至 38000 越南盾）的水平。

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年 10 月统计，平阳土龙木（Thu Dau Mot）和顺安（Thuan An）高层公寓月租 450 至 1100 美元（约合 3214 至 7857 元人民币），Oasis 别墅月租 1200 至 2500 美元（约合 8571 至 17857 元人民币）。

按房产平台 FazWaz 2026 年 10 月统计，平阳一房公寓月租普遍在 250 至 400 美元（约合 1786 至 2857 元人民币）。

六、越南南北重点工业区域行情对比

指标	北部（2026 年第二季度）	南部（2026 年第二季度）
工业园土地平均租金	每平米 137.7 美元（租赁期总价）	每平米 186.4 美元（租赁期总价）
土地最贵区域	北宁约 148 美元每平米	同奈 189.6 美元每平米
工业用地入驻率	64%，河内接近满租	76.3%，胡志明市 86.1%
现成厂房租金	每平米每月 5.0 美元	每平米每月 4.9 美元
现成厂房入驻率	约 86%，兴安宁平超 95%	分区高企，同奈 94.3% 最高
现成仓库租金	每平米每月 4.9 美元	每平米每月 4.6 美元
现成仓库入驻率	85.7%，河内满租	91.6%，胡志明市 98.7%
工人保障房售价	北宁每平米 850 万至 2064 万越南盾	地方按租金框架定价为主
外籍公寓月租	北宁海防 480 至 2500 美元	同奈平阳 250 至 2500 美元