保障性住房是越南民生保障与社会稳定的核心基石。越共中央书记处第34号指示（34-CT/TW）与中央办公厅第64号通报（64-TB/VPTW）的出台，构建起越南保障性住房发展的顶层设计体系。

第34号指示（34-CT/TW）和第64号通报（64-TB/VPTW）明确“租赁住房为战略支柱”的核心定位，破解过往住房市场重售轻租、保障不足、投机炒作等痛点，为越南保障性住房高质量发展锚定方向、提供遵循。

一、第34号指示（34-CT/TW）和第64号通报（64-TB/VPTW）：保障性住房的顶层设计

（一）第34号指示（34-CT/TW）：纲领性指导文件

2025年，越共中央书记处发布第34号指示（34-CT/TW），全称为《新形势下加强党对保障性住房发展领导工作》指示，是越南保障性住房领域的最高纲领性文件。

该指示立足越南城镇化加速、产业工人住房需求激增、房价收入比失衡的现实，确立三大核心原则：

  1. 居住属性优先：明确住房核心功能是居住，严禁投机炒作，遏制住房异化；
  2. 双轨协同发展：既不搞财政全包的福利分房，也不放任市场无序发展，坚持“国家引导、市场主导”，统筹土地、财政、规划资源，撬动社会资本参与；
  3. 租赁住房战略支柱化：将租赁住房（含产业工人宿舍、平价公寓）确立为住房体系核心支柱，重点布局工业园区、中心城市、人口流入密集区，优先保障低收入群体、产业工人、公职人员住房需求。

（二）第64号通报（64-TB/VPTW）：落地执行总方案

作为第34号指示的配套细化文件，中央办公厅发布的第64号通报（64-TB/VPTW），是指示精神的具象化、可执行化方案，汇总总书记、国家主席苏林主持的住房专项会议核心结论，明确五大核心发展方向：

  1. 权利定位：合法居住权是公民基本权利，充足、安全、平价住房供给是社会进步标尺；
  2. 发展路径：国家搭平台、定规则、给扶持，市场主体参与建设运营并获合理收益，民众可负担稳定居所；
  3. 分类施策：将住房划分为商品住房、租赁住房、干部公寓、政策保障住房四类，差异化制定土地、信贷、税收政策；
  4. 审批改革：推行一站式审批，压缩立项、规划、土地、施工许可全链条时限，开通租赁住房项目绿色通道；
  5. 立法推进：启动《住房法》《房地产经营法》修订，将租赁住房战略地位、保障机制纳入法律体系，2026年提交国会审议。

两份文件形成“顶层纲领+执行细则”的完整体系：34号指示定方向、明原则，64号通报定目标、分任务、推落地，共同终结越南保障性住房发展碎片化、政策模糊化的阶段，开启规范化、规模化、民生化发展新时期。

二、政策落地成效：保障性住房建设实现跨越式发展

自第34号指示（34-CT/TW）和第64号通报（64-TB/VPTW）两份文件实施以来，越南保障性住房建设按下“加速键”，在项目规模、供给结构、民生覆盖、机制创新四大维度取得显著成就，逐步兑现“人人有房住”的政策承诺。

（一）项目规模持续扩容，建设进度超额推进

越南全国保障性住房（含租赁住房、政策保障住房）项目数量与建设套数实现爆发式增长，2026年数据显示，越南已完成2030年100万套保障性住房目标的72%。

  • 整体规模：全国在建及获批保障性住房项目781个，总规模720,055套；其中231个项目已完工（180,850套），234个项目在建（233,962套），316个项目获批待建（305,243套）；
  • 重点区域突破：河内、胡志明市、海防、广宁等重点省市加速落地。胡志明市2026—2030年规划建设18.1万套保障性住房，其中租赁住房5万套，13家企业签约投资9.79万套；海防市2021—2025年建成16,679套，2021—2030年计划建成54,444套，超额完成国家目标10%；
  • 产业配套落地：工业园区租赁住房成为亮点，如海防Pegatron、LG Display配套宿舍（1340间），精准匹配产业工人需求。

（二）供给结构持续优化，租赁住房成核心增量

两份文件推动住房供给从“重售轻租”转向“租售并举、租赁优先”，租赁住房成为保障性住房核心支柱，有效缓解低收入群体购房压力。

  • 租赁住房占比提升：2026年新建保障性住房中，租赁住房占比达65%，重点布局工业园区、城市近郊，户型以30—60㎡小户型为主，租金为市场均价的50%—70%；
  • 分类保障精准覆盖：政策保障住房面向低保户、革命有功人员，已完成危旧房改造201,651间；干部公寓覆盖公职人员，河内、广宁等地已开工专项项目；
  • 闲置资源盘活：胡志明市、河内盘活国有存量公房、闲置安置房，改造为租赁房源，提升国有资产使用效率，新增房源超2万套。

（三）民生保障成效显著，覆盖群体持续扩大

保障性住房建设直接惠及低收入群体、产业工人、青年白领、公职人员，有效解决“住房难、住房贵”问题，提升民众获得感与幸福感。

  • 产业工人安居：工业园区租赁住房覆盖超50万产业工人，海防、北宁、兴安等工业大省实现“工人宿舍就近配套”，降低通勤成本，稳定劳动力供给；
  • 低收入群体兜底：政策保障住房与危旧房改造惠及超30万户低收入家庭，其中革命有功人员24,151户，特困家庭119,144户，实现“居有定所”；
  • 青年与公职人员减负：干部公寓、小户型租赁住房覆盖青年白领、基层公职人员，租金补贴+低息贷款组合，解决新市民住房痛点。

（四）机制创新多点突破，保障体系日趋完善

以第34号指示（34-CT/TW）和第64号通报（64-TB/VPTW）两份文件为契机，越南在土地、金融、审批、监管四大领域创新机制，构建可持续的保障性住房发展生态。

  • 土地保障机制：各地划拨专项土地用于保障性住房，2025—2026年供应专项土地超1000公顷，优先选址配套完善区域；
  • 金融支持体系：设立国家住房基金（拟注资4亿美元），13个省市已成立地方住房基金；越南国家银行推出低息贷款（年利率4%—5%），优先支持租赁住房项目；
  • 审批效率提升：保障性住房项目审批时限压缩50%，实现“一站式受理、并联审批、限时办结”，胡志明市、河内开通绿色通道，项目落地周期缩短至3个月；
  • 监管机制健全：严厉打击套取保障政策、房产投机行为，建立保障性住房动态管理机制，定期核查入住资格，确保资源精准分配。

三、结语

越南第34号指示与第64号通报，是越南住房发展战略的根本性转型，标志着越南从“住房市场化”向“住房民生化”的重大跨越。两份文件以明确的定位、清晰的路径、务实的举措，破解保障性住房发展瓶颈，推动建设规模、供给结构、民生覆盖、机制创新全面突破。

当前，越南保障性住房建设仍处于加速期，随着《住房法》修订落地、配套政策持续完善，租赁住房战略支柱地位将进一步巩固，“人人有房住”的目标将逐步实现，为越南社会稳定、城镇化高质量发展、经济可持续增长筑牢民生根基。