越南房地产的商机：房地产开发经营和中介交易服务等（2026年最新版）

越南房地产是东南亚最活跃的市场之一，过去几年经历了快速上涨、深度调整和逐步复苏的完整周期，核心城市房价已回到上一轮高点之上，但市场的运行逻辑已经改变。

上一轮"闭眼买房等升值"的粗放阶段已经结束，新的机会正在向产业链上游和专业化服务转移。

对企业和个人来说，越南房地产的商机不止于买卖房产，更集中在房地产开发经营和中介交易服务两个环节

。前者是外资进入越南投入最集中的领域之一，后者随市场成熟正在经历从零散经纪向规范服务的转型，两者都处在行业洗牌后重新起跑的时间窗口。

本文聚焦越南房地产开发经营与中介交易服务的商机，梳理市场规模、开发商格局、中介生态、税费负担与合规红线，供关注越南房地产市场的朋友们参考。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南房地产开发经营和中介交易服务的最新情况，供关注越南房地产市场的朋友们参考。

注：本文中人民币换算按 2026 年 10 月汇率，1 美元 ≈ 6.7 元人民币、1 元人民币 ≈ 3870 越南盾计算。

一、越南房地产市场的规模与周期

1、市场规模

市场研究机构 Ken Research 2026 年报告测算，越南房地产市场 2025 年整体规模约 300 亿美元（约合 2010 亿元人民币），按年均 7.32% 的增速测算，到 2032 年市场规模约 491.9 亿美元（约合 3296 亿元人民币）。

从成交看，2025 年是越南房地产疫情以来最活跃的一年，全国累计成交约 580,437 宗，其中公寓与独栋住宅约 138,744 宗，土地约 441,693 宗。

庞大的成交基数意味着开发、代理、按揭、装修、物业等上下游环节都有持续的业务流量。

2、周期复盘

越南楼市并非单边上涨。胡志明市公寓价格 2020 年下跌 14.3%，2021 年反弹上涨 10.4%，2022 年继续上涨 15.1%。

2022 年下半年，美国加息带动全球资本回流，越南监管层收紧房地产企业债券融资，大量中小开发商资金链断裂。

仅 2023 年第一季度就有超过 1800 家房地产相关企业暂停业务，同比增长 61%，约 340 家企业直接倒闭。

2024 年下半年市场逐步复苏，核心城市新盘价格重回上涨通道，但行业已经完成了第一轮出清，存活下来的开发商和中介都经历过考验。

3、2026 年价格与流动性

2026 年第二季度，河内一手公寓均价约 9500 万越南盾/平方米（约合 2.45 万元人民币），环比上涨 12%，同比上涨 21%；二手公寓均价约 6000 万越南盾/平方米（约合 1.55 万元人民币），环比回落约 3%，是 2022 年底以来首次季度下跌，同比仍上涨 13%。

胡志明市一手公寓均价约 7600 万越南盾/平方米（约合 1.96 万元人民币），环比上涨 8%，同比上涨 16%；二手公寓均价约 6200 万越南盾/平方米（约合 1.60 万元人民币），同比上涨 26%。

旧胡志明市范围内一手均价约 9810 万越南盾/平方米（约合 2.53 万元人民币），同比上涨约 10.5%。

流动性压力已经显现：2026 年第一季度全国土地、公寓和独栋住宅成交同比下降 8%，季末库存较年初增加 27.8%，新推项目去化率约 58%。河内带地房产第二季度仅成交 660 余套，环比下降 30%，同比下降 74%。

二、房地产开发经营的商机与参与路径

1、开发商格局

越南房地产开发的头部集中度较高。

越南最大住宅开发商 Vinhomes 隶属温纳集团（Vingroup），温纳集团 2024 年营收突破 75 亿美元（约合 503 亿元人民币），总资产约 330 亿美元（约合 2211 亿元人民币）。

Vinhomes 2024 年营收同比增长 13%，2026 年销售额目标约 284,600 亿越南盾（约合 74 亿元人民币）。

Vinhomes 的市区项目群（包括 Vinhomes Ocean Park 1 期、2 期和 Vinhomes Smart City）一度占河内新增供应量约 77%，2025 年第三季度首次降至 34%，说明竞争格局正在松动，给第二梯队开发商留出空间。

其他主要开发商包括诺瓦兰（Novaland）、南龙集团（Nam Long Group）、绿地（Dat Xanh）、康迪恩集团（Khang Dien Group）等，前几大开发商合计占越南上市房地产板块总市值约三分之二。

2、行业洗牌中的并购机会

2026 年越南地产股深度回调：截至 9 月底，Vinhomes 股价年初至今下跌近 48%，安家集团（An Gia）、TTC Land、西贡房地产公司和康迪恩集团的股价近一年跌幅达 50% 到 60%，普遍回到 2022 年楼市危机以来的最低位。

估值大幅回落叠加部分企业资金链承压，为有资金实力的投资者提供了并购项目公司、受让土地储备、重组烂尾项目的窗口。行业出清阶段进入优质资产的成本，通常显著低于市场回暖之后。

3、外资参与方式与政策红利

外资是越南房地产开发的重要力量。2026 年上半年越南吸收外商直接投资（FDI）注册资金约 346.5 亿美元（约合 2322 亿元人民币），同比增长 61%；其中房地产行业注册外资约 51 亿美元（约合 342 亿元人民币），占比 17.9%，仅次于制造业。

外资进入方式主要有三种：与本土开发商合资成立项目公司、以独资公司参与土地开发和持有型物业、通过并购取得在建项目或土地储备。

越南政府同时推动保障性住房建设，2021 年到 2030 年规划建设约 100 万套保障房，参与保障房开发可享受土地和信贷方面的政策支持，是当前确定性较高的开发方向。

三、房地产中介交易服务的商机与模式

1、中介市场生态

越南房地产中介市场呈现国际机构与本土机构并存的格局。

第一太平戴维斯越南（Savills Vietnam）、世邦魏理仕越南（CBRE Vietnam）、莱坊（Knight Frank）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）等国际机构主导高端住宅、写字楼和商业地产的代理；INDOCHINE、绿地（Dat Xanh）等本土机构深耕住宅分销和市场交易。

从市场活跃度看，2026 年第一太平戴维斯越南、INDOCHINE、世邦魏理仕越南位居中介服务排行前列。

国际机构在数据研究、资产管理和机构客户资源上占优，本土机构在住宅渠道和开发商分销体系上更有优势。