越南福利性住房：保障房与工人公寓的价格行情（2026年最新版）

越南的福利性住房即社会住房（Nha O Xa Hoi，NOXH），在中国语境中常称为保障性住房，包括面向低收入人群的保障房与面向工业园区工人的公寓和宿舍。

2026 年，随着政府第 07/NQ-CP 号决议推进新一轮百万套计划，福利房从河内、胡志明市两大都市圈向工业省全面铺开，售价与租金行情呈现鲜明的城市与区域分层。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据越南《住房法》（27/2023/QH15 号）、政府第 100/2024/NĐ-CP 号议定及 2025 至 2026 年修订文本，结合越南建设部（Ministry of Construction，MOC）2026 年官方通报，以及河内、胡志明市、北宁等省市建设厅与开发商的 2026 年公开售价和租金数据，整理越南福利性住房的价格行情。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、越南福利性住房的法规定义

1、什么是福利性住房（社会住房，NOXH）

按《住房法》（27/2023/QH15 号，2023 年 11 月 27 日通过，2024 年 8 月 1 日生效）第 2 条第 7 款规定，社会住房是得到国家支持、供按规定享受住房扶持政策对象居住的住房。

政府第 100/2024/NĐ-CP 号议定（2024 年 7 月 26 日发布）对福利房的发展和销售、出租、租购管理作出细则规定，此后先后经第 192/2025/NĐ-CP 号（2025 年 7 月）、第 261/2025/NĐ-CP 号（2025 年 10 月）、第 54/2026/NĐ-CP 号（2026 年 2 月 9 日）和第 136/2026/NĐ-CP 号（2026 年 4 月 7 日）议定修订，建设部于 2026 年 3 月 24 日公布第 17/VBHN-BXD 号合并文本，现行规则以最新修订文本为准。

2、谁能购买与租住

按《住房法》第 76 条规定，福利房面向 12 类对象，包括革命功臣、农村和城市的贫困及近贫困家庭、城市低收入人群、在企业及合作社工作的工人和劳动者、现役军人、干部公务员、退还公务住房者、征地拆迁后未获住房补偿的家庭和个人、大中专学生，以及工业园区内的企业和合作社等。

购买和租购福利房须同时满足住房条件与收入条件。

按第 100/2024/NĐ-CP 号议定第 29 条，申请人在项目所在省市须无自有住房，或虽有住房但人均居住面积低于 15 平方米。

按第 30 条（经第 136/2026/NĐ-CP 号议定修订，2026 年 4 月起执行），单身申请人月均实际收入不超过 2500 万越南盾（约合 7143 元人民币），单身抚养未成年子女的不超过 3500 万越南盾（约合 1 万元人民币），已婚夫妻合计不超过 5000 万越南盾（约合 1.43 万元人民币）。

按国会第 201/2025/QH15 号决议的试点机制（政府第 192/2025/NĐ-CP 号议定细化），有自有住房但距工作地点较远的对象也可享受福利房政策，河内市已于 2026 年 4 月发布第 51/2026/QĐ-UBND 号决定细化这一口径。

3、面积标准与定价规则

按第 100/2024/NĐ-CP 号议定第 27 条，福利房公寓单套使用面积为 25 至 70 平方米，省级政府可将上限最多上调 10%，且项目中超过 70 平方米的套数不超过总量的 10%；低层联排住宅占地不超过 70 平方米、容积率不超过 2.0。

定价方面，非政府资本项目售价包含建设成本、贷款利息、企业合法费用和最高 10% 的定额利润；租购价格按 5 年收回投资测算，租金按 20 年收回投资测算，并均须在省级政府公布的租金框架内协商确定。

福利房的转让受严格限制：购房款付清后 5 年内，只能卖回开发商或转给仍符合条件的对象，且售价不得超过原合同价；满 5 年后方可按市场价转让并依法缴税。

配套支持包括免土地使用费、税收优惠和优惠贷款：越南社会政策银行（Vietnam Bank for Social Policies，VBSP）可提供最高达合同价 80%、期限最长 25 年的贷款，现行年利率 5.4%；政府另设 120 万亿越南盾优惠信贷包支持开发商与购房者。

4、工人公寓与园区宿舍的定义

工人公寓在越南法律中称工业园区工人宿舍（nha luu tru cong nhan），是依托工业园区建设、面向园区工人的租赁住房，与福利房同受第 100/2024/NĐ-CP 号议定规范。

园区基础设施经营企业和园内生产企业可投资建设或整租宿舍后转租给工人，租金由省级政府框架约束，通常明显低于商品住房和福利房。

二、越南全国供应与政策目标

1、百万套计划与 2026 至 2030 年新目标

按总理第 338/QĐ-TTg 号决定（2023 年 4 月 3 日），越南在 2021 至 2030 年投资建设至少 100 万套面向低收入人群和园区工人的福利房。

按政府第 07/NQ-CP 号决议（2026 年 1 月 12 日），2026 至 2030 年全国将建设 973471 套福利房，其中 2026 年任务为 158723 套。

2025 年全国完成福利房超过 10.3 万套，超出年度目标约 3%。

按越南建设部 2026 年 6 月通报，全国在建或实施中的福利房项目已达 781 个、合计超过 72 万套，相当于百万套目标的 72%，其中 231 个项目已完工、交付超过 18.08 万套。

2、重点省市 2026 至 2030 年分配

胡志明市（含合并后的原平阳与原巴地头顿）获分配 181257 套，为全国最大份额，其中 2026 年 28500 套，2028 至 2030 年每年交付约 38200 套。

北宁（含原北江省）获分配 119000 套，为全国第二大市场，2027 年单年任务最重达 25300 套。

河内获分配 84000 套，2026 年须交付 18700 套，为 2025 年完成量（5158 套）的 3.6 倍。

西宁 76500 套、富寿 60500 套、同奈 65000 套、海防 49400 套、芹苴 14648 套。

3、2026 年前五个月进展

按越南建设部通报，2026 年前四个月全国新开工福利房项目 40 个、合计 36590 套，累计在建项目 226 个、合计 228725 套，达到年度项目任务的 144%，已完成 5426 套，25 个省市实现开工任务达。

截至 2026 年 5 月中旬，又开工 34 个项目、合计近 3 万套，当年已完成超过 1.12 万套，全年预计完成约 91300 套，相当于年度目标的 58%。

三、越南保障房售价行情（2026年最新）

1、河内：四项目在售，单价 1362 万至 2062 万越南盾每平方米

按河内市建设厅与开发商公开信息，2026 年在售福利房项目形成明显价格梯度。

光明白社（Quang Minh）的清林大盛 2（Thanh Lam - Dai Thinh 2）新城区项目由越南城市与住房发展总公司（Housing and Urban Development Corporation，HUD）开发，CT-05 栋售价每平米 14603319 越南盾（约合 4172 元人民币）、CT-06 栋 14522255 越南盾（约合 4149 元人民币），均含增值税、不含维修基金，单套总价约 8.19 亿至 9.98 亿越南盾（约合 23.4 万至 28.5 万元人民币），2026 年 6 月至 8 月接收申请。

金花（Kim Hoa）都市住房区二期由青霞贸易建设股份公司（Than Ha Trading and Construction Company）开发，398 套售价每平米 19805791 越南盾（约合 5659 元人民币），单套总价约 12.4 亿至 13.8 亿越南盾（约合 35.4 万至 39.4 万元人民币），2026 年 9 月接收申请。

威努（Uy No）项目位于原东英县，由国防部 319 总公司开发，平均售价每平米 20617583 越南盾（约合 5891 元人民币）。

富览（Phu Lam）三期由海发投资股份公司（Hai Phat Investment Joint Stock Company）开发，售价每平米 13619144 越南盾（约合 3891 元人民币，不含 5% 增值税和 2% 维修基金）。

2、胡志明市：Ecotown 富美项目均价 1980 万越南盾每平方米

按胡志明市建设厅 2026 年 7 月公开信息，第七郡富美坊（Phu My）Ecotown 富美（Ecotown Phu My）福利房 CC1 栋由巴地头顿房屋发展股份公司（Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company）开发，平均售价每平米 19800000 越南盾（约合 5657 元人民币），含增值税、不含 2% 维修基金，售价可按楼层和朝向在 0.9 至 1.1 的调整系数内浮动。

3、北宁：售价区间全国最宽，从 851 万到 2064 万越南盾每平方米

北宁是园区工人福利房最集中的省份。

按北宁省建设厅公开信息，安风工业园（Yen Phong）福利房项目由 Viglacera 总公司开发，2026 年 5 月开售 V1、V2、V8 三栋共 162 套，V1、V2 售价每平米 10080000 越南盾（约合 2880 元人民币），V8 售价每平米 8510000 越南盾（约合 2431 元人民币）。

VSIP 都市区 518 套 2026 年 7 月开售，售价每平米 20640000 越南盾（约合 5897 元人民币）。

另一项目 670 套登记售价每平米 1610 万至 1670 万越南盾（约合 4600 至 4771 元人民币）。

原北江省北江坊福利房 2 号项目 1032 套售价约每平米 18900000 越南盾（约合 5400 元人民币）。

统一智慧城市福利房 1048 套计划 2026 年 12 月完工，公寓售价每平米 1610 万至 1680 万越南盾（约合 4600 至 4800 元人民币）。

4、海防：在售项目单价 1200 万至 1900 万越南盾每平方米

按越南建设部 2025 年 11 月通报，海防市有 7 个福利房项目在售，售价每平米 1200 万至 1900 万越南盾（约合 3429 至 5429 元人民币），配套租金每平米每月 59000 至 84000 越南盾（约合 16.9 至 24 元人民币）。

四、越南保障房租金行情（2026年最新）

1、项目实际租金：河内明显高于工业省

按河内市建设厅公开信息，金花（Kim Hoa）二期福利房出租价每平米每月 244515 越南盾（约合 69.9 元人民币），含增值税、不含维修基金，为 2026 年公开项目中租金最高者。

北宁安风工业园 V1、V2 栋租金每平米每月 60807 越南盾（约合 17.4 元人民币）、V8 栋 44000 越南盾（约合 12.6 元人民币），均含增值税和维修基金。

海防在售项目租金每平米每月 59000 至 84000 越南盾（约合 16.9 至 24 元人民币）。河内与工业省的福利房租金差距约为 3 至 5 倍。

2、省级租金框架：从 2.44 万到 26.07 万越南盾每平方米每月

按老街省第 2256/QĐ-UBND 号决定（2026 年 6 月发布），福利房租金框架为每平米每月 24400 至 260700 越南盾（约合 7 至 74.5 元人民币），取决于楼型、规模与层数。

按莱州省 2026 年 7 月生效的规定，福利房租金为每平米每月 27000 至 211200 越南盾（约合 7.7 至 60.3 元人民币）。

按同奈省公开信息，福利房租金框架为每平米每月 25000 至 110000 越南盾（约合 7.1 至 31.4 元人民币）。按多乐省第 70/2026/QĐ-UBND 号决定（2026 年 8 月 7 日生效），福利房租金为每平米每月 29677 至 64304 越南盾（约合 8.5 至 18.4 元人民币）。

五、越南工人公寓与园区宿舍

1、租金框架：省级定价，明显低于福利房

按多乐省第 70/2026/QĐ-UBND 号决定，工业园区工人宿舍租金按楼型分四档：

5 至 7 层公寓每平米每月 27020 至 58542 越南盾（约合 7.7 至 16.7 元人民币，无地下室）或 28897 至 62611 越南盾（约合 8.3 至 17.9 元人民币，有 1 层地下室）；

7 至 10 层公寓每平米每月 27850 至 60329 越南盾（约合 8 至 17.2 元人民币，无地下室）或 29677 至 64304 越南盾（约合 8.5 至 18.4 元人民币，有 1 层地下室），均含建设投资成本、定额利润、维修费和增值税，不含物业管理、水电、停车和消防保险费。

按老街省规定，园区工人宿舍租金为每平米每月 19500 至 84200 越南盾（约合 5.6 至 24.1 元人民币）。

莱州省为每平米每月 38200 至 186900 越南盾（约合 10.9 至 53.4 元人民币）。

同奈省最低为每平米每月 15000 越南盾（约合 4.3 元人民币）。

2、典型项目：同奈仁泽 804 套月租 99.6 万越南盾起

按同奈省公开信息，IDICO-URBIZ 公司在仁泽（Nhon Trach）坊运营的福利房项目提供 804 套住房，31 平方米户型月租起价 996000 越南盾（约合 284.6 元人民币），是同奈推行“以租代售”的样板。

按越南总工会信息，越南总工会已在同塔、永隆和北宁开工 3 个工人住房项目、合计 1700 套。

同奈省 2026 年一季度新开工福利房超过 4400 套，为同期全国最高，省级规划到 2030 年完成约 6.7 万套，以满足约 15 万至 16 万套的总需求。

3、河内 2026 年 6 月开工 3 个重点保障房项目

2026 年 6 月 22 日在河内，越南政府启动 3 个重点福利房项目：

法云四协（Phap Van - Tu Hiep）新城项目 1176 套，投资约 1.396 万亿越南盾（约合 3.99 亿元人民币、5300 万美元）。

越兴坊（Viet Hung）出租房项目 1166 套，投资约 3.563 万亿越南盾（约合 10.18 亿元人民币、1.35 亿美元）。

龙编欣蓝（Long Bien）混合住宅项目 6000 套，其中约 4000 套用于长期租赁，投资约 29 万亿越南盾（约合 82.86 亿元人民币、11 亿美元），租赁部分计划于 2028 年第四季度完工。

六、越南福利性住房行情对比

指标	河内（2026 年）	胡志明市（2026 年）	北宁（2026 年）	海防（2026 年）
福利房售价（每平方米）	1362 万至 2062 万越南盾	约 1980 万越南盾	851 万至 2064 万越南盾	1200 万至 1900 万越南盾
福利房租金（每平方米每月）	最高 244515 越南盾	按省级框架执行	44000 至 60807 越南盾	59000 至 84000 越南盾
工人宿舍租金（每平方米每月）	未单列框架	未单列框架	未单列框架	未单列框架
单套面积	56 至 70 平方米为主	按 25 至 70 平方米标准	26 至 67 平方米	按 25 至 70 平方米标准
2026 至 2030 年任务	84000 套	181257 套	119000 套	49400 套