越南商品房市场正在经历一场明显的分化。

一方面，河内和胡志明市的新房供应持续放量，成交量却没能同步跟上；另一方面，不同城市、不同板块、不同价格段的楼盘表现冷热不均，曾经全线普涨的局面已经结束。

对打算自住或者投资的人来说，看懂这种分化，比听信任何"涨跌"口号都更重要。

2026 年，越南经济保持高增长，上半年国内生产总值（GDP）同比增长 8.18%，为区域经济中的亮点。

与此同时，房地产市场却在高利率和供应放量的双重作用下进入调整通道，开发商打折促销、买家持币观望、中介收缩门店成为普遍现象。

越南商品房的机会在哪里，答案不在"整个市场"，而在具体的城市、板块和产品上。

本文梳理河内、胡志明市两大核心市场的最新价格、自住需求、租金回报和风险清单，供准备在越南购买商品房的朋友参考。

傲多可®商机网（Aodok.com）调研了越南商品房市场的价格行情、自住需求、租金回报和投资风险等情况，供关注越南房产的朋友们参考。

（本文汇率基准：1 美元≈6.7 元人民币，1 元人民币≈3870 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南商品房的价格行情：河内和胡志明市的最新变化

河内市场，一手公寓均价约 9500 万越南盾/平方米（约合 2.45 万元），2026 年第二季度环比上涨 12%、同比上涨 21%（据 CBRE 越南数据）。

二手公寓均价约 6000 万越南盾/平方米（约合 1.55 万元），环比下降约 3%，为 2022 年底以来首次季度下跌，同比仍上涨约 13%。

河内带地房产（别墅、联排）一手均价约 2.09 亿越南盾/平方米（约合 5.40 万元），环比下降约 9%。

胡志明市市场，扩大版口径（含原平阳省、巴地头顿省等周边地区）一手公寓均价约 7600 万越南盾/平方米（约合 1.96 万元），环比上涨 8%、同比上涨 16%。

旧胡志明市范围一手公寓均价约 9810 万越南盾/平方米（约合 2.53 万元，据 JLL 越南数据）。

胡志明市二手公寓均价约 6200 万越南盾/平方米（约合 1.60 万元），同比上涨约 26%；一手土地均价约 2.16 亿越南盾/平方米（约合 5.58 万元），同比下降约 29.5%。

供应与成交方面，河内 2026 年上半年新推公寓约 16600 套，为五年来同期最高；扩大版胡志明市新推约 10761 套，其中约 79% 来自原平阳省、约 13% 来自旧胡志明市。

2026 年第二季度河内公寓成交约 5800 套，约为新推量的 68%；带地房产仅售出约 660 套，环比下降约 30%、同比下降约 74%。胡志明市第二季度新推公寓去化率约 90%。

维度河内胡志明市
一手公寓均价（越南盾/平方米）约 9500 万（约合 2.45 万元）约 7600 万（约合 1.96 万元，扩大版口径）
二手公寓均价（越南盾/平方米）约 6000 万（约合 1.55 万元）约 6200 万（约合 1.60 万元）
一手公寓环比变化（2026 年第二季度）上涨 12%上涨 8%
一手公寓同比变化上涨 21%上涨 16%
一手土地均价（越南盾/平方米）约 2.09 亿（约合 5.40 万元）约 2.16 亿（约合 5.58 万元）

来源：Global Property Guide 2026 年 8 月报告、CBRE 越南、JLL 越南。

二、越南商品房的自住机会：经济增长、人口和产业带来的住房需求

越南商品房的真实需求，首先来自经济和产业本身，而不是来自投机。看懂这一点，才知道哪些房子值得长期持有。

1、宏观经济与收入水平

2026 年第二季度越南 GDP 同比增长 8.39%，为 2011 年以来最快的二季度，上半年增长 8.18%。适龄劳动力失业率约 2.22%，全国平均月收入约 900 万越南盾（约合 2326 元）。

收入增长和就业稳定，是自住购房最根本的支撑。

2、外资与就业机会

2026 年上半年越南注册外资（FDI）约 346.5 亿美元（约合 2322 亿元），同比增长 61%；实际到位外资约 130.3 亿美元（约合 873 亿元），同比增长 11.2%，为五年来最高。

其中制造业和加工占实际到位的 82.6%。房地产行业注册外资约 51 亿美元（约合 342 亿元），占比约 17.9%，居各行业第二位。

新加坡为最大外资来源地，注册约 73.1 亿美元（约合 490 亿元）。

3、工厂与工人住房

制造业集中于北宁、北江、海防、平阳、同奈、隆安等工业省份，大量外来工人需要在工业园区周边解决住房。

2026 年上半年越南完成保障房（社会住房）96 个项目共 27676 套，新开工 62 个项目共 65605 套，保障房和工人住房的缺口，仍是住房市场最大的刚需来源。

4、自住逻辑

对在越南长期工作的中国员工和经营者来说，自住需求取决于工作地点和通勤半径。

河内、胡志明市核心区成熟地段、配套完善的中端公寓，是自住最稳妥的选择；工业省份的工人宿舍和配套公寓，则适合企业主批量购买或租赁，用于员工安置。

三、越南商品房的租金回报与持有成本：投资账该怎么算

1、租金收益率

据 Global Property Guide 2026 年 8 月报告，越南全国平均毛租金收益率约 3.85%，其中胡志明市约 4.16%、河内约 3.54%，十年间已从 8%-10% 区间降至 3%-4% 区间。

仅靠收租，大部分公寓难以覆盖贷款成本。

2、房贷利率

2026 年上半年越南浮动房贷利率升至 12%-13%，较 2024-2025 年高出约 1-1.5 个百分点；优惠期利率约 8%-9%。

越南国家银行维持再融资利率 4.50%、贴现率 3.00%；12 个月存款利率约 8%，存贷利差收窄，银行放贷意愿谨慎。

3、信贷约束

2026 年上半年越南信贷增长 7.41%；2026 年 5 月底房地产信贷占全系统信贷约 25.73%，其中自住贷款占约 51.97%，不良率约 2.3%。

2026 年 1 月起，保障房及工业园区、出口加工区新增贷款不计入房地产信贷增速，为刚需和产业配套住房留下信贷空间。

4、持有成本

购房涉及的注册费、公证费、新房增值税（通常已含在房价中）、非农业用地使用税等，构成持有成本的一部分。

投资回报必须把税费、物业费、空置期和利率变化全部计入，才能算出真实收益。

四、越南商品房的板块分化：工业地产、高端公寓与度假地产的冷热不均

1、工业地产与产业配套住房：最坚挺的板块

外资涌入带动工业园区厂房和配套公寓需求，2026 年上半年制造业和加工占实际到位外资的 82.6%，工业园区集中的北宁、平阳等地，房价和租金相对稳定，出租率有真实产业人口支撑。

2、高端公寓：抗跌但仍需甄别

河内、胡志明市核心区高端公寓（单价约 2.5 万元/平方米以上）因供应稀缺和改善需求支撑，价格相对坚挺。但单价高、总价高、去化慢，流动性弱于刚需盘，转手周期更长。

3、远郊刚需公寓：以价换量

供应过剩的远郊项目普遍打折促销，部分项目推出零首付、免息分期等刺激措施，价格已现松动。

这类项目的风险在于配套兑现慢、二手市场承接力弱。

4、度假地产：调整最深的板块

岘港、芽庄、富国岛等滨海度假地产，价格较高点下跌 20%-30%，去化缓慢，短期内难以恢复。

度假地产依赖旅游和租赁运营，收益波动大，不适合以自住和保值为主要目的买家。

五、越南商品房的风险清单：利率、政策和流动性的三重压力

1、利率风险

浮动房贷利率处于 12%-13% 高位，若央行维持高利率，持有房产的月供压力持续存在；若通胀重新抬头，利率可能进一步上行。

2026 年上半年越南平均通胀率约 4.39%，曾短暂突破 4.5% 的政府目标上限。

2、政策风险

越南房地产政策调整频繁，外国人购房配额、产权期限、交易条件均可能变化；2026 年 1 月起对房地产信贷增速的口径调整，已显示政策对特定板块的倾斜。

购房前必须确认项目是否取得合法销售许可，避免"预售证未批、开发商先收钱"的违规操作。

3、流动性风险

2026 年第一季度，全国土地、公寓、独栋住宅成交同比减少约 8%，库存环比增加约 27.8%，去化率约 58%；河内及郊区二手成交同比下降约 22%。

2026 年上半年逾 1460 家房地产企业完成注销程序，同比增长 16%，烂尾和延期交付风险集中在中小开发商项目。二手转售周期拉长，急售往往需要明显折价。

六、中国人在越南购买商品房：规则、配额与避坑要点

1、购房资格与配额

外国个人持越南签证可购买公寓和带地房产。

外国人购房受配额限制，同一栋公寓中外国人持有比例不超过 30%，同一坊内外国人拥有的房屋和公寓不超过 350 套（据 Global Property Guide 2026 年 8 月报告）。

外国人的产权规则与本国人略有差异，产权有期限并可续期，具体以现行《住房法》（27/2023/QH15）及配套法规为准。

2、市场实况

据越南建设部统计，自 2014 年至 2023 年共有 3035 名外国人在越南购房，其中河内 1765 人、胡志明市 850 人、平阳 210 人、北宁 110 人、巴地头顿 50 人。

2024 年上半年外国人在河内购买超过 1000 套公寓，2024 年全年仅河内就有外国人购买超过 2800 套公寓，超过 2018 年至 2022 年五年总和的两倍。

外国买家集中于河内和胡志明市核心区的新盘。

3、避坑要点

优先选择头部开发商、已取得销售许可和房产证（粉红书）的项目；远离远郊促销盘和代持购房；核实项目土地性质、贷款条件和退出渠道；把汇率变化计入长期持有成本。

傲多可®（Aodok.com）独家点评

越南商品房市场已走过闭眼买房都能赚钱的阶段，现在进入靠专业判断赚钱的时代。

1、价格分化是市场成熟的第一步

同一个国家、同一个季度，一手公寓还在上涨，而二手公寓出现首次季度下跌、土地价格下跌近三成，这种背离说明市场正在从"普涨"转向"结构性行情"。

选对城市和板块，比择时更重要。

2、自住优先于投机，租金收益是硬约束

全国平均租金收益率约 3.85%，而浮动房贷利率高达 12%-13%，靠租金和房价上涨覆盖成本的旧模式已经走不通。

自住需求、产业配套需求和现金流稳定的租赁需求，才是当下越南商品房最扎实的支撑。

3、给关注越南房产的朋友的建议

在越南长期工作的人，优先在河内、胡志明市核心地段购买自住公寓，选择头部开发商已取得销售许可的项目。

企业主可关注工业园区配套住房，用于员工安置和长期租赁。

纯投机买家应谨慎，远郊促销盘、代持购房和度假地产，均不适合作为首次入场的标的。

【骄傲人生 ＆ 更多可能】

越南建设部（Ministry of Construction，MOC）

电话：0243.9760271

邮箱：boxaydung@moc.gov.vn

网址：www.moc.gov.vn

地址：越南河内市二征夫人郡黎大行街 37 号

（37 Le Dai Hanh Street, Hai Ba Trung District, Hanoi, Vietnam）

主营业务：管理越南全国住房、建筑、城市规划与房地产市场。

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