2024年8月1日，越南新版《土地法》（31/2024/QH15）正式生效，核心改革之一是废除长期实行的“地价框架”，转向以市场原则为核心的全新土地估价体系，要求各省每年编制更新地价表，全面对接真实市场价值。
然而，截至2026年7月，这套被寄予厚望的估价体系仍处于“法律已落地、配套未成型、执行遇堵点”的过渡期，全国统一、数据完备、规则清晰的土地估价体系尚未真正建成，成为制约新法落地、土地资源盘活与市场稳定的核心瓶颈。
一、新法核心设计：从行政定价到市场估价的重大转向
2024年《土地法》第158-159条构建了新估价体系的法律框架，相比2013年旧法实现三大颠覆性调整：
- 废除地价框架，推行年度地价表：取消中央统一制定的地价区间，改为各省人民委员会按年度编制本地分区地价表，首套正式地价表原定2026年1月1日起实施，作为土地使用费、租金、征地补偿、拍卖底价的核心依据。
- 确立四大法定估价方法：明确市场比较法、收益还原法、剩余收益法、地价调整系数法为官方认可的估价工具，覆盖住宅、工业、商业、农业等全类型土地。
- 锚定“市场原则”核心：要求估价结果贴近真实交易价格，终结行政主导的低价定价模式，理论上可提升征地补偿合理性、增加国库土地相关收入。
2024年《土地法》（31/2024/QH15）初衷是通过市场化估价打破旧体系的僵化与不公，但从立法到落地，配套细则、数据支撑、执行能力、监管机制四大核心要素均未同步到位，导致体系建设严重滞后。
二、当前未完成的核心表现：四大关键环节全面缺位
（一）法律配套细则缺失，规则模糊导致执行空转
尽管2024年《土地法》（31/2024/QH15）明确了估价框架，但核心操作细则至今未出台，地方与市场主体无统一遵循标准：
- 估价方法无统一实操规范：四大法定方法的参数设定、误差区间、适用场景未明确，例如剩余收益法中“合理利润”“开发成本基准”无官方标准，导致同一地块不同机构估价结果差异巨大。
- 年度地价表编制规则不清晰：新法要求各省每年更新地价表，但编制流程、数据来源、审核标准、争议解决机制未细化，多数省份仍沿用旧地价表，2026年1月1日的正式落地时间已临近，准备工作严重不足。
- 法律责任与保护机制失衡：估价机构与人员面临“高风险、低保障”——无过错追责边界模糊，严格依规出具的报告缺乏法律保护，导致行业接单意愿低迷，大型地块项目无人承接。
（二）全国统一土地数据库未建成，数据缺口成致命短板
市场化估价的核心是真实、完整、可追溯的交易数据，但越南至今未建成全国统一土地信息数据库，数据碎片化、失真问题极为突出：
- 交易数据“阴阳合同”普遍：土地交易备案价与实际成交价严重脱节，多数交易为避税低报价格，河内、胡志明市部分区域备案价仅为市场价的30%-50%，导致市场比较法无可靠参照样本。
- 跨部门数据壁垒森严：税务、不动产登记、公证、房产交易所、金融机构数据各自独立，未实现互联互通，无法形成完整交易链条，估价只能依赖局部零散数据。
- 数据库建设进度滞后：截至2026年7月，虽已在63个省市部署国家土地数据库系统，但仅32个省市实现与中央数据库的数据同步，其余省份“建而不通”，数据标准不统一，无法支撑市场化估价。
- 可比案例稀缺：山区、偏远地区、大型综合体、工业园区等地块交易极少，24个月内找不到同类可比案例，估价只能依赖主观判断，精准度极低。
（三）地方执行能力不足，专业力量与实操经验双重欠缺
2024年《土地法》（31/2024/QH15）落地依赖地方政府与第三方机构的专业能力，但当前全国范围内专业人才缺口大、机构资质不足、实操经验匮乏：
- 公职人员专业能力薄弱：土地估价涉及法律、规划、财税、工程等多领域知识，地方自然资源、财政部门公职人员多缺乏系统培训，无法独立开展复杂地块估价审核。
- 第三方估价机构数量少、资质参差不齐：具备法定资质的机构集中在胡志明市、河内等大城市，嘉莱、庆和等偏远省份机构稀缺；多数机构规模小、技术落后，仍依赖人工搜集资料与经验判断，AI、GIS、自动估价模型（AVM）等数字化工具应用几乎空白。
- 地方实操陷入停滞：胡志明市税务局因无新计税细则，暂停处理8800余宗土地业务；多地项目因估价周期过长（平均18-24个月），投资落地严重受阻。
（四）市场与监管机制失衡，国家调控与市场自由矛盾凸显
2024年《土地法》（31/2024/QH15）“市场原则”与越南土地国有属性存在天然张力，监管机制未同步完善，导致国家调控缺位、市场乱象隐现：
- 国家定价权被弱化：新法规定估价参考市场价格，导致政府无法有效管控地价，2025年部分区域地价非理性上涨，加剧房地产泡沫风险，与国家“稳地价、稳市场”目标冲突。
- 估价结果争议频发：无统一争议解决机制，征地补偿、土地拍卖、税费核算等环节纠纷激增，大量案件涌入法院，司法审理压力陡增。
- 腐败风险防控薄弱：数据不透明、规则模糊、人工干预空间大，为权力寻租提供土壤，土地领域腐败问题未得到有效遏制。
三、体系建设滞后的深层原因：多重矛盾交织，改革阻力突出
（一）改革目标冲突：市场化需求与国有土地管控的平衡难题
越南土地归国家所有，政府兼具“管理者”与“所有者”双重身份。新法推行市场化估价，本质是让渡部分定价权给市场，但政府担忧失去调控能力，导致地价失控、国有资产流失，因此在细则制定上趋于保守、犹豫，延误体系落地。
（二）历史遗留问题复杂：旧制度惯性与数据基础薄弱的双重制约
长期行政定价导致土地交易市场化程度低，“阴阳合同”、权属不全、数据零散等问题积弊已久，短期内难以彻底清理；同时，数字化基础设施落后，全国统一数据库建设涉及技术、资金、部门协调等多重难题，推进缓慢。
（三）利益博弈激烈：地方、企业、民众诉求难以协调
- 地方政府：担心市场化估价推高征地补偿成本、增加财政压力，同时地价上涨可能引发民众不满，执行积极性不高。
- 房地产企业：希望地价透明稳定，降低拿地成本与不确定性，但反对过度管控，诉求存在分歧。
- 民众：期待征地补偿贴近市场价，保障权益，但担忧地价上涨推高房价、生活成本，矛盾心态明显。
（四）时间仓促、准备不足：立法超前于配套能力
2024年《土地法》（31/2024/QH15）从起草到通过周期较短，未预留充足时间梳理配套细则、建设数据库、培训专业人员，导致法律落地后，各项准备工作仓促上马，漏洞与短板集中暴露。
四、滞后影响：土地市场混乱、新法效能打折、发展受阻
（一）土地交易停滞，投资信心受挫
估价周期长、结果不确定、争议频发，导致企业拿地意愿低迷，工业园区、住宅、基建等项目落地延迟，2025-2026年越南房地产投资增速持续放缓，外资观望情绪浓厚。
（二）征地补偿不公，社会矛盾加剧
估价不准导致征地补偿要么过低（损害民众权益），要么过高（增加财政负担），多地因补偿纠纷引发群体性事件，影响社会稳定。
（三）国库收入流失，国有资产受损
数据失真、估价偏低导致土地使用费、租金、税费等收入流失；同时，土地拍卖底价不合理，易造成国有土地资产贱卖。
（四）新法核心目标落空，改革公信力受质疑
市场化估价是2024年《土地法》（31/2024/QH15）的核心亮点，但体系未建成导致新法“换汤不换药”，未能解决旧体系的僵化、不公问题，市场对政府改革能力产生质疑。
五、结语：体系建设任重道远，需多管齐下加速落地
越南2024年《土地法》（31/2024/QH15）构建的市场化土地估价体系，方向契合市场经济发展需求，但截至2026年7月，仍处于“法律框架已立、核心配套未全、执行落地受阻”的未完成状态，数据短板、规则模糊、能力不足、机制失衡四大问题亟待解决。
未来，越南需加快出台估价实操细则，明确方法参数与争议解决机制；优先推进全国统一土地数据库建设，打通部门数据壁垒，严厉打击“阴阳合同”；加强专业人才培养与机构监管，提升地方执行能力；平衡市场自由与国家调控，完善地价监测与调控机制，防范市场风险。
唯有多管齐下、协同推进，才能真正建成科学、透明、公正的土地估价体系，释放2024年《土地法》（31/2024/QH15）的改革效能，盘活土地资源，支撑越南经济可持续发展。