越南，是最近几年深受中国等海外游客喜爱的国家，也是备受发达国家的资金和制造业企业追捧的投资目标。在这种良好的氛围之下，越南的房地产市场特别是高端地产正迅速发展壮大，价格大幅攀升。

越南作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家，其房地产市场越来越受到环球投资者的关注。

越南房地产的历史

历经三轮周期、振荡上涨趋势明显：

1）高速腾飞期（2004-2008）——需求强劲、量价暴涨、城镇化率29%：

2006年11月越南加入WTO，GDP平均增长7%，美元对越南盾汇率相对稳定16000左右，不过由于货币总量暴增，M2五年平均增速超过32%，CPI同比增速在2008年达到惊人的19.9%。

居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好，2007年房地产销量创出天量，超过1万套，公寓均价突破1千美金/平，最高达到1650美金/平米左右，按当时汇率算，约2801万越南盾/平米。

2）调整衰退期（2009-2013）——加息加税、量价齐跌、城镇化率32%：

2008年的加息以及2009年的加税，导致2009年房价大幅下跌37%至1000美金/平米左右；但2009年之后越南政府又持续大幅降息恢复至9%的水平。

2010年宣布鼓励越侨买房，销量在2010年一度暴增至1.3万套左右，由于越侨精通信贷杠杆推升按揭利率上升至近20%，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斩至不足5000套水平。

3）健康发展期（2009-2013）——货币稳定、量价缓涨、城镇化率36%：

经历了金融危机和欧债危机的影响之后，越南经济重新回归增长，平均GDP增速也恢复到6.4%的水平，政府在2014年推出30万亿越南盾的购房贷款计划，2015年《住房法》修改放宽外国人买房条件大幅推升了地产销量，销量更是在2015年放宽当年爆冲至超过3W套，价格在2018年恢复至1210美金左右。

需要注意的是，以美元计价并未创新高，但是如果以本币计价，由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825，对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米，超过2008年的2801万越南盾/平米近20%。

越南房地产的现状

供需两旺价格上涨、租金收益率高位略降：

1）供需两旺均在3W套、去化率高达80%、按揭贷款利率较高近10%；

2）库存量整体偏低不足一年、豪华住宅供应紧缺仅占2%；

3）外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高：2018通过CBER在越南购房的客户中，中国大陆占比30%，韩国22%、中国香港11%是最高的三个地方。购房者的目的中，用于自己居住的占比约20%，比2016、2017有明显下降，显示投资比例较高；其中准备转售（Buy-to-gain）的占比约22%，准备转租（Buy-to-let）的占比约58%；

4）租金收益平均6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率6%，而新的开发区第二区（类似上海浦东新区）由于整体房价相对较低，租金收益率则最高达到8%，对比国内2%左右的租金收益率，这样的租金较难相信，但其实纽约等主流城市也有近6%的租金收益率，但随着2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房，将使得买房用作租赁的面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行。

越南房地产的未来

像十年前的中国、房价上涨空间仍大、但最终高度不可直接对标：

1）越南人口结构接近2007年的中国：首次购房人口（25-44岁）占比来看，越南2016年首次购房人口占比为32.9%，与2007年中国（33.2%）接近；

2）越南收入水平接近2006年的中国：从人均GDP看，和中国2004年接近（1560美元）；从可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平为1603美元，和中国2006年接近（1739美元）；

3）越南城镇化水平接近2000年的中国：越南2018年末的城镇化水平约36%，相当于2000年中国的水平，我们预计城镇化的提升将会是未来越南房地产市场重要的驱动力；

4）越南城市规划水平接近1995年的中国；

5）越南典型楼盘房价绝对价格水平接近2006年的中国。