越南过去十年是东南亚经济增长最快的国家之一，制造业转移带来的就业、外资流入和城市化，直接推高了住房需求。

和所有发展中国家一样，房地产一直是越南经济里最受关注的板块，既承载着普通人的安居需求，也是外资和投机资金的重点流向。

这个市场不是一直涨的。2021 年前后越南楼市经历过一轮快速上涨，2022 年底开始因为信贷收紧、债券监管和外资撤退进入调整，2023 年大量中小开发商停工倒闭，直到 2024 年下半年才逐步复苏。

到 2026 年，两个核心城市的房价已经回到上一轮周期的高点之上，但市场分化非常明显。

很多人对越南楼市的印象还停留在"遍地黄金、随便买房都赚"，但实际情况是，不同城市、不同板块、不同物业类型的表现天差地别。

本文先从宏观层面梳理整个越南房地产市场的规模、周期和区域格局，作为整个越南楼市专题的总览。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南房地产市场最新的情况，供关注越南投资和营商环境的朋友们参考。

注：本文中人民币换算按 2026 年 9 月汇率，1 美元 ≈ 7.1 元人民币计算。

一、越南房地产市场的整体规模

根据 Ken Research 2026 年发布的报告，越南房地产市场 2025 年整体规模约 300 亿美元（约合 2130 亿元人民币），预计到 2032 年以年均 7.32% 的增速增长到 491.9 亿美元（约合 3492 亿元人民币）。

从交易规模看，越南全国 2025 年住宅成交套数约 60 万套，2026 年预计在 58 万到 62 万套之间。

房价方面，2024 年越南核心城市高端公寓价格同比上涨 24.3%，2025 年涨幅回落到 15% 到 18%，2026 年预计进一步放缓到 8% 到 12%。

市场的核心玩家是本土开发商，其中 Vinhomes 是越南最大的住宅开发商，隶属温纳集团（Vingroup），它一家的交付量就占全国新房供应的很大比例。

其他主要开发商包括 Novaland、Nam Long、Khang Dien、Dat Xanh 等，前几大开发商合计占上市房地产板块总市值的三分之二。

二、越南房地产的周期复盘

越南楼市不是单边上涨的市场，过去十五年经历过完整的周期波动：

2020 年之前，越南楼市经历过一轮调整，胡志明市公寓价格在 2020 年下跌了 14.3%，主要受疫情和信贷收紧影响。

2021 年开始快速反弹，胡志明市新公寓价格当年上涨 10.4%，2022 年继续上涨 15.1%，河内涨幅更大，2022 年两个核心城市的房价都接近十年高位。

2022 年下半年，美国加息带动全球资本回流，越南因为实行紧盯美元的汇率制度，被迫跟随加息，同时越南监管层开始严格限制房地产企业发行债券融资，大量中小开发商资金链断裂。

根据越南建设部数据，仅 2023 年第一季度就有超过 1800 家房地产相关企业暂停业务，同比增长 61%，约 340 家直接倒闭。

2024 年下半年开始市场逐步复苏，核心城市的新盘价格重新回到上涨通道。

河内 2026 年第二季度公寓均价达到每平方米 9500 万越南盾（约合 3612 美元，约合 2.56 万元人民币），环比上涨 12%，同比上涨 21%。

胡志明市 2026 年第一季度公寓均价为每平方米 4078 美元（约合 2.9 万元人民币），环比上涨 3.2%，同比上涨 11.8%。

三、越南房地产三大区域的格局差异

越南国土呈 S 形狭长，房地产市场天然分成北部、中部、南部三个差异明显的板块：

区域核心城市房价水平（公寓均价）核心驱动力
北部河内、海防、北宁、北江约 2.3 万到 2.8 万元人民币/平方米政治中心、制造业转移、工业外溢
南部胡志明市、平阳、同奈约 2.6 万到 3.5 万元人民币/平方米经济中心、商业贸易、外资总部
中部岘港、芽庄、富国岛约 1.3 万到 3.2 万元人民币/平方米旅游度假、外资第二居所

南部是越南经济最发达的区域，胡志明市是全国经济引擎，第一郡核心区高端公寓价格达到每平方米 8000 到 18000 美元（约合 5.7 万到 12.8 万元人民币），外溢到平阳、同奈的房价更低，主要承接制造业工人和配套需求。

北部以首都河内为中心，是政治和文化中心，近年因为三星、立讯等制造业大厂落地北宁、北江，工业城市的住房需求快速上涨。

河内核心区 2026 年第二季度的公寓均价已经达到每平方米 1.21 亿越南盾（约合 4700 美元，约合 3.34 万元人民币），同比上涨 46%，是全国涨幅最快的市场。

中部以岘港、芽庄、富国岛为核心，主打度假地产，外籍游客和海外越侨是主要买家，这部分市场受旅游周期影响大，空置率也比城市住宅高。

芽庄的公寓价格在每平方米 1800 到 4500 美元（约合 1.28 万到 3.2 万元人民币）之间，租金回报率约 6% 到 8%，是越南租金收益最高的区域之一。

四、2026 年越南房地产市场的核心特征

2026 年的越南楼市和上一轮周期相比，有几个明显的不同：

第一，涨幅在放缓。2024 年高端公寓涨 24%，2025 年 15% 到 18%，2026 年预计只有 8% 到 12%，市场从普涨转向结构性行情。

第二，分化加剧。核心城市核心板块的新盘依然抢手，但偏远郊区、度假概念盘的去化很慢，中小开发商的项目因为资金和交付问题，信任度远低于 Vinhomes 这样的头部企业。

第三，外资是重要需求方，但占比并不高。越南法律规定外国人买房只能拿 50 年产权，单栋公寓楼外国人持有比例不能超过 30%，所以外资虽然是市场的重要买家，但远没有到主导市场的程度，本地改善需求和工业人口的刚需才是基本盘。

傲多可®（Aodok.com）独家点评

很多人看越南楼市，容易走两个极端：要么觉得是下一个 2005 年的中国，闭着眼买房都赚；要么觉得是泡沫马上要崩，碰都不能碰。这两种判断都太简单了。

1、越南楼市和中国 2005 年像，但不是完全像

相似的地方是，城市化率还在快速提升，制造业带来大量就业人口，年轻人进城要买房，这个大趋势是真的。

但不同的是，越南的土地是国有制，个人只有土地使用权，而且外国人买房有严格的比例和年限限制，这从制度上就决定了这个市场不可能出现中国那种全民炒房的狂潮。

越南的天花板比中国楼市当年低很多。

2、真正稳的需求是工业人口，不是投机客

北宁、海防、平阳这些地方为什么房价涨得稳？

不是因为投机客去炒，而是三星、立讯这些大厂真的有十几万工人在那里上班，他们要租房、要安家，这是真实的居住需求。

反而是岘港、芽庄那些靠海景概念卖的度假盘，看起来租金回报率高，但空置率也高，真要变现的时候不一定好出手。

3、对中国中小企业主的建议

如果你是去越南开工厂、做贸易，顺路看看当地房子，作为资产配置可以，但别把它当成快速暴富的工具。

这个市场现在不是闭眼买都赚的阶段了，头部开发商、核心城市核心板块的房子相对安全，那些销售跟你吹"海景大盘、年回报 10%"的，大概率是接盘的坑。

【骄傲人生 更多可能】

本文数据截至 2026 年 9 月，参考来源包括 Global Property Guide、CBRE 越南、Knight Frank 越南、Ken Research、越南建设部公开数据、新浪财经和财新网相关报道。

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1、越南房地产对中国企业和个人的机会：周期、板块分化和风险等（2026年最新版）

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