越南 2024 年 8 月 1 日起施行的新版《住房法》（27/2023/QH15）、《土地法》（31/2024/QH15）和《房地产经营法》（29/2023/QH15），首次把外国人购房规则统一为全国一套标准：

外国人可以买公寓，也可以买项目内的别墅和联排，但产权期限最长 50 年，且只能买、不能买土地。

对中国人来说，越南房产的法律门槛并不高，真正的门槛在两头：一头是中国的外汇管制，另一头是越南的资金进出与税费合规。

多数中国买家的问题不在“能不能买”，而在“钱怎么合法进来、以后怎么合法出去”。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据 2026 年生效执行的《住房法》《土地法》《房地产经营法》及第 95/2024/NĐ-CP 号议定（2026 年 2 月 9 日经第 54/2026/NĐ-CP 号议定修改）等配套法规，整理这份中国人在越南购房的实操指南，覆盖资格、产权、流程、税费、资金与避坑六个部分。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、中国人购房资格：谁能在越南买房

1、外国个人的资格条件

按《住房法》（27/2023/QH15）第 17 条，获准入境越南的外国个人，只要持有有效护照和入境章，即可在向外国人开放的商品住宅项目中购买住房，不需要居留许可，也不需要工作许可。旅游签证或商务签证在法律上足以完成购房交易。

享有外交或领事豁免权的外国个人不属于购房主体范围。

外国人只能向开发商或其他外国人业主购买住房，不能直接向越南公民购买二手住房；唯一的例外是与越南公民结婚的外国人。

2、能买什么：公寓与项目内独立住宅

外国个人可以购买两种住房：

一是商品住宅项目中的公寓；

二是商品住宅项目内的别墅、联排等带地独立住宅。

但无论哪一种，外国人都只获得房屋本身的所有权和对应的土地使用权期限，不能像越南公民那样单独持有土地的使用权。购买土地、农地或零散地块，对外国个人一律不开放。

位于国防、安全管制区域内的项目对外国人永久关闭，无论项目其他文件是否齐全，外国买家在该区域都无法取得产权证书。

3、配额限制：30% 与 250 套

外国人（组织与个人合计）在每栋公寓楼中最多持有该楼公寓套数的 30%；多栋楼共用一个底座平台的，按栋分别计算。

在人口约 1 万人的“坊”级区域范围内，外国人合计最多持有 250 套独立住宅；区域内无论有一个还是多个住宅项目，250 套均按全部项目合计计算，不按项目分别计算额度。

配额按栋而非按项目计算，同一项目的两栋塔楼各有自己的 30% 额度。

配额以产权证书签发时点计算，而非以支付定金时点计算，因此今天可售的房源，到办理粉红本时可能已被配额锁死。

超过配额的交易依法无效，不发证书，卖方须赔偿买方。

4、与越南公民结婚的特殊安排

与越南公民结婚并在越南居住的外国人，在购房上按越南公民对待，不受 50 年产权期限和 30% 配额限制，可取得长期稳定的产权；与获准入境越南的海外越南人结婚的外国人，按海外越南人的权利执行。

结婚登记后，可在省级土地登记机关将 50 年期限产权转换为长期产权，并可将双方姓名同时载入粉红本。

二、越南房产的产权期限：50 年规则

1、期限从粉红本颁发之日起算

外国个人的产权期限按买卖合同约定，最长不超过自粉红本颁发之日起 50 年，期限必须记载在产权证书上。

粉红本即《土地使用权及地上附着财产所有权证》，由省级自然资源与环境厅以买家名义签发，是越南唯一能证明房屋产权的法律文件。

50 年期限从证书颁发日起算，而不是从签约日或交房日起算。

2、续期一次：最长再 50 年

按《住房法》第 20 条和第 95/2024/NĐ-CP 号议定第 6 条，外国人可以在期限届满前至少 3 个月，向房屋所在地的省级人民委员会提交续期申请，材料包括申请表、粉红本核证副本和带入境章的有效护照副本。

人民委员会在收到齐全有效材料后 30 日内作出决定，符合条件的最多批准续期 50 年；不予批准的须书面说明理由。业主收到批准文件后 15 日内须办理粉红本上的期限变更登记。

续期属于一次性、酌情批准。如果第一个期限届满时业主已被责令离境或被驱逐，不予续期。

3、转售时的期限传递

产权到期前出售或赠与的，买方身份决定期限：

卖给越南公民或符合条件的越南组织的，买方取得不设期限的长期产权，即通常所说的永久产权；卖给其他外国人的，买方承接卖方剩余年限，不会重新起算 50 年，若原期限尚未续期仍可申请续期。

既不出售、不赠与也不续期的，期限届满后房屋转为公共财产。

三、越南房产交易流程：从定金到粉红本

1、选项目与核查（签约前必做）

付任何一分钱之前，先书面确认三件事：

项目在向外国人开放的商品住宅项目名单内且不在国防安全管制区；该楼栋 30% 外国人配额尚未用满，各栋楼可售套数公布在省级住房管理机关门户网站；开发商具备销售许可，期房项目有银行担保且建设记录干净。

2、支付定金（不超过售价 5%）

按《房地产经营法》（29/2023/QH15）第 23 条，签订买卖合同前，开发商向客户收取的定金不得超过售价的 5%。对方要求先付 10% 至 30% 才锁定房源，属于法律红线信号。

定金合同只用于保留房源，不构成产权依据。

3、签订买卖合同（SPA）

与开发商签署经公证的买卖合同，合同须记载房地产信息、价格、付款方式和期限、交付期限、保修、各方权利义务与违约责任。

真正的购房以公证过的买卖合同为依据，最终以买家本人名义签发粉红本为准。

两份合同封面上都可能写着“50 年”，但只有公证买卖合同加粉红本才能让你成为业主。

4、按进度付款

期房付款绑定建设进度：

首次付款含定金不超过合同价值的 30%，交房前累计不超过 70%；卖方是外资经济组织的，累计不超过 50%；在买方取得证书前，卖方不得收取超过合同价值的 95%。

开发商的收款必须进入其在越南信贷组织或外国银行分行开设的账户。

买家可以扣留最后 5% 直到粉红本以本人名义签发，这是买家最强的一张底牌，因为证书签发往往比交房滞后数月。

5、交付验收

交房时按合同清单验收建筑装修、机电系统、消防系统和防水，确认面积、朝向与配套。此时缴纳一次性维修基金（公寓价值的 2%），并准备申请产权证书所需的登记费。

6、办理粉红本

开发商向省级自然资源与环境厅提交登记卷宗，以买家名义申请签发《土地使用权及地上附着财产所有权证》。登记时缴纳 0.5% 登记费。证书到手后，房屋才可抵押、可转售，资金汇出也有了依据。

四、越南房产的费用与税费全清单

环节费用或税项标准（2026 年）说明
买入增值税（VAT）新房约 10%开发商新房通常单独列示或包含在付款计划中；个人间转售一般不征
买入登记费房产价值 0.5%，单笔上限 5 亿越南盾申请粉红本时缴纳，约合 14.3 万元人民币封顶
买入维修基金一次性 2%（按未含 VAT 的公寓价值）交房时缴纳，由楼宇管委会保管，用于电梯、外墙、水泵等大修
买入公证与行政费约数百万越南盾买卖合同的公证与认证费用，按价值滑动计收
持有年度非农业土地使用税官方地价约 0.03%公寓分摊土地份额小，通常可忽略；越南无普遍年度房产税
持有物业管理费每月按平米计费，每平米每月约 2 万至 6.25 万越南盾按 1 美元约合 25000 越南盾折算，须在合同中书面确认单价
出租租金收入税毛租金约 10%（5% 增值税 + 5% 个人所得税）超过起征点后征收，无费用扣除；起征点 2026 年 7 月 1 日起为每年 5 亿越南盾
出售个人所得税转让毛价值统一 2%按合同转让价计算，不是资本利得税，亏损出售也须缴纳；卖方义务

1、买一套 50 亿越南盾公寓的税费示例

以合同价 50 亿越南盾（约合 142.9 万元人民币）的新房公寓为例：

增值税约 5 亿越南盾（约合 14.3 万元人民币，若报价已含税则不再另付）；维修基金 1 亿越南盾（约合 2.9 万元人民币）；登记费 2500 万越南盾（约合 0.7 万元人民币）；公证费数百万越南盾。

开发商报价若未含增值税，总落地成本通常比标价高约 12% 至 13%。

2、转售税费示例

以 50 亿越南盾买入、45 亿越南盾卖出为例：虽然账面亏损 5 亿越南盾，仍须按转让毛价值缴纳 2% 个人所得税，即 9000 万越南盾（约合 2.6 万元人民币）。

越南的转让税是交易成本，不是盈利税，这一点最容易误解。

3、租金税起征点上调

2026 年是租金税起征点调整之年：2026 年 6 月 30 日前，年毛租金超过 1 亿越南盾（约合 2.9 万元人民币）即须纳税；自 2026 年 7 月 1 日起，起征点上调至每年 5 亿越南盾（约合 14.3 万元人民币）。

外国个人出租自有住房，还免征年度经营牌照税。

五、中国人购买越南房产的资金进出：汇款与汇出

1、资金入境：本人名义电汇并保留凭证

越南侧的资金规则相对简单：

购房资金必须以买家本人名义，从境外账户通过国际银行电汇（SWIFT）汇入越南持牌商业银行（如越南外贸股份商业银行（Vietcombank）、越南投资发展银行（BIDV）、新韩银行（Shinhan Bank）、汇丰银行（HSBC）、渣打银行（Standard Chartered）等）的账户，依据是越南国家银行（State Bank of Vietnam）第 19/2014/TT-NHNN 号和第 06/2019/TT-NHNN 号通知。

务必保存银行的入账凭证（Giấy báo có），这条书面入账链条是你日后把钱汇出越南时必须依赖的文件。

2、中国侧：购汇额度不覆盖境外购房

难处在中国一侧。

中国个人年度购汇便利化额度为每人每年约 5 万美元，但境外购房不属于购汇的核准用途。

大多数中国买家使用的是已合法留存境外的资金，或由持牌跨境顾问设计的合规架构。

切勿使用破坏资金书面链条的变通办法，入账链条一旦断裂，日后出售房产的资金将无法合规汇出。

3、资金出境：出售后的合法汇出

出售房产或汇出租金净收益时，外国投资者凭以下材料可将净收益兑换为外币并汇出境外：

原始的入账汇款凭证（证明境外资金合法入境）、经公证的买卖合同（证明收益来源）、税款缴纳凭证（证明已完税）、有效护照及同名银行账户验证。

资金通过银行渠道出境，不额外征税，但完税和入账凭证缺一不可。

六、越南房产买卖常见避坑清单

1、定金合同不等于产权

定金合同、认购书和付款收据只能证明存在交易，不能证明产权。只有以你名义签发的粉红本才是法律认可的产权文件。

签约前确认开发商承诺办理你的产权证书，并把办证义务写进买卖合同。

2、配额核查不能省

配额按证书签发时点计算，签约时还有额度，不代表办证时还有。

要求开发商提供书面确认：该楼栋 30% 外国人配额未满，且项目不在国防安全管制区。

3、期房必须有银行担保

开发商出售期房前必须取得境内商业银行的付款担保（Bảo lãnh），逾期不交房时由银行承担财政义务。

签约前核实担保银行和担保函，收到担保函后再付款。

4、付款节奏按法律走

定金不超 5%、首付含定金不超 30%、交房前累计不超 70%（外资卖方不超 50%）、获证前不超 95%，超出即违法。

要求先付 10% 至 30% 定金，是典型的违规信号。

5、转售买家池很窄

你的合法买家只有两类：配额尚有空间的其他外国人（承接剩余年限），或任何越南公民（转为永久产权）。

规划退出时，先想清楚接盘者是谁。

6、贷款门槛高，多数人全款

大多数越南银行不对外国人放常规按揭，少数国际银行（汇丰、渣打）向持临时居留卡的合格买家放贷，首付 30% 至 50%、利率约 8% 至 13%，且贷款期限以居留卡有效期为准。

按租金回报 3.5% 至 6% 计算属于负杠杆，多数外国买家以现金付款。

傲多可®（Aodok.com）独家点评

1、中国人买房最难的从来不是越南法律，而是资金链条

越南侧的手续公开透明，护照加入境章即可签约；中国侧的外汇管制才是真正的分水岭。

所有合规架构的共同点，是让每一笔钱从境外账户以你本人名义汇入越南银行并留痕。

这条链条决定你十年后能不能把钱拿回来。

2、50 年加一次续期，足够覆盖两代人的持有周期

50 年期限加一次 50 年续期，理论最长 100 年；卖给越南人即转永久产权。

对中国买家而言，真正的风险不是期限，而是配额、国防区和烂尾项目，这三项必须在付款前书面确认。

3、把税费当成本，不要当利润

转售 2% 按毛价征收、亏损也缴，租金税按毛租金 10%、无费用扣除。

越南房产税制简单但不按利润说话，预算时必须把税费当作固定交易成本计算。

4、结婚是唯一的本地待遇通道

与越南公民结婚并按越南公民身份购房，可绕开 50 年期限和配额限制。

婚姻购房须依法登记夫妻财产，产权证书署名方式直接影响后续处分权利，涉及婚姻的房产安排应先咨询越南执业律师。

【骄傲人生 ＆ 更多可能】

越南建设部（Ministry of Construction，MOC）

电话：0243.9760271

邮箱：boxaydung@moc.gov.vn

网址：www.moc.gov.vn

地址：越南河内市二征夫人郡黎大行街 37 号

（37 Le Dai Hanh Street, Hai Ba Trung District, Hanoi, Vietnam）

主营业务：管理越南全国住房、建筑、城市规划与房地产市场，制定建设领域政策法规。

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