新冠疫情乌云笼罩的当下，越南已成为世界经济中的一个亮点。尤其是在疫情过后，2021年越南将继续在多个领域吸引许多外国投资者。来自日韩的很多投资企业，已经开始部署投资和进驻越南工业区。

谈到工业区，不得不提及越南工业地产，那么，越南工业地产在世界范围而言是什么水平呢？

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国工业房地产的土地批租年限为50年。

越南工业地产的多个第一

仲量联行河内市场总监阮红云强调，得益于对新冠大流行的有效控制以及一系列自贸协定的签署，越南的工业地产在2020-2021年期间具有巨大的发展潜力。

在产业转移搬离中国的浪潮中，那些跨国企业并不是全部离开中国，而是在中国工厂之外寻找卫星生产基地，将供应链和生产基地建设多样化，寻找在生产成本、获取土地及劳动力方面各项费用均更低的生产基地，而这些方面，越南是最具潜力的地区。

就地理位置而言，越南是比马来西亚、印度尼西亚等东盟国家更好的选择。得益于海防深水港，从越南前往香港和韩国等地比以往更加便捷且缩短了时间。

越南是亚洲地区税收政策竞争力第一的国家之一。工业区的投资生产的企业可以“免二四减半”，即免税二年，在接下来的四年免征50％的企业所得税。对于政府优先考虑的工业项目，甚至是“免四九减半”，即免税四年，在接下来的九年免征50％的企业所得税。

“最重要的是，与亚洲地区其他国家（例如中国）相比，越南工业用地的成本竞争力第一。在中国，工业地产的土地价格高达180-200美元/平方米/整个租赁周期，而越南北部的土地价格仅为99美元/平方米/租赁周期”，阮红云强调说，这些解释了为什么越南的工业地产吸引了众多国际投资者的关注。

第一太平戴维斯越南公司的专家还指出，越南是工业建筑成本竞争力第一的市场之一。在胡志明市，基本厂房和仓库的平均建设成本为352美元/平方米；大型工厂和配送中心建设成本为412美元/平方米，而高科技工厂的建设成本为618美元/平方米。

尽管越南制造业工人的工资从2018年的237美元/月增加到252美元/月，但与该地区其他国家相比，这个数字仍然相对较低，而中国为968美元。/月，马来西亚为766美元/月。根据政府第90/2019号法令/ ND-CP，2020年1月，该地区的最低工资将比去年同期提高5.7％。尽管工资急剧上升，但与其他亚洲国家相比仍然偏低。

越南产业工业的工资是地区内竞争力第一的梯队。尽管工人工资从2018年的237美元/月，增长至如今是252美元/月，但是对比区域内的其他国家依旧很低，例如中国产业工人工资达到968美元/月，马来西亚766美元/月。2020年1月，越南政府颁布第90/2019/NĐ-CP号法令，规定地区最低工资提高5.7%，即便如此，越南的工资水平依然属于亚洲地区内竞争力第一梯队的级别。

越南工业地产是什么水平？

仲量联行河内市场总监阮红云说，工业地产的发展分为三个阶段，起步、成长和成熟。

在早期阶段，起步阶段的工业地产，主要是为木材、纺织、纸张和印刷品等劳动密集型的工业提供服务。产品形态：低建筑密度，靠近港口/机场，低建筑技术标准。所有权形式：建设并且自用，国家持有土地并每年征收税款。土地的使用期限通常很长，租期相对较长，超过50年。

在成长阶段，大多数产品是重型机械，炼油和汽车。专注于资本密集型和逐步减少劳动密集型，自动化程度更高。建筑密度中等偏低，一些地区显得集中，定制产品开始出现。土地归第三方所有，国家将土地出售给工业地产开发商。土地保有权少于50年。

在成熟阶段，主要产品是高科技、制药、石化产品，劳动力使用率低，投资资金大，在机器人支持下的自动化程度高。建筑密度高，工业地产集群化发展，行业根据污染程度和无污染水平存在差异。国家将土地出售给专业投资者，拥有房地产信托基金，并且租赁期短。

有了这样明确的划分，我们知道像韩国和中国台湾等国家和地区处于工业地产的成熟水平，中国和新加坡处于成长水平，而越南仍处于初始起步水平。

“我们处于起步阶段，但有很多机会来发展和扩大供应市场，市场发展的前景和空间仍然很大。”阮红云说，越南工业地产仍有许多挑战需要克服。

来自物流成本和劳动效率的阻碍

越南面临的挑战是，当跨国企业想要迁出中国时，他们想削减成本，越南具有劳动力成本低下的优势，但是相对应的是越南缺乏高技术劳动力。尽管越南的劳动力成本仅为中国的1/3，但他们的劳动效率仅相当于中国劳动力的1/3。

此外，越南基础设施发展不平衡，落后的高速路网和欠缺完整配套的仓储，导致越南的物流成本比中国高60％。

根据世界银行2020年的排名，越南的经营便利水平仍排在第70位，排在韩国、中国香港、新加坡之后。

另外，尽管法律体制化水平有所提高，但行政审批手续等公共服务水平仍有待改进，对于一个制造业的投资项目，通常需要4到6个月的时间来申请投资许可证，这是令外资望而却步的原因之一。

这些问题，越南不仅早解决，将错过外资转移浪潮带来的红利，以后再难吸引外国投资者。

越南外国投资者协会副主席阮文全也承认，“非官方费用”的泛滥使外国投资者担心越南的法律和投资环境。是的，越南的廉价劳动力优势将逐渐消失，因为这种优势不可能永远持续下去，而是要提高人力资源质量。必须加强培训产业工人、技术工人，同时改变社会对于劳动力价值的认知，要尊重技术工人，而不再是唯文凭论。在未来，越南的技术资格认证书，要贵过文凭。

第一太平戴维斯越南公司最近发布的一份报告还指出，根据Fiingroup的《 2019年越南物流报告》，越南的交通基础设施质量仍然低于亚洲地区的其他国家。尽管越南的交通基础设施正在迅速扩大，交通物流日益健全，但是，交通的发展远远跟不上社会和经济的增长速度。

尽管2008年至2018年间的年均复合增长率为10.6％，但越南公路运输服务的潜力尚未得到充分利用。交通运输需求的快速增长，远远超过了越南国家公路网的升级改造速度。

越南工业地产颇受投资商的青睐

第一太平戴维斯（Savills）越南公司的最新报告显示，越南工业园区的土地租赁费用已增加，成为当前市场形势下罕见的亮点。

商品房、办公室和零售等房地产供应来源有限使工业地产更受到国内外投资商的欢迎。与世界普遍水平相比，越南仍被认为是有效控制疫情的国家，同时受益于从中国转移的投资浪潮。

工业地产需求量增加引起部分企业的经营业绩较好。目前，越南运营工业区共260个，在建工业区共75个，工业区企业入住率平均达70%以上，全国厂房平均租金6-8万越盾/平方米，具有基础设施的工业区的土地购买价格为300-500 万越盾/平方米。

第一太平戴维斯越南公司副总经理特洛伊·格里菲思（Troy Griffiths）指出，越南毗邻中国，汇聚了诸多战略优势，特别是极具竞争力的工业地产租赁成本，因此，越南正受到国内外众多企业的青睐，并被视为替代目的地。

第一太平戴维斯越南公司工业地产管理约翰·坎贝尔（John Campbell）表示，随着进出口和国内生产的增长预期，对物流基础设施的需求量也得到提高。近年来，仓库总面积大幅增加和租金年均上涨5-10%。

约翰坎贝尔称，虽然工业区的土地租金增高，但是第一太平戴维斯越南公司对21个国家54个市场的考察报告显示，越南是排行榜中运营成本最低的地方，劳动力成本和能源成本较低，因此，与该地区其他国家相比，越南的运营成本更具竞争力，并成为跨国公司的最具吸引力目的地。

值得一提的是从2020年起，越南制定工业区基础设施的投资计划，以吸引供应链企业的眼球。同时及时出台企业税收减免政策，确保越南的竞争优势。