房地产是越南银行业最重要的风险敞口之一。

一方面，房地产贷款是银行利润的重要来源；另一方面，2022 年至 2023 年越南房地产市场调整期间，部分开发商债券违约和项目停滞，导致银行不良贷款率上升。

2026 年，随着房地产市场缓慢复苏，银行对房地产贷款的态度依然谨慎。

2026 年 8 月以来，越南主要银行纷纷上调房贷利率。越南外贸股份商业银行（Vietcombank）从 7.8% 上调至 9.8%，越南工业贸易银行（VietinBank）从 7.6% 上调至 10.5%，浮动利率甚至接近 17%。

尽管越南国家银行（SBV）的政策利率自 2023 年 6 月以来一直维持不变，但银行端的实际房贷成本显著上升。

据傲多可®（Aodok.com）调研整理，本文梳理了越南银行房地产贷款政策、2026 年最新房贷利率水平以及对购房者和市场的影响。

一、越南房地产贷款政策框架

1、信贷投向指导

越南国家银行（SBV）要求信贷机构优先支持制造业、出口、高科技产业、配套产业、农业和社会住房等领域。

房地产贷款不属于优先投向，银行在分配信贷额度时对房地产行业保持审慎。

2026 年越南银行业整体信贷增速目标约为 15%，但房地产贷款的增速受到更严格的窗口指导。

2、社会住房专项贷款

根据第 100 号社会住房法令，越南国家银行正在建立稳定的长期利率机制支持社会住房购房者。

符合条件的购房者可申请最长 25 年期限、利率约 5.4% 的贷款。

越南投资发展银行（BIDV）于 2026 年 9 月推出"首套房"计划，规模 30 万亿越南盾（约合 82 亿元人民币），前 12 个月固定利率 9.5%。

3、开发商贷款限制

越南国家银行对开发商贷款有严格规定：

开发商贷款必须用于合规项目，项目需具备完整的法律手续；银行不得为已被列为不良的项目提供新增贷款。

2025 年以来，随着《住房法》（27/2023/QH15）和《土地法》（31/2024/QH15）修订完成，部分历史遗留项目获得法律许可，银行对合规项目的开发贷有所放松。

二、2026 年越南房贷利率水平

根据越南工商联合会（VCCI）和多家银行 2026 年 8 月至 9 月公布的数据，越南主要银行房贷利率如下：

银行挂牌利率上限（%/年）备注
越南投资发展银行（BIDV）9.5首套房计划前 12 个月固定利率
越南外贸股份商业银行（Vietcombank）9.82026 年 8 月从 7.8% 上调
越南工业贸易银行（VietinBank）10.52026 年 8 月从 7.6% 上调
越南农业农村发展银行（Agribank）10.5国有大行中较高
胡志明市发展银行（HDBank）10.6民营银行
越南军队银行（MB Bank）10.8实际执行约 12%
越南国际商业银行（VIB）11.4民营银行中较高
亚洲商业银行（ACB）12.0民营银行
西贡商信银行（Sacombank）12.0民营银行

1、浮动利率风险

固定利率期（通常 12 个月）结束后，房贷利率转为浮动利率。

2026 年浮动利率普遍在 12% 至 15% 之间，部分银行接近 17%。

这意味着购房者在第一年享受优惠利率后，第二年可能面临月供大幅增加的压力。

2、与政策利率的背离

值得注意的是，越南国家银行的再融资利率维持在 4.50%，贴现率维持在 3.00%，自 2023 年 6 月以来未作调整。

但银行端的房贷利率不降反升，主要原因是银行负债成本上升和对房地产风险的审慎定价。

三、越南房地产贷款与银行资产质量

1、不良贷款集中在房地产

根据越南工业贸易银行（VietinBank）2026 年第二季度报告，其不良贷款率为 1.2%，不良贷款主要集中在房地产、消费贷款、餐饮和农产品加工等受经济波动影响较大的行业。

不良贷款拨备覆盖率为 134%。

2、开发商债券风险

2022 年至 2023 年越南房地产债券违约潮中，部分开发商未能到期兑付，持有这些债券的银行面临资产质量压力。

2025 年以来，随着法律框架完善和市场流动性改善，开发商债券违约情况有所缓解，但仍未完全消除。

3、银行房地产贷款敞口

越南银行对房地产的贷款敞口包括个人房贷和开发商贷款两部分。

个人房贷质量相对较好，因为购房者有稳定收入和房产抵押；开发商贷款风险较高，特别是涉及停工项目的贷款。

世界银行 2026 年报告指出，越南国有银行房地产贷款利率约 10%，股份制商业银行可达 12% 至 14%，反映了银行对该行业风险的更高定价。

四、越南银行利率对购房者和市场的影响

1、购房成本上升

以贷款 10 亿越南盾（约合 27.4 万元人民币）、期限 20 年为例，利率从 8% 上升至 12%，月供从约 83 万越南盾上升至约 110 万越南盾，增幅超过 30%。

对于中产阶级购房者，这显著降低了购房能力。

2、社会住房成为避风港

在商业房贷利率高企的背景下，利率 5.4% 的社会住房贷款成为刚需购房者的重要选择。

越南政府计划建设 100 万套社会住房，越南国家银行要求银行优先保障社会住房信贷资源。

3、市场分化加剧

高利率环境下，购房者更倾向于选择法律手续完备、开发商信誉良好的项目。

位置偏远、手续不全的项目销售更加困难。

2026 年越南房地产市场呈现高端项目和社会住房两端活跃、中端市场疲软的分化格局。

傲多可®（Aodok.com）独家点评

越南银行与房地产的关系，正在从"互相成就"转向"互相试探"。

1、银行不是不想贷，是不敢贷

2022 年的开发商债券违约潮让银行吃了苦头。现在即使政策利率不动，银行也主动提高房贷利率，本质是在为风险定价。

这对稳健的刚需购房者不是坏事，但对高杠杆开发商是实打实的压力。

2、浮动利率是隐藏炸弹

很多购房者被前 12 个月的优惠利率吸引，但第二年浮动利率跳到 15% 以上时月供压力会骤增。

建议购房者在贷款时就算好最坏情况下的月供，不要只看第一年的数字。

3、社会住房是真正的政策红利

5.4% 的社会住房贷款利率与商业房贷 10% 以上形成鲜明对比。

符合条件的购房者应优先申请社会住房贷款，这是越南政府给刚需族的真正福利。

4、关注不良贷款拐点

目前越南银行整体不良贷款率仍在 1.2% 左右的健康水平，但房地产敞口是最大隐忧。

如果 2027 年经济增速放缓，银行可能需要增加拨备，影响利润。

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越南国家银行（State Bank of Vietnam，SBV）

电话： +84 243 9366306

邮箱： antt@sbv.gov.vn

网址： www.sbv.gov.vn

地址： 河内市还剑郡李太祖路47-49号

（47-49 Ly Thai To, Hoan Kiem District, Hanoi, Vietnam）

主营业务： 越南中央银行，负责货币政策制定与执行、银行监管、外汇管理和支付系统维护。

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