越南的房地产业在2019年保持稳定，并有望保持乐观的前景。 然而Covid-19大流行的出人意料的变化改变了对该行业在2020年第一季度的预测。

由于餐馆和娱乐业务正面临重大的收入损失，并且由于新冠疫情大流行而无法继续经营，因此商业房地产正遭受租金和租用率的大幅下降。这会影响人们的消费行为，导致房地产公司暂停销售活动。隔离控制已暂时停止，并预计到2020年下半年将有出现一个销售旺季，届时新冠疫情应该已被控制。

越南国家GDP增长在2020年初受到新冠疫情的影响，但预计下半年恢复是很有可能的。

越南房地产行业新律法

越南的房地产市场受一系列具体法律法规的约束，包括2013年《土地法》，2014年《房地产法》，2014年《住房法》和2009年《城市规划法》。

越南政府将在2020年进行一些修改，并收紧该行业的法律规定，以促进优质项目，消除投机活动和违法行为，并提高房地产市场的透明度和稳定性。必须发布新的法令和通函以补充和修订现行法律，因为这些法律之间存在重叠，冲突和矛盾，导致投资者不愿参与市场。

（1）22/2019 / TT-NHNN号通函@2019年11月15日

+设定短期资本用作中长期贷款的最高比率，从2020年的40％减少到2022年的30％。

+房地产业务的风险率从150％提高到200％

（2）第91/2019 / ND-CP号法令@2019年11月19日

针对买卖土地交易中的违法行为的新制裁标准。

+最高制裁金额为10亿越南盾。

（3）21/2019 / TT-BXD号通知@2019年12月31日

公寓大楼国家技术规范

+公寓的最小可用面积不低于25m2

+小于45平方米的公寓数量占项目最大百分比不超过25％

（4）第96/2019 / ND-CP号法令@2020年1月5日

2020-2024年期间的土地价格框架法规。

+新土地价格可以比比当前价格高20％

+河内和胡志明市的最高土地价格为每平方米1.88亿越南盾（约8,100美元）。

（5）正式派遣编号703 / BTNMT-TCQLDD@2020年2月14日

实施土地管理政策和非住宅建筑（包括别墅，度假别墅和办公室电话）所有权证书的指南。

越南旅游地产

在2019年，越南的旅游业接待了超过1800万国际游客，在过去的10年中，越南的国际游客数量急剧增加。2019年，游客总收入达到726万亿越南盾，比2018年同期增长17.1％。越南被认为是世界上旅游业增长最快的10个国家之一。

到2020年，随着进入越南的国际游客数量平均增长9-11％，越南需要650,000-700,000个旅游住宿房间，到2030年，越南将需要1,300,000-1,450,000个房间来满足游客的需求。 尽管国内游客人数高于国际游客人数，但国际旅游总收入的结构却高于国内游客。但是，在Covid-19大流行的严重影响下，前往越南的游客人数仅为323万人，是2016年以来的最低水平。这将导致旅游业总收入大幅减少 ，同时提高酒店式公寓的空置率和库存。

到2020年初，共管公寓（酒店式公寓）需求将下降，根据庆和省旅游局的数据，与去年同期相比，芽庄市场在2020年2月的国际游客和国内游客的游客人数分别下降了75％和82％。 据估计，根据越南的新冠疫情大流行控制时间，旅游业收入损失可能在70至150亿美元之间。 预计旅游需求将在2020年第三季度逐步恢复，并在2020年第四季度再次增长。

越南的城市化进程迅速，并且有望逐年逐步增长，而且没有任何停止的迹象。 越来越多的人买得起住房，而工业区正在扩大并增加劳动力，在不久的将来所有这些人都将需要大量的房产。

河内房产市场

2019年，河内城区人口达到810万人。别墅（联排及独栋）和公寓分别为45,988套和304,000套。 这个大都市的发展趋势是规模更大，向西扩展并逐渐向东扩展。

2019年来自56个项目新推出的住宅单元总数为36,356套。 只有一个新推出的豪华级别项目，其售出单位同比明显减少了63％。中端市场表现良好，新推出的项目增加了17％，销售价格增加了5％，销售量增加了18％。该细分市场占新推出和销售的总数量的80％至85％。高端和负担得起的细分市场的新推出项目数量较少，同时2018年的销售量也有所减少。

胡志明房产市场

胡志明市的城区人口在过去10年中增长了23％，到2019年达到890万人。别墅（联排及独栋）和公寓共计16,665套和286,784套。已售出的总单位为29,874个单位，其中2019年爆款来自36个项目的26,692个新推出的住宅单位。 销售价格整体平均同比上涨11％。相比之下，豪华住宅和中端住宅销量分别增长了21％和29％，而高端住宅销量下降了23％，而经济适用住宅销量下降了72％。新推出的项目倾向于向东移动，而6个新的奢侈品项目则集中在1区和西贡河畔。该市场的库存逐渐被吸收，目前库存仅占总供应量的5％。

越南写字楼市场

2019年的办公楼市场表现良好，新增供应量增加。随着时间的流逝，办公空间的总供应量逐渐增加以满足需求。最近的趋势是在初创公司中使用联合办公空间，作为一种经济的解决方案，以降低运营和人力资源成本。这些办公室大多数是B级，新企业买得起但可以满足专业工作环境的基本要求。

2019年，办公楼市场的总供应量达到180万平方米，季度增长稳定，与2018年相比增长10％。租金环比增长1％，同比增长5％，而入住率环比增长2％，但同比下降1％。在第4季度，B级和C级写字楼的供应量为101,000平方米。胡志明市的办公室租金是10年来最高的，租金同比增长7.4％，环比增长1.1％，创下每平方米29.1美元的历史新高。

到2020年，预计将有8个办公项目投入运营，其中有16.9万平方米进入市场，其中大部分位于内城区。到2022年，估计将有35.7万平方米的新办公空间进入市场，其中2020年的新供应量将占76％。

此报告很多数据来源于2019年，虽然疫情改变了许多，但是能协助大家更加了解越南房地产市场的情况与走势。让笔者很惊讶的有两点，第一是越南写字楼市场的高租金水平，甲级写字楼的租金水平高达45.2美元，第二是河内这个越南首都城市的高端住宅房价仅约为1,585美元每平方米比最大城市胡志明市的高端住宅低了近1,000美元。但总体而言，两个城市的房价与东南亚其他类似经济总量与人口的城市来说，还是具有增长潜力，毕竟现在连金边的房价也要2,300美元起了，曼谷与吉隆坡的房价也早已在4,000美元以上。