长期以来，越南首都河内零售商业依托还剑郡老城商圈成型，凭借核心地段客流、旅游资源与稀缺商铺存量，牢牢占据全市商业租金与品牌选址制高点。

但伴随河内城市化提速、城市规划由单中心向多组团扩容、中产消费需求迭代，全市商业地产开发重心已出现根本性迁徙。

新增商场、综合商业体持续跳出河内市老城核心，向西郊、近郊新兴新城落地，西湖西（Tay Ho Tay）、星湖（Starlake）成为当前商业地产最热赛道，日韩国际大牌扎堆布局，存量与在建体量持续领跑全城非核心片区。

一、新增商业供应全面外迁，河内老城新增近乎枯竭

戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026年一季度河内商业地产统计显示，河内现代商业总存量达143万㎡，单季度新增零售商用面积51497㎡，全部新增供应几乎来自城西近郊与外围新城，老城核心区无大体量新增入市，购物中心仍占据市场总存量85%，是当前商业开发主流形态。

从中长期在建储备来看，2026年剩余时段至2028年，河内规划新增商业总面积313909㎡；其中近郊板块153500㎡、西部新城144253㎡，两大外围片区合计新增体量远超市中心未来新增规模。

第一太平戴维斯（Savills）同期调研补充，河内全品类现代商业存量约170万㎡，全市商铺平均出租率89%，次级行政区与城郊新城正正式升格为城市新兴商业目的地。

土地资源是外迁核心底层逻辑：还剑等老城土地开发饱和、拆迁成本高昂、难以成片拿地建设一站式综合体；而西郊西湖西、星湖片区连片土地储备充足，可落地集住宅、写字楼、酒店、购物中心于一体的大型产城项目，契合当下体验式商业开发需求。

二、国际大牌锚定西郊新城，改写河内商业格局

国际连锁品牌的拓店选址转向，是河内商业地产由市中心向外围新城迁移最直观的市场风向标。日本高端百货高岛屋放弃传统老城商圈、敲定入驻西湖新城西湖广场，叠加乐天等跨国商业项目扎堆落地城西片区，一众外资品牌用实际落地动作印证商业重心外移的行业大趋势。

深耕越南市场的日本高端百货高岛屋（Takashimaya），继胡志明市西贡中心门店落地后，放弃河内老城选址，敲定进驻西湖新城西湖广场（Westlake Square），项目一期计划2027年开业，是高岛屋全球第三座海外自建百货综合体，项目配套甲级写字楼、高端配套商业，成为星湖新城地标项目。

韩国乐天打造的乐天西湖购物中心（Lotte Mall West Lake）早已落地西湖板块，总建面超35万㎡，汇聚233家国内外品牌，依托周边高端居住区、使馆区客流稳定运营；此外吉宝置业等外资房企落地的河内中心购物中心，同样布局非核心城区，进一步夯实西郊商业底盘。

星湖（Starlake）新城由韩国大宇建设整体操盘，规划占地186.6公顷，13个越南国家部委机关、多国使馆陆续迁入片区，高端住宅集群成片落地，常住人口持续导入，从早年纯居住新区进化为行政+商务+商业复合型新城，2027—2028年将迎来批量商业项目集中开业，成为河内未来5年商业地产主力增量区。

三、消费与业态变革：体验型商业倒逼开发商择址近郊

河内本地居民消费理念与消费结构持续迭代升级，大众不再集中奔赴市中心商圈购物，更倾向就近选择集餐饮、休闲、购物于一体的综合购物中心，消费需求的地域分散化，持续推动河内商业地产逐步摆脱单中心集聚模式，加速商业资源向近郊新城分流落地。

2026年前两月，河内全市商品零售与服务业总收入171.5万亿越南盾（约66亿美元），同比上涨13.2%；商品零售112.9万亿盾，同比增幅15.8%，内需旺盛、中产群体扩容，但消费者购物逻辑彻底改变：不再专程奔赴老城逛街，更偏好家附近集餐饮、文娱、亲子、购物于一体的社区型大型商场。

据 Aodok.com 的统计数据显示，当前河内商铺租赁需求由餐饮、休闲娱乐业态主导，富龙茶饮（Phuc Long Dragon）、斯凯奇（Skechers）等连锁品牌拓店首选近郊成熟居住区配套商场，传统服饰零售占比持续下滑。

河内老城零散临街商铺受体量限制，无法打造沉浸式场景；近郊新城综合体可规划大面积中庭、露天休闲区、亲子乐园，完美适配体验消费潮流，开发商因此持续调整拿地方向。

四、租金分化：核心区稳价、近郊稳步上行，市场竞争结构重塑

2026年一季度河内首层商铺平均租金51.4美元/㎡/月，同比上涨10.1%、环比上涨9.1%，租金上涨动力主要来自西郊新城新项目定价提升；老城成熟旺铺租金维持高位但无上涨空间，老旧零散底商出租竞争力逐年下滑。

海量新增供应集中落地城郊，催生全新行业竞争规则：老城依靠稀缺地段躺赚租金的时代落幕，近郊新项目被迫优化商户组合、放宽租赁优惠、精细化运营引流。

第一太平戴维斯（Savills）研判，未来只有坐拥稳定常住居民、定位清晰、品牌组合优质的新城综合体，才能维持出租率与租金韧性，粗放式开发逐步退出市场。

五、长期发展趋势：多中心成型，城郊持续承接商业增量

依托河内环城路网、城市轨道交通2/4号线建设、内排国际机场交通枢纽配套，城西、近郊从城郊边缘变身城市交通节点，河内正式告别还剑郡单中心商业格局，迈入老城+西湖西+星湖多商圈协同发展阶段。

从城市顶层规划来看，越南政府持续推动河内市的市级行政单位外迁西郊，配套教育、医疗、公园落地，人口持续向外围疏导。

未来3—5年，河内新增8成以上商业地产项目仍将布局新城板块，老城存量商业以改造升级为主，城郊新城坐稳河内商业地产增长主力赛道。