越南高端住宅：河内与胡志明市的豪宅价格行情（2026年最新版）

越南高端住宅市场集中于河内和胡志明市两大城市。

河内的豪宅以西湖（Tay Ho）、巴亭（Ba Dinh）湖景和行政核心区为地标，胡志明市的豪宅以守添（Thu Thiem）半岛、1 郡中央商务区和草田（Thao Dien）别墅区为代表。

2026 年，两大城市的新供应都明显向高端和豪华倾斜，豪宅定价屡创新高，但成交与去化明显放缓，市场进入选择性消化阶段。

傲多可®商机网（Aodok.com）根据世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、艾维颂（Avison Young）、第一太平戴维斯（Savills）等机构的 2026 年市场报告和越南建设部（MOC）的季度统计，整理越南两大城市高端住宅的价格行情。

（本文汇率基准：1 元人民币约合 3500 越南盾，1 美元约合 25000 越南盾，2026 年 10 月）

一、什么是越南的“豪宅”：市场分级标准

越南房地产机构对公寓按价格分级。

按世邦魏理仕（CBRE）标准：超豪华（Ultra-luxury）为每平米超过 12000 美元，豪华（Luxury）为每平米 5000 至 12000 美元，高档（High-end）为每平米 2500 至 5000 美元，中档为每平米 1500 至 2500 美元。

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）标准：超豪华为每平米超过 10000 美元，豪华为每平米 4500 至 10000 美元，高档为每平米 3000 至 4500 美元。

两大机构的分级门槛存在差异，本文所称“高端住宅”指豪华及以上级别，即每平米售价约 4500 美元（约合 1.13 亿越南盾，约合 3.2 万元人民币）以上的公寓，以及高端别墅和联排。

二、越南河内：湖景与行政核心区的豪宅

1、整体行情：奢华供应占半壁江山

按戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季度报告，河内一手公寓均价为每平米 4659 美元（约合 1.16 亿越南盾，约合 3.3 万元人民币），环比上涨 19%、同比上涨 36%，上涨主要由供应结构驱动：当季超过 72% 的新推房源属于高档和豪华级别，其中豪华及超豪华级别合计占新供应约 52%，平价公寓几乎绝迹。

按世邦魏理仕（CBRE）统计，2026 年第二季度河内新推公寓中，单价 8000 万至 1.1 亿越南盾的占约 30%，单价超过 1.2 亿越南盾的占约 35%；仅第二季度，青春（Thanh Xuan）、西湖（Tay Ho）、东英（Dong Anh）等内城及近中心区域就推出超过 3000 套单价 1.2 亿越南盾以上的公寓。

按世邦魏理仕（CBRE）2026 年第一季度统计，河内西湖、巴亭等区域的豪华公寓每平米售价约 4800 至 6500 美元（约合 3.4 万至 4.6 万元人民币），同比上涨 9.4%。

2、代表项目价格

按第一太平戴维斯（Savills）2026 年 5 月整理，河内在售和预售的豪宅项目参考价如下：

巴亭郡的 The Nelson，27 层共 175 套，每平米 1.5 亿至 1.8 亿越南盾（约合 4.3 万至 5.1 万元人民币），顶层公寓面积 250 至 570 平方米；

西湖郡的 Celestine Westlake，位于武志功街 300 号，2 栋 23 层共 216 套超豪华公寓，参考总价 9 亿至 49 亿越南盾（约合 26 万至 140 万元人民币），2027 年第二季度交付；

青春郡的 Iconia Lakeside，高层每平米 1.09 亿至 1.35 亿越南盾（约合 3.1 万至 3.9 万元人民币），低层住宅每平米 4.39 亿至 6 亿越南盾（约合 12.5 万至 17.1 万元人民币）；

位于 Vinhomes Ocean Park 1 的 Masteri Lakeside，每平米 6900 万至 7800 万越南盾（约合 2 万至 2.2 万元人民币），2026 年第四季度交付；MIK Group 开发的 Imperia Sky Park，参考总价 28 亿至 68 亿越南盾（约合 80 万至 194 万元人民币），2028 年第三季度交付。

3、带地豪宅

河内的别墅和联排集中在西湖环湖区域、西湖的 Ciputra 和西湖西（Tay Ho Tay）的 Starlake 等规划社区。

按世邦魏理仕（CBRE）统计，2026 年第二季度河内带地住宅一手均价约每平米 2.09 亿越南盾（约合 6 万元人民币，按土地面积计算），环比下降约 9%，主要因新供应集中于郊区大盘；二手别墅和联排价格环比下降约 3%。环湖一线湖景别墅仍是河内单价最贵的住宅形态。

三、越南胡志明市：守添与中央商务区的豪宅

1、整体行情：豪宅价格领涨全国

按世邦魏理仕（CBRE）2026 年第一季度统计，胡志明市核心区（1 郡及守添区域）的豪华公寓每平米售价约 5800 至 8500 美元（约合 4.1 万至 6.1 万元人民币），同比上涨 14.2%，涨幅居全国之首。

按艾维颂（Avison Young）2026 年第三季度报告，胡志明市中心城区和守添半岛的公寓为每平米 7000 至 15000 美元（约合 5 万至 10.7 万元人民币）。

按越南建设部统计，2026 年第一季度胡志明市公寓平均售价约 1.12 亿越南盾每平米，高端项目价格远高于均值。

2、守添半岛：新金融中心的超豪华公寓

守添（Thu Thiem）半岛是胡志明市规划的新金融中心，也是超豪华公寓最集中的区域。

按越南建设部 2026 年第一季度统计，Grand Marina Saigon 每平米 4.4 亿至 5.57 亿越南盾（约合 12.6 万至 15.9 万元人民币）；Metropole Thu Thiem 每平米 3.3 亿至 4.48 亿越南盾（约合 9.4 万至 12.8 万元人民币）；Empire City 每平米 3.03 亿至 3.93 亿越南盾（约合 8.7 万至 11.2 万元人民币）。

按越南房产平台 Domo 2026 年 10 月数据，Metropole Thu Thiem 最新参考价约每平米 3.1 亿越南盾（约合 8.9 万元人民币），总价 75 亿至 1600 亿越南盾（约合 214 万至 4571 万元人民币），较开盘价上涨约 154%，毛租金回报率仅约 1.8% 至 2%。

3、1 郡中央商务区与草田

1 郡中央商务区是胡志明市老牌豪宅区，按越南建设部统计，Vinhomes Golden River 每平米 2.23 亿至 3.6 亿越南盾（约合 6.4 万至 10.3 万元人民币），The Marq 每平米 2.22 亿至 2.6 亿越南盾（约合 6.3 万至 7.4 万元人民币）。

草田（Thao Dien）是胡志明市高端别墅和外派居住最集中的区域，按房产平台 FazWaz 2025 年第三季度挂牌统计，门禁社区联排约 150 万至 180 万美元起步，高端别墅约 300 万至 1000 万美元，一线河景别墅价格更高。

4、豪宅租金与回报

按租赁平台 LeaseInVietnam 2026 年第三季度统计，胡志明市豪华公寓租金每平米每月约 18 至 42 美元：1 郡中央商务区约 28 至 42 美元，毛回报率 3.8% 至 4.4%；守添约 26 至 36 美元，回报率 4.4% 至 5.2%。

草田约 22 至 30 美元，回报率 4.8% 至 5.5%；富美兴（Phu My Hung）约 18 至 25 美元，回报率 5.2% 至 6.1%。

超豪华顶层公寓月租可达 9000 至 22000 美元，别墅月租 8500 至 18000 美元，两类物业入住率分别约 87.8% 和 91.2%。

四、越南河内和胡志明两大城市高端住宅对比

项目	河内	胡志明市
豪宅核心板块	西湖、巴亭	守添、1 郡、草田
豪华公寓售价	每平米 4800 至 6500 美元（约 3.4 万至 4.6 万元）	每平米 5800 至 8500 美元（约 4.1 万至 6.1 万元）
超豪华公寓售价	每平米 1.5 亿至 6 亿越南盾（约 4.3 万至 17 万元）	每平米 2.2 亿至 5.57 亿越南盾（约 6.3 万至 15.9 万元）
同比涨幅（2026 年）	约 9.4%	约 14.2%
带地豪宅参考	带地一手约 2.09 亿越南盾每平米	草田别墅 300 万至 1000 万美元
豪宅租金回报	机构鲜有统一统计	1 郡 3.8% 至 4.4%，富美兴 5.2% 至 6.1%
供应结构	豪华及超豪华合计占新供应约 52%	新供应集中于高端和豪华项目