2022 年 5 月 28 日，越南政府颁布《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP），由副总理黎明成（Lê Văn Thành）签署，2022 年 7 月 15 日正式生效。

这部法令取代了实施近 4 年的 82/2018/ND-CP 政令，是越南工业区和经济区管理的基础性法规。2025 年，越南政府又颁布 178/2025/ND-CP 政令对其进行了修订。

傲多可®商机网（www.Aodok.com）梳理了中资企业在越南投资建厂时最关心的 10 个核心要点，供出海企业参考。

一、法令背景与核心变化

《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）是在越南制造业快速发展、工业园区需求激增的背景下出台的。

与旧版 82/2018/ND-CP 相比，新法的核心变化体现在三个方面：一是强化了员工住房和公共服务设施的硬性要求；二是首次系统规定了生态工业园区（Eco-Industrial Park，EIP）的认定标准和激励政策；三是明确了中小企业用地保障机制，要求每个工业区至少划出 5 公顷或 3% 的工业用地给中小企业、配套企业和创新企业。

此外，新法还简化了部分审批流程，明确了各级政府的管理职责，为投资者提供了更清晰的操作指引。

二、工业区与经济区的定义和分类

根据法令第一条，工业区（Industrial Park，IP）是指有明确地理边界、专门从事工业产品生产和为工业生产提供服务的区域。

工业区包括多种类型：普通工业区、出口加工区（Export Processing Zone，EPZ）、辅助工业区、专业工业区、生态工业园区和高科技工业区。

经济区（Economic Zone，EZ）是指有明确地理边界、包含多个功能区、为实现吸引投资和发展经济目标而设立的区域。经济区分为沿海经济区、口岸经济区和特别经济区三类。

经济区享受比工业区更高的投资优惠待遇，适用社会经济条件特别困难地区的投资优惠政策。

三、设立条件与审批流程

设立工业区必须满足以下核心条件：符合省级规划，有明确的地理边界，能够动员基础设施和生产资源，确保社会经济效益、环境保护和国防安全。

工业区面积没有统一的最低要求，但工业集群（Industrial Cluster）的面积限制在 5 至 75 公顷之间。

审批权限方面，普通工业区由省级人民委员会审批，经济区由中央政府审批。涉及国防安全、特殊行业的项目需报中央政府审核。

扩建现有工业区有一个硬性门槛：现有工业区的入驻率必须达到至少 60%，才能申请扩建。高科技工业区和生态工业园区可豁免这一要求。

四、投资优惠政策详解

工业区和经济区的投资优惠主要体现在企业所得税、进口税和土地租金三个方面。

企业所得税方面，经济区内的项目享受 10% 的优惠税率，持续 15 年，同时可享受"四免九减半"的免税期。工业区内的项目根据行业和地区不同，享受 17% 或 20% 的税率。

进口税方面，用于基础设施建设的进口设备和物资免征进口关税。经济区内企业进口原材料用于出口生产的，也可享受关税优惠。

土地租金方面，经济区和困难地区的工业区可享受土地租金减免或豁免。具体优惠幅度由省级人民委员会根据项目情况确定。

需要注意的是，2025 年越南新《投资法》（143/2025/QH15）和新《企业所得税法》生效后，部分优惠政策有所调整，投资前需核实最新政策。

五、出口加工企业（EPE）模式

出口加工企业（Export Processing Enterprise，EPE）是越南特有的一种企业形态，专为出口导向型制造企业设计。

EPE 企业的核心优势是税收优惠：进口原材料、设备和固定资产免征进口关税和增值税，出口产品免征关税和增值税。企业所得税方面，EPE 可享受 17% 的优惠税率，持续 10 年，同时享受"两免四减半"的免税期。

但 EPE 也有严格的监管要求：厂区必须通过永久性围栏与国内市场完全物理隔离，设置专门的门禁系统，所有货物进出必须通过指定通道，接受海关的持续监管。

EPE 企业如果要将产品销往越南国内市场，必须补缴进口关税和增值税，并办理相关海关手续。

对于出口比例高的中资制造企业，EPE 模式可以显著降低税负，但需要投入额外成本满足海关监管的物理隔离要求。

六、员工住房与基础设施要求

这是《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）最受关注的变化之一。

法令明确要求，每个工业区的基础设施投资项目必须包含员工住房、公共服务和公用设施的建设规划。具体来说，工业区必须划出专门区域建设员工宿舍、幼儿园、医疗中心、文化体育设施、超市和必要的服务设施。

员工住房可以建在工业区的服务用地上，但必须遵守环境安全距离要求，确保不影响区内企业的生产经营活动。

这一要求直接增加了园区开发商的建设成本，但也从制度上保障了工人的基本生活条件。对于中资企业来说，选择园区时需要重点考察员工住房配套是否完善，因为这直接影响招工和员工稳定性。

北宁省等工业大省已经明确要求，新建工业园区必须同步建设工人宿舍、幼儿园、医疗中心和超市等社会基础设施。

七、生态工业园区（EIP）新机遇

生态工业园区（Eco-Industrial Park，EIP）是《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）重点推动的新型园区形态。

EIP 的核心理念是资源循环利用和产业共生，通过企业间的物质、能源和水的循环交换，实现资源利用效率最大化和废物排放最小化。

获得 EIP 认证的园区和企业可享受多项额外优惠：优先获得国家投资信贷和绿色信贷，可发行绿色债券，优先获得越南环境保护基金和中小企业发展基金的支持，纳入招商引资重点项目清单。

EIP 的认定标准包括：资源效率、环境管理、产业共生、社会责任等多个维度。认证由越南计划投资部统一管理，有效期为 5 年，到期需重新认证。

对于注重 ESG 合规的中资企业，入驻或参与开发 EIP 可以获得额外的政策支持和品牌溢价。

八、中小企业用地保障

法令规定，每个工业区必须预留至少 5 公顷或 3% 的工业用地（以较大者为准），专门用于中小企业、配套产业企业、创新企业和享受投资优惠的企业。

这部分土地的租金和条件必须对中小企业友好，不得设置过高的准入门槛。园区开发商有义务为中小企业提供生产经营场所，并在土地租赁或转租方面给予优先支持。

这一政策旨在解决越南工业区"大企业扎堆、中小企业无处落地"的问题，同时推动产业链本地化配套。

对于中资中小企业来说，这意味着在越南主要工业区都有专门的用地保障，可以更低成本入驻成熟园区，共享基础设施和配套服务。

九、工业区内暂住与留住规定

《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）对工业区内的人员居住做出了明确规定。

原则上，工业区内不允许普通居民居住。但以下人员可以在工业区内的留住场所暂住或留住：越南籍专家和工人，外籍专家和外籍员工（包括管理人员和首席执行官）。

留住场所必须建在工业区的服务用地上，遵守环境安全距离要求，确保安全和秩序，不影响企业生产经营。

越南籍人员按《居留法》规定办理暂住或留住手续，外籍人员按外国人出入境、过境和居留的相关法律规定办理。

这一规定为企业在厂区内建设员工宿舍提供了法律依据，也明确了可以居住的人员范围。对于需要倒班或偏远地区的工厂，厂区宿舍可以有效解决员工通勤问题。

十、对中资企业的实操建议

第一，选址前务必核实园区规划和入驻率。入驻率低于 60% 的园区可能存在配套不完善或招商困难的问题，优先选择成熟园区。

第二，出口比例超过 80% 的制造企业，建议认真评估 EPE 模式的成本收益。税收优惠可观，但物理隔离和海关监管的合规成本也不低。

第三，员工住房是刚需。越南工人流动性大，宿舍配套完善的园区招工更容易、员工更稳定。选址时把员工住宿作为核心考察指标。

第四，关注生态工业园区的政策红利。如果企业有绿色转型需求，入驻 EIP 可以获得额外的信贷和政策支持。

第五，法律更新频繁，投资前务必核实最新政策。《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）已被 178/2025/ND-CP 政令修订，2025 年新《投资法》（143/2025/QH15）也已生效，部分条款可能有变化。

第六，善用中小企业用地保障政策。中资中小企业可以主动咨询园区内的专门用地，通常租金更优惠、准入更灵活。

法规信息

名称：越南《经济区和工业区管理法令》（35/2022/ND-CP）
颁布机构：越南社会主义共和国政府
签署人：黎明成（Lê Văn Thành），副总理
颁布日期：2022 年 5 月 28 日
生效日期：2022 年 7 月 15 日
修订情况：2025 年被 178/2025/ND-CP 政令修订
取代法律：82/2018/ND-CP 政令
官网：shturl.cc/0p6RL

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