越南《土地法》（31/2024/QH15）及配套法规解读（2026年最新版）

越南的土地制度正处在一轮大变革之中。

2024 年 8 月 1 日，新版《土地法》与新版《住房法》《房地产经营法》在越南同步生效，三部法律共同构成越南房地产市场新的制度底座。

此前施行的 2013 年《土地法》（45/2013/QH13）沿用了十年，在地价形成、土地收回补偿、外资企业用地等环节积累了诸多问题。

越南《土地法》（31/2024/QH15）新法用 16 章 260 条重新搭建框架，从土地所有制到证书颁发，从地价表到用途转换，几乎覆盖土地管理的全部环节。

此后两年，配套议定和部门通知持续出台并多次修订，2026 年 1 月 1 日各地新地价表首次适用，越南土地制度进入密集落地期。

对中国企业和个人而言，理解这套新体系，是进入越南土地市场和房地产市场的前提。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南《土地法》（31/2024/QH15）及配套法规的最新情况，供关注越南土地和房地产市场的朋友们参考。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南《土地法》（31/2024/QH15）立法背景与施行时间

1、从 2013 年旧法到 2024 年新法

2024 年 1 月 18 日在河内，越南国会（National Assembly of Vietnam）第十五届第五次特别会议通过了《土地法》（31/2024/QH15），取代 2013 年 11 月 29 日通过的旧版《土地法》（45/2013/QH13）。

越南《土地法》（31/2024/QH15）全文共 16 章 260 条。

系统规定土地所有制、国家作为全民土地所有者代表的权限与责任、土地管理与使用制度、土地使用者权利义务、土地利用规划与计划、土地收回与补偿、土地交付与出租、土地用途转换、土地登记与证书颁发、地价与土地财政、国家土地信息系统、土地行政手续、监察争议解决等制度。

相比旧法，新越南《土地法》（31/2024/QH15）在地价形成机制、土地收回补偿标准、外国人及外资经济组织用地权利、工业区土地转让等领域作出了实质性调整，被视为越南土地制度近十年最重要的改革。

2、生效时间提前至 2024 年 8 月 1 日

《土地法》（31/2024/QH15）原文第 252 条规定，本法自 2025 年 1 月 1 日起生效实施，其中第 190 条和第 248 条自 2024 年 4 月 1 日起生效实施。

2024 年 6 月 29 日，越南国会通过第 43/2024/QH15 号法律，修改《土地法》（31/2024/QH15）、《住房法》（27/2023/QH15）、《房地产经营法》（29/2023/QH15）和《信贷机构法》（32/2024/QH15）若干条款，将《土地法》的施行时间提前至 2024 年 8 月 1 日。

这一调整让《土地法》与《住房法》《房地产经营法》三法同日生效，房屋产权证书、土地权利和交易规则之间的衔接更加统一，外国人和外资企业在越南取得土地、房屋权利的法律基础也随之确立。

二、越南《土地法》（31/2024/QH15）的制度框架

1、土地所有制与所有权代表（第一章、第二章）

越南土地属于全民所有，国家作为土地所有权代表统一管理土地。第一章（第 1 条至第 11 条）规定调整范围、适用对象、术语解释和土地所有制基本原则；第二章（第 12 条至第 25 条）规定国家作为所有权代表行使的权限与责任，以及公民对土地的权利和义务。

2、土地使用者权利体系（第三章）

第三章（第 26 条至第 48 条）按主体类型分别规定土地使用者权利：国内组织、宗教组织、个人、居民社区、定居国外的越南裔人士、外资经济组织各有不同的权利范围。经济组织由国家收取土地款交付土地或一次性支付整个租赁期租金的，可以转让土地使用权；按年支付租金的，权利范围则受更多限制。

3、土地收回与补偿（第六章、第七章）

第六章（第 78 条至第 90 条）规定国家收回土地的情形，包括国防安全需要、国家重点项目、违规使用土地等。第七章（第 91 条至第 111 条）规定收回土地时的补偿、支持与重新安置制度，补偿标准和程序由第 88/2024/NĐ-CP 号议定细化。

4、土地交付、出租与用途转换（第九章）

第九章（第 116 条至第 127 条）规定国家交付土地、出租土地以及土地用途转换的制度，是企业和个人取得土地的主要法律依据，也是租赁土地使用权转让规则的基础。

5、登记证书与地价财政（第十章、第十一章）

第十章（第 128 条至第 152 条）规定土地登记和颁发土地使用权、土地上附着财产所有权证书的制度；第十一章（第 153 条至第 162 条）规定土地财政与地价，包括土地使用费、土地租金、地价表、地价评估等，是越南地价改革的直接体现。

6、其他制度（第十二章至第十六章）

第十二章规定国家土地信息系统和土地数据库，第十三章按用途分节规定土地使用制度，第十四章规定土地行政手续，第十五章规定土地管理使用的监察、检查和违法处理，第十六章为施行条款。

三、越南《土地法》（31/2024/QH15）租赁土地使用权转让的规则

1、两种土地租赁形式（第 120 条）

《土地法》第 120 条规定，国家对不属于第 118、119 条规定情形的土地，一次性收取整个租赁期租金或按年收取租金出租土地。

一次性收取整个租赁期租金的情形包括：使用土地实施农业生产、林业、水产养殖、制盐投资项目；使用工业区、工业集群、高新技术区土地和工业区工人宿舍；有经营目的的公共用途土地；使用商业、服务土地开展旅游、办公室经营活动；按住房法律规定使用土地建设出租社会保障住房。

其余情形按年收取租金出租土地。两种形式的权利差异，直接影响土地能否转让以及如何转让。

2、一次性支付租金租赁土地的转让（第 33 条）

由国家一次性收取整个租赁期土地租金出租土地的经济组织，依照第 33 条第 1 款享有转让土地使用权及附着于土地的自有财产的权利，也可以转租土地使用权及附着于土地的自有财产，还可以抵押、以土地使用权出资。

第 41 条第 3 款规定，定居国外的越南裔人士、外资经济组织由国家一次性收取整个租赁期租金出租土地，或外资经济组织由国家收取土地款交付土地以实施项目的，同样享有在使用期限内转让土地使用权及附着于土地的自有财产、出租转租、抵押和出资的权利。

一次性支付租金的租赁土地，在履行完毕财政义务并符合条件后，土地使用权可以整体转让，受让人继承剩余期限内的权利义务。

3、按年支付租金租赁土地的转让（第 46 条）

按年支付租金的租赁土地，土地使用权本身不能单独转让，只能以出售附着于土地财产的方式实现交易，规则由第 46 条专门规定。

出售附着于国家按年收取租金出租土地的财产，须同时满足两项条件：一是附着于租用土地的财产合法形成并已依法登记；二是已按详细建设规划和已获批准的投资项目完成建设，须执行法院判决、强制执行决定或监察检查结论的情形除外。

出售附着于土地财产及土地租赁合同中的承租权，除上述条件外，还须满足已预垫尚未全部抵扣完毕应缴土地租金的补偿、支持、安置款这一条件。

购买附着于土地财产或购买附着于土地财产及承租权的人，可以在剩余土地使用期限内按正确用途继续使用土地，可以继续抵扣尚未抵扣完毕的预垫款，并须按规定办理土地登记手续。

4、外资经济组织的特别规则（第 28 条、第 41 条、第 43 条）

第 28 条第 1 款规定，外资经济组织、获准入境越南的定居国外越南裔人士，可以在工业区、工业集群、高科技园区内受让土地使用权；外资经济组织还可以按政府规定受让作为土地使用权价值的投资资本，也可以接受以土地使用权出资。

按年支付租金的情形下，外资经济组织出售附着于土地的自有财产及土地租赁合同中的承租权，同样适用第 46 条的条件，购买人可以按已确定用途和剩余期限继续租用土地。

第 43 条规定，定居国外的越南裔人士、外资经济组织在工业区、工业集群、高科技园区内租地、转租土地的，权利和义务按园区内使用土地的特殊规则执行。这意味着外资企业在工业园区内取得土地的方式更加灵活，可以直接受让园区内土地使用权，也可以通过租赁转租方式取得。

5、行使转让权利的前置条件（第 45 条）

第 45 条规定，土地使用者行使转让、出租、转租、抵押、出资等权利时，须满足已按法律规定履行财政义务的条件；获准缓缴财政义务或记账挂欠财政义务的，须在行使权利之前履行完毕。

受让农业土地使用权的经济组织，还须有经县级人民委员会批准同意的农业土地使用方案，方案须载明地点面积、生产经营计划、投资资本、土地使用期限等内容。

6、转让后的登记与证书（第 101/2024/NĐ-CP 号议定）

土地权利变更须办理登记并申请换发证书。第 101/2024/NĐ-CP 号议定规定了土地基础调查、登记、颁发土地使用权与附着财产所有权证书、国家土地信息系统运行的细则，其中土地受让人、承租权受让人申请证书的条件和程序均有明确规定。

土地租赁合同承租权转让、附着于土地财产出售后的登记，是交易获得法律保障的最后一步，未办理登记的交易无法对抗第三人。

四、越南《土地法》（31/2024/QH15）配套法规体系：议定与通知

1、2024 年实施议定一批

《土地法》2024 年 8 月 1 日生效前后，越南政府集中颁布了一批实施议定，主要文件如下：

法规文件	颁布日期	主要内容
越南《土地法》（31/2024/QH15）	2024 年 1 月 18 日	土地管理使用基本法律，16 章 260 条
第 43/2024/QH15 号法律	2024 年 6 月 29 日	修改土地法、住房法、房地产经营法、信贷机构法，提前生效时间
第 42/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 4 月 16 日	围海造地活动
第 71/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 6 月 27 日	地价，其中第 37 条自 2024 年 6 月 27 日起生效
第 88/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 15 日	国家收回土地时的补偿、支持与重新安置
第 101/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 29 日	土地基础调查、登记、颁发证书、国家土地信息系统
第 102/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 30 日	土地法实施细则，含地类划分、违法收回土地等
第 103/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 30 日	土地使用费、土地租金
第 104/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 7 月 31 日	土地发展基金
第 112/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 9 月 11 日	水稻田土地细则
第 115/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 9 月 16 日	使用土地的投资项目投资者选择
第 123/2024/NĐ-CP 号议定	2024 年 10 月 4 日	土地领域行政违法处罚

2、部门实施细则通知

越南自然资源与环境部（Ministry of Natural Resources and Environment，MONRE）和越南财政部（Ministry of Finance，MOF）配套颁布了部门通知，主要包括：第 10/2024/TT-BTNMT 号通知（地籍档案、证书）、第 08/2024/TT-BTNMT 号通知（土地统计清查）、第 09/2024/TT-BTNMT 号通知（国家土地数据库）、第 11/2024/TT-BTNMT 号通知（土地调查评估技术）、第 12/2024/TT-BTNMT 号通知（地价咨询人员培训）以及第 56/2024/TT-BTC 号通知（土地资料收费）。

3、2025 年修订

2025 年 8 月，越南政府颁布第 226/2025/NĐ-CP 号议定，自 2025 年 8 月 15 日起修改多项土地实施议定：补充第 88/2024/NĐ-CP 号议定关于收回土地时农作物、畜禽补偿的规定；修改第 101/2024/NĐ-CP 号议定关于颁发证书时土地使用费挂账的规定，挂账期限自 2024 年 8 月 1 日至 2029 年 7 月 31 日；修改第 102/2024/NĐ-CP 号议定关于省级、乡级土地利用规划咨询组织条件、水稻田和特种用途林等用途转换审批程序、土地使用权拍卖方案审定等内容。

同期，越南政府颁布第 291/2025/NĐ-CP 号议定，修改补充第 103/2024/NĐ-CP 号议定（土地使用费、土地租金）和第 104/2024/NĐ-CP 号议定（土地发展基金）若干条款。