越南胡志明市司法厅日前向胡志明市各公证单位颁行了对由多人所有的单独住房、公寓住房签发所有权证书的指引文本。此前，胡志明市人委会也发出文本，指导建设厅主持，与胡志明市司法厅、资源与环境厅以及各相关单位配合，对上述住房研究和指引如何确定位置、公摊面积、私人面积，当作卖房者、公证单位、签发所有权证书机关的依据。

胡志明市人委会也责成司法厅向各公证单位展开上述内容以便解决买卖部分住房、公寓住房的场合。据此，购房合同务必注明双方协商有关单独住房、公寓住房的位置、公摊面积、私人面积等内容，附上确定位置、公摊面积、私人面积的文件。据指引文本内容，确定公寓住房的位置、公摊面积、私人面积须顾到项目获批准的时间，签发购房合同的时间。

第一场合，对于在2005 年《住房法》生效（2006年7月1日起）之前建设的公寓，确定公摊面积和私人面积将按建设部于2009年11月25日颁行第144号《公文》的指引落实。据此，对《住房法》生效之前建设的公寓住房要看购房合同以及相关项目的资料内容。

如果合同规定停车场是开发商的私人面积，但开发商同意提供共用。那么，开发商须确定停车场的面积是公摊面积，余下面积是开发商的私人面积。如果合同中对停车场的面积没有任何规定，就按职责机关审批项目的卷宗、资料内容来确定。如果项目卷宗、资料也对停车场的面积没有任何规定，开发商和各业主必须协商以确保彼此的权益，其中停车费不得超过胡志明市人委会-人民议会规定的金额。

第二场合，对于在2005 年《住房法》生效之后建设的公寓，将根据《住房法》第70条规定来确定。私人面积包括：住房内部面积，包括阳台以及其他获法律公认是私人面积，给住房装饰的各种技术设备，私人所有的面积。公摊面积包括：除了上述私人面积之外，余下住房面积。此外，还有空间和承受力系统、共用技术装设备，如：框架、柱子、承重墙、围墙、各住房的分隔墙、地板、屋顶、阳台、走廊、楼梯、电梯、脱险道以及其他不属于任何业主所有。另外，还有与该公寓住房连结的外设技术设施系统。

指引也提出第三个场合是对2014年《住房法》生效（2014年7 月1日起）之后建设的公寓住房。据2014 年《住房法》第100和101条规定，私人面积、共用面积和确定使用面积的算法有所不同。具体是，私人面积包括：住房内部面积，包括阳台；获公认是业主所有的其他私人面积；住房内或业主所有的其他私人面积所安装的技术设备系统。

公摊面积包括：除了私人面积之外，公寓住房余下面积。那是共用室、空间和承受力系统、共用技术装设备，如：框架、柱子、地板、屋顶、阳台、走廊以及不属于私人所有的其他部分。此外，设在公寓住房区域内，但不属于投资经营或交给国家的公共设施，如：共用院子、花园、公园以及获批准设在住房投建项目的其他工程。

越南建设部建议司法厅、资源与环境厅对每一个具体场合进行核对项目批准时间、签订购房合同时间以按规定签发所有证书，避免签发后发生纠纷。

停车场是私人面积还是共用面积？

停车场是业主、公寓住户用来存放汽车、两轮机动车、三轮机动车、单车以及残疾人使用的车子的地方。因此，开发商务必按标准、获批准的设计建设以及使用符合目的。对停车场所有权、使用权获确定如下：

用来存放业主、公寓住户的单车、残疾人使用的车子、两轮机动车、三轮机动车的面积被视为公摊面积。

用来存放公寓住房业主的汽车的面积，购房者、租房者或购买、租用住房其他面积者要购买或租用。如果不购买或租用，此存放汽车的位置所属开发商管理，开发商不得算在购房价、租房价在内。在公寓安排存放汽车的位置须确保优先公寓住房业主汽车存放的原则，其后才给外地车子存放。

(摘自2014年越南《住房法》第101条，胡志明市建设厅于2021 年1月27日颁行的第1363号《公文》)。