越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）及配套法规解读（2026年最新版）

越南房地产市场新一轮制度重建，由三部法律同步完成：2024 年 8 月 1 日，新版《土地法》《住房法》与《房地产经营法》在越南同一天生效。

三部法律的分工清晰，《土地法》管土地权利，《住房法》管住房所有权，而《房地产经营法》管的正是交易本身，即谁可以卖、可以卖什么、怎么卖、卖完如何交付。

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）取代了施行近十年的 2014 年《房地产经营法》（66/2014/QH13），用 10 章 83 条重新搭建房地产经营规则。

从经营主体条件、期房销售、银行担保，到土地使用权转让、房地产项目转让、经纪与交易平台，几乎覆盖房地产交易的全部环节。

此后两年，越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）配套议定和部门通知密集出台，

2025 年 2 月国会办公厅发布合并文本，2026 年 8 月新的处罚议定生效，越南房地产经营规则进入稳定落地期。

对中国企业和个人而言，理解这套规则，是进入越南新房市场、二手房市场和房地产服务市场的前提。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）及配套法规的最新情况，供关注越南房地产市场的朋友们参考。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）立法背景与施行时间

1、从 2014 年旧法到 2023 年新法

2023 年 11 月 28 日在河内，越南国会（National Assembly of Vietnam）第十五届第六次会议通过了《房地产经营法》（29/2023/QH15），取代 2014 年 11 月 25 日通过的旧版《房地产经营法》（66/2014/QH13）。

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）全文共 10 章 83 条，系统规定房地产经营原则、经营主体条件、现房和期房销售、已有基础设施土地使用权经营、房地产项目转让、房地产经营合同、房地产服务经营、住房和房地产市场信息系统、国家对房地产经营的管理等制度。

相比旧法，越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）最突出的变化有三点：

一是抬高经营准入门槛，房地产项目开发要求自有资金达到总投资的 15% 至 20%；

二是收紧期房销售规则，付款分次限制、银行担保成为强制安排；

三是把房地产交易所改造为房地产交易平台，经纪人员必须持执业证书上岗。

2、生效时间提前至 2024 年 8 月 1 日

《房地产经营法》（29/2023/QH15）原文第 82 条规定，本法自 2025 年 1 月 1 日起生效实施。

2024 年 6 月 29 日，越南国会通过第 43/2024/QH15 号法律（签署人为国会主席陈青敏（Tran Thanh Man）），修改《土地法》（31/2024/QH15）、《住房法》（27/2023/QH15）、《房地产经营法》（29/2023/QH15）和《信贷机构法》（32/2024/QH15）若干条款，将三部房地产法律的施行时间统一提前至 2024 年 8 月 1 日。

这一调整让《土地法》《住房法》《房地产经营法》三法同日生效，地权、房权与交易规则之间的衔接更加统一。

2025 年 2 月 21 日，国会办公厅发布《房地产经营法》合并文本（06/VBHN-VPQH），将第 43/2024/QH15 号法律的修改并入，成为现行有效文本。

需要提醒的是，越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）原文第 82 条仍记载“自 2025 年 1 月 1 日起生效实施”，这一表述已被第 43/2024/QH15 号法律修改，实际施行时间为 2024 年 8 月 1 日。

3、越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）与新版《土地法》《住房法》的衔接

三法同日生效后，房屋和土地权利链条基本打通：

买方购买现房、期房后，可依据《土地法》申请颁发土地使用权和附着于土地财产所有权证书；外国人购房的所有权期限、外国组织租购住房的规则由《住房法》规定；而交易何时能发生、以什么条件发生，由《房地产经营法》把关。

二、越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）法律框架：10 章 83 条

章节	条数	核心内容
一、一般规定	第 1-11 条	调整范围、术语解释、经营原则、经营条件、经营形式与范围
二、现房、现有建筑工程经营	第 12-21 条	现房投入经营条件、买卖租赁双方权利义务
三、期房、在建建筑工程经营	第 22-27 条	期房销售条件、付款节奏、银行担保
四、已有基础设施土地使用权经营	第 28-38 条	分块售地自建、向组织转让和出租土地
五、转让房地产项目	第 39-43 条	项目转让条件、权限、程序与各方权利义务
六、房地产经营合同	第 44-52 条	合同种类、主要内容、付款方式、合同转让
七、房地产服务经营及经纪培训	第 53-70 条	交易平台、经纪、咨询管理、执业证书
八、信息系统与数据库	第 71-76 条	住房和房地产市场信息系统建设管理
九、国家对房地产经营的管理	第 77-81 条	市场调节措施、国家管理内容与责任
十、施行条款	第 82-83 条	生效时间、过渡规定

三、越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）制度解读

1、经营主体与准入条件（第 9 条、第 10 条）

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）规定，组织和个人经营房地产必须按《企业法》或《合作社法》成立企业，只有小规模经营个人不必成立企业。

房地产项目开发企业的所有者资本，对用地规模低于 20 公顷的项目不得低于总投资的 20%，对用地规模 20 公顷以上的项目不得低于总投资的 15%，同时须保障信贷余额、企业债券余额占所有者资本的比例。

小规模经营的认定由第 96/2024/NĐ-CP 号议定细化。

按越南建设部（Ministry of Construction，MOC）2026 年 5 月的官方答复，个人出售住房、建筑工程不属必须成立企业情形的条件是：

不属于必须按建设、住房法律规定设立投资项目的交易，且单份合同价值不超过 300 亿越南盾（约合 857 万元人民币），一年内交易次数不超过 10 次；一年只交易 1 次的，不计算价值。

外资主体方面，越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）第 10 条规定了分层准入：

按《投资法》须满足外国投资者条件的外资经济组织，只能以投资建设期房出售、转让项目等有限形式经营；不属于该情形的外资经济组织，则与国内组织享有基本相同的经营形式。

2、期房销售的硬条件（第 23 条、第 24 条）

期房销售是越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）监管最严的环节。

具备销售条件的期房，须满足五项硬条件：

住房和建筑工程已按建设法律规定动工；有交地决定、租地决定或土地使用权证书等土地文件；有建设许可证或动工通知及设计卷宗；项目技术基础设施已按进度验收，公寓楼和含住房综合楼宇还须完成基础部分验收；出售前投资方须书面通报省级房地产经营管理机关，该机关在 15 日内检查并书面答复。

此外，期房还须位于有权国家机关批准的房地产项目内，项目目的须是投资建设住房、建筑工程以出售租购，并已按第 6 条公开信息。签订买卖合同前，投资方向客户收取的定金不得超过售价的 5%。

3、付款节奏与银行担保（第 25 条、第 26 条）

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）把期房付款锁死在进度上：

期房买卖中首次付款含定金不超过合同价值的 30%，交房前累计不超过 70%；卖方是外资经济组织的，累计不超过 50%。期房租购中，事先支付总额不超过租购合同价值的 50%，剩余款项按月作为租金支付。在买方尚未取得证书前，卖方不得收取超过合同价值的 95%。

期房出售和租购还引入强制银行担保：

投资方出售期房前，必须获境内商业银行或外国银行分行批准，为其对买方和租购方在逾期不交房时的财政义务提供担保。担保银行向买方签发担保函，投资方在合同签订后 10 个工作日内交付担保函，买方收到担保函后方付款。买方可以选择放弃担保，但须书面约定；社会保障性住房不适用担保规定。

4、已有基础设施土地使用权的经营（第 28-38 条）

房地产项目中已配套技术基础设施的土地，可以分块转让给个人自建住房，也可以向组织转让、出租、转租。

向个人分块售地自建，除满足项目要求外，还须有土地使用权证书、土地不属于争议查封状态，且不得位于特殊类型、一类、二类和三类都市的坊、郡、市区域；其他区域是否允许由省级人民委员会确定。

转让前投资方须通报省级房地产经营管理机关，15 日内获书面确认。

5、转让房地产项目（第 39-43 条）

房地产项目转让是新法规定的特殊交易，也是外资并购越南房地产项目的主要通道。

转让全部或部分项目，须满足五项条件：

项目已经有权机关决定或批准投资主张，有批准的详细规划；转让部分已完成补偿、支持和重新安置，整体转让基础设施结构项目的须已建成相应技术基础设施工程；土地不属于争议、查封、禁止交易状态；项目未被中止或收回，被行政处罚的已执行完毕；项目正在抵押的须办理解押；项目仍在实施期限内。转让部分项目的，还须保障该部分可以独立于其他部分经营。

转让权限按项目审批层级划分：由越南政府总理批准的项目，总理决定是否允许转让，可授权省级人民委员会决定部分转让；由省级人民委员会批准的项目，省级人民委员会直接决定。程序上，总理权限的转让自收到完整卷宗之日起 45 日内审定呈报，省级权限 30 日内决定。

完成转让后，受让方继承转让方的权利、义务，成为主投资方；项目内容无变化的，不必重新编制项目卷宗和建设规划。转让方须向受让方移交卷宗，配合办理土地手续，并妥善解决与转让项目有关各方的合法权利、利益。

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）这条规则直接关系到中资企业在越南接盘烂尾项目、并购开发主体的可行性与风险边界。

6、房地产经营合同制度（第 44-52 条）

越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）把房地产经营合同细分为住房买卖、租购、租赁，具有旅游住宿、教育医疗、办公商业等功能的建筑工程和楼面面积买卖、租赁、租购，土地使用权转让和出租、转租，项目转让以及合同转让等 11 类。

至少一方是房地产经营企业的合同，按各方要求公证或认证；交易双方都是自然人的住房、建筑工程买卖和租购合同，必须公证或认证。

合同主要内容由法律直接规定，包括房地产信息、价格、付款方式和期限、交付期限、保修、各方权利义务、违约责任、违约金和合同生效时点。

项目投资方、房地产经营企业接收客户款项，必须通过在国内信贷组织或外国银行分行开设的账户，这堵住了以往常见的账外收款漏洞。

期房买卖合同、期房租购合同和现有建筑工程租购合同，在尚未申请颁发证书前可以整体转让给第三方，投资方不得因此收取任何费用。这一规定让越南楼花转手有了明确法律依据。

7、房地产交易平台与经纪持证（第 53-70 条）

旧法的“房地产交易所”在越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）中被“房地产交易平台”取代。

经营交易平台服务须成立企业、获得活动许可证，管理经营人员须完成平台经营培训课程。经纪人员必须持有房地产经纪执业证书，且只能在一个交易平台或经纪服务企业中执业；经纪报酬由经纪人与所在企业约定，报酬水平不取决于被经纪交易的价格，即佣金不得按成交价分成。

四、越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）配套法规体系：议定、通知与决议

1、2024 年实施议定一批

《房地产经营法》2024 年 8 月 1 日生效前后，越南政府集中颁布了配套实施文件，主要文件如下：

法规文件	颁布日期	主要内容
越南《房地产经营法》（29/2023/QH15）	2023 年 11 月 28 日	房地产经营基本法律，10 章 83 条
第 43/2024/QH15 号法律	2024 年 6 月 29 日	修改土地法、住房法、房地产经营法、信贷机构法，提前生效时间
第 96/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 24 日	房地产经营法实施细则，含经营条件、期房销售、合同范本、小规模经营认定
第 94/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 24 日	建设和管理住房和房地产市场信息系统、数据库细则
第 04/2024/TT-BXD 号通知	2024 年 7 月 30 日	房地产经纪执业知识、交易平台经营框架培训课程
第 06/VBHN-VPQH 号合并文本	2025 年 2 月 21 日	房地产经营法合并文本，现行有效版本