越南高端住宅：河内与胡志明市的豪宅价格行情（2026年最新版）

越南过去十年产生了大量新富豪，莱坊（Knight Frank）2026 年财富报告显示：

越南资产超过 3000 万美元的超高净值人士已经达到 1233 位，预计到 2031 年将增长到 1960 人，五年涨幅接近 60%，增速排全球第四。

这批超高净值人士的置业需求，直接推高了河内和胡志明市的高端住宅价格。

和普通公寓靠刚需和投资客支撑不同，越南高端住宅的买家主要是本地企业家、跨国公司高管和海外越侨，产品形态包括酒店品牌服务公寓、独栋别墅和顶层复式。

过去五年，里兹卡尔顿（Ritz-Carlton）、JW 万豪（JW Marriott）等国际顶级酒店品牌都在越南推出了服务式住宅项目，单平方米价格达到普通公寓的 5 到 10 倍。

这篇文章专门拆解越南高端住宅市场的价格、产品和客群，分析豪宅市场的真实行情。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南高端住宅市场最新的房价数据，供关注越南高端地产的朋友们参考。

注：本文中人民币换算按 2026 年 9 月汇率，1 美元 ≈ 7.1 元人民币计算。

一、越南高端住宅市场的整体行情

根据 Theinvestor 2026 年 9 月报告，越南高端住宅市场的价格已经达到很高水平：

城市	顶豪项目均价（越南盾/平方米）	约合美元（美元/平方米）	约合人民币（元/平方米）
河内	5.7 亿 - 6.5 亿	21800 - 24900	15.5 万 - 17.7 万
胡志明	6.9 亿 - 7.25 亿	26500 - 27800	18.8 万 - 19.7 万

这个价格已经接近国内一线城市核心区的豪宅价格，但越南的人均 GDP 只有 4000 多美元，高端住宅的买家和普通居民完全是两个世界。

根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）数据，2025 年越南高端住宅（单价超过 7 亿越南盾/平方米）的成交量占整体公寓市场的 8% 左右，但金额占比超过 30%。

二、越南河内的高端住宅项目

河内的高端住宅集中在还剑郡、巴亭郡等老城区核心位置，主要项目：

1、河内里兹卡尔顿（Ritz-Carlton）服务公寓

由 Masterise Homes 开发，位于河内西湖片区，2021 年开盘价格约每平方米 5.7 亿越南盾（约合 2.19 万美元，约合 15.5 万元人民币），2026 年二手价格涨到每平方米 6.5 亿越南盾（约合 2.5 万美元，约合 17.7 万元人民币），户型从 1 居室到顶层复式都有。

2、河内陆克索（Capella）服务公寓

位于还剑郡核心区，是河内最顶级的酒店品牌住宅，小户型总价约 200 万美元（约合 1420 万元人民币），租客主要是外国使馆人员和跨国公司高管。

3、西湖周边独栋别墅

价格在每平方米 8 亿到 12 亿越南盾（约合 3.07 万到 4.62 万美元，约合 21.8 万到 32.8 万元人民币）之间，买家基本是本地顶级企业家。

三、越南胡志明市的高端住宅项目

胡志明市是越南经济中心，高端住宅价格比河内更高，集中在第一郡和第二郡守天市委片区：

1、胡志明市里兹卡尔顿服务公寓（One Central）

位于第一郡滨城市场旁，是越南目前最贵的公寓项目，开盘价格每平方米 7.25 亿越南盾（约合 2.78 万美元，约合 19.7 万元人民币），2026 年二手价格约每平方米 6.94 亿越南盾（约合 2.67 万美元，约合 18.9 万元人民币），单套总价从 289 亿到 2200 亿越南盾（约合 825 万元到 6280 万元人民币）不等。

2、西贡格兰德码头（Grand Marina）JW 万豪服务公寓

位于守天新区，由 Masterise Homes 开发，靠近西贡河，定位第二郡的顶级项目，价格约每平方米 5 亿到 6 亿越南盾（约合 1.92 万到 2.31 万美元，约合 13.6 万到 16.4 万元人民币）。

3、第二郡 Thao Dien 片区别墅

胡志明市传统的外籍人士聚居区，独栋别墅价格在每平方米 3500 到 5000 美元（约合 2.49 万到 3.55 万元人民币）之间，租客以欧美跨国公司高管为主，租金回报率在 3% 到 4% 之间。