2025年，越南写字楼市场在结构性转型中保持整体稳定，去中心化、优质资产追逐及可持续办公空间兴起构成三大核心趋势。
写字楼市场重心已从单纯的空间扩张，转向办公场所战略的优化调整，企业普遍将办公品质、员工体验与长期成本效益列为首要考量，租户需求偏好正随之快速迭代。
全年来看，河内与胡志明市的写字楼新增供应均处于低位，这一局面在一定程度上维系了租金水平的稳定，但甲级与乙级写字楼的空置率走势已出现明显分化。
搬迁续租仍是全年租赁交易的主流形式，其中河内全年近60%的交易涉及租户向更高品质楼宇升级，胡志明市全年完成的租赁交易中，甲级写字楼更是占据极高比重。
去中心化进程的加速，正深刻重塑越南写字楼市场格局。河内的西部与中心城区，已逐渐成为传统中央商务区（CBD）之外的重要替代选址；胡志明市则借助行政边界扩张，重新界定了CBD的覆盖范围，守添新区、守德市及西贡南部等区域均被纳入核心选址考量。
与此同时，绿色建筑认证已成为市场准入的核心基准，新建项目在规划阶段即需满足绿色标准，存量老旧楼宇唯有通过升级改造，才能避免被市场淘汰。
绿色建筑这一转型趋势恰与劳动力结构变化相契合,千禧一代与Z世代已成为越南劳动力市场主力，他们对健康舒适、采光充足且具备灵活性的办公环境需求更为迫切。
河内写字楼市场保持平稳运行态势，2025年全年总存量约为238万平方米，全年市场净吸纳量超7.5万平方米，较2024年小幅增长，这一数据彰显了租户对市场的审慎信心。
租金方面，河内市全年甲级写字楼月租金稳定在每平方米27.3美元，整体走势持平；乙级写字楼月租金小幅上涨至每平方米15.3美元，涨幅源于新建乙级楼宇入市带来的品质提升。
河内市受年末少量新增供应影响，全年甲级写字楼空置率微升至17.2%，中端市场竞争加剧，促使业主推出更多租赁优惠及灵活条款以挽留租户。
区域布局上，河内市西部及西湖星城等板块凭借现代化配置与更具竞争力的租金，崛起为高端写字楼新兴集群，市场需求主要由银行金融、保险及IT/电信三大行业支撑。
相较于河内，胡志明市写字楼市场需求热度持续攀升，2025年全年写字楼总存量约为320万平方米。
全年胡志明市甲级写字楼空置率下降3.8个百分点至18.2%，全年净吸纳量超3.8万平方米；乙级写字楼则因7郡新顺大厦等项目入市带来的2.1万平方米新增供应，全年空置率微升至14.1%。
租金表现上，胡志明市甲乙级写字楼全年整体走势平稳，甲级同比增长1.9%，乙级同比增长1.7%，且CBD与非核心区域的租金差距显著，叠加非核心区域基础设施不断完善，持续推动租户向非核心区域迁移。
胡志明市的需求端以物流、IT及零售贸易服务行业为核心，这类租户多偏好600至1000平方米的大面积甲级办公空间。
预计至2027年，胡志明市将新增超23.4万平方米写字楼面积，核心区域边界持续扩容，未来市场竞争焦点将逐步从区位优势，转向楼宇品质、可持续性与办公体验的综合比拼。
从中长期视角来看，市场走势将主要受大规模新增供应影响。据行业预测，2025至2027年间，河内市和胡志明市的写字楼新增供应面积将达52万至70万平方米，且大部分为位于传统CBD之外的甲级项目。
这批供应入市后，河内市和胡志明市的写字楼市场竞争预计将显著加剧，进而倒逼业主进一步提升楼宇硬件品质与租户服务体验。
2025年越南河内市和胡志明市写字楼数据
| 写字楼 | 河内 | 胡志明市 |
| 2025年全年总存量 | 约238万平方米 | 约320万平方米 |
| 净吸纳量 | 全年超7.5万平方米（较2024年小幅增长） | 全年超3.8万平方米 |
| 甲级写字楼月租金 | 27.3美元/平方米（整体走势持平） | 整体平稳，同比增长1.9% |
| 乙级写字楼月租金 | 15.3美元/平方米（全年小幅上涨） | 整体平稳，同比增长1.7% |
| 写字楼空置率 | 17.2%（甲级） | 甲级18.2%，乙级14.1% |
| 核心需求行业 | 银行金融、保险、IT/电信（各占约1/3） | 物流（40%）、IT（29%）、零售贸易服务（26%） |
| 中长期新增供应 | 以传统CBD外甲级项目为主 | 至2027年新增超23.4万平方米 |
| 新兴核心区域 | 西部、西湖星城（东方广场为代表） | 守添新区、守德市、西贡南部 |