2026年第一季度，依托全球供应链重构、外商投资加码、基建持续落地等多重利好，越南工业地产市场整体表现强劲。
越南全国工业用地、标准厂房、仓储物业的租金与入驻率同步上扬，行业平均租金同比上涨3%–6%，市场韧性突出，积极发展势头十分明确。
从三大区域表现来看，市场呈现差异化繁荣格局：
1、越南北部的工业地产市场
越南北部现有 70 余个运营中工业园区，工业用地总面积近 1.3 万公顷，一季度新增供应超 100 公顷；入驻率达 82%，累计租赁面积 1.04 万公顷，同比增长 5%。京北城建、Deep C、越洋建设（Viglacera）、RoxiPark、越南新加坡工业园（VSIP）等头部开发商占据近半数已开发土地。
现成厂房板块：91 个项目总面积超 360 万平方米，同比增长 14%；一季度新增供应 15.9 万平方米，入驻率 87%，租赁需求集中在北宁省与海防市；月租金为每平方米 4 至 7.1 美元，同比上涨 4%。
北部现代化现成仓库：总供应 220 万平方米，同比增长 1.7 倍；一季度新增 16.2 万平方米，其中包括韩国 JIEL 集团的海防 JEIL 物流项目；平均月租金涨至每平方米 5.1 美元，同比上涨 10%，为三大板块中涨幅最高。
2、越南中部的工业地产市场
越南中部工业地产正成为越南工业版图中的新兴增长极，以低成本、大空间、港口区位为核心优势，逐步承接南北产业转移，形成与北部、南部协同发展的第三极。
2026年一季度，中部工业用地租金约70–120美元/㎡，仅为南部的40%–60%、北部的50%–70%，劳动力成本也低约20%–25%，性价比突出。区域整体入驻率稳步抬升，虽暂不及南北，但供需关系持续改善，外资关注度明显提升。
中部工业布局集中在岘港、广南、广义、河静、义安五省，沿1800公里海岸线与深水港群分布，核心依托岘港仙沙港、河静山阳港、归仁港等，面向东盟与国际航线，同时连接老挝、泰国东北部，是东西经济走廊关键节点。
代表项目包括：岘港高科技园区（DHTP），聚焦电子、 aerospace、精密机械，入驻日本万宝至电机等企业；广南朱莱经济区，越南最早大型经济区之一，为THACO汽车集团总部，集聚整车与零部件产业链；VSIP广义工业园（一期/二期），位于南北中点，享最长15年税收优惠，获“绿色工业园”认证；河静Vung Ang Son Duong深水港工业区，对接新加坡、香港等枢纽港，吸引重工与物流项目。
当前中部以家具、建材、农产品加工、汽车零部件、基础电子等产业为主，适合大面积用地、物流时效弹性较大的制造企业。
尽管高端配套与供应链网络仍在完善，但政府正加速基建升级——南北高速中段、岘港港口扩建、承天顺化新工业园等工程推进，叠加外资对低成本、大空间需求的上升，中部正从“备选地”变为“战略地”。
3、越南南部的工业地产市场
越南南部重点经济区（含胡志明市、西宁省、同奈省）现有 161 个工业园区，工业用地 3.64 万公顷，现成厂房 660 万平方米、仓库 665 万平方米。
过去十年，越南南部区域土地供应增长超 80%，地价上涨超 120%，现成厂房与仓库供应及租金均实现强劲增长。
预计到 2036 年，南部工业用地供应将至少达 5.8557 万公顷，现成厂房与仓库供应分别达 776 万平方米、731 万平方米，进一步巩固该区域作为核心制造与物流枢纽的地位。
南部作为传统工业核心区，热度领跑全国，工业用地租金185–280美元/㎡以上，园区入驻率超90%，租赁活跃度位居全国首位。
一、细分业态：厂房、仓库供需两旺，优质物业溢价明显
越南工业地产细分赛道全面升温，现成厂房与现代化仓储物业成为市场主力。仓储物业涨幅领跑全品类，区域分化特征显著。
全国现有现成厂房项目91个，总建筑面积超360万平方米，同比增长14%，一季度新增供应15.9万平方米，整体入驻率87%，月租金同比上涨4%，北宁省、海防市是厂房租赁需求最集中的区域。
北部现代化仓库总供应规模大幅扩容，一季度新增16.2万平方米供应，平均月租金同比上涨10%；南部仓库总供应约250万平方米，单季度新增近5万平方米（主要落地同奈省），租金环比微涨0.5%，供需结构保持均衡。
二、代表性重点项目落地，带动区域价值提升
2026年一季度多个标杆工业、物流项目集中投用或推进，成为拉动市场增长的核心动力，典型项目如下：
1、海防JEIL物流项目
由韩国JIEL集团投资建设，是北部一季度新增的核心仓储项目，新增仓储面积16.2万平方米。项目依托海防港口区位优势，主打现代化标准仓储服务，服务进出口制造与跨境物流企业，进一步推高北部仓储租金水平。
2、越南新加坡工业园（VSIP）
作为越南老牌标杆工业园区，布局南北多地，是北部头部工业地产项目之一。该园区占据北部近半数优质开发土地，入驻大量电子、加工制造企业，长期保持高入驻率与稳定租金，是北部工业地产的核心支撑载体。
3、RoxiPark、Deep C、越洋建设（Viglacera）产业园区
三大本土龙头园区项目深耕北部市场，凭借成熟配套、完善运营体系，持续吸纳外资制造企业入驻，与VSIP共同构成北部工业园区主力矩阵，稳住区域工业用地租赁基本盘。
4、兴安省自由经济区
省级已获批、正推进中央审批的重点园区项目，规划总面积3.0538万公顷，总投资达180亿美元。兴安省自由经济区项目摒弃传统税收优惠，以制度创新吸引高端产业，建成后将大幅扩充北部工业地产供应，长期拉动区域产业与地产价值。
5、海防自由贸易区
目前已进入实质实施阶段，主打港口、物流、工业一体化发展模式，联动海港资源打造产业综合体，不仅激活本地工业用地、厂房需求，还辐射周边区域，成为越南北部临港工业地产的新增长极。
三、需求端：外资持续入局，产业类型愈发多元
当前市场租赁与投资主体日趋丰富，国内外制造企业、零售品牌、跨境电商是主要租户，企业选址更看重交通条件、配套设施与运营能力。
外资投资热情居高不下，韩国、新加坡、中国、欧洲等地资本持续加大布局，投资方向集中在电子、半导体、汽车零部件、高端制造等高附加值产业。
多元化的工业物业形态（工业用地、标准厂房、定制厂房），也为不同规模、不同类型的外资企业提供了灵活落地选择。
四、核心支撑：基建全面提速，重塑产业地产格局
越南正以大规模基建夯实工业地产发展基础，全国共有234个大型基建项目同步推进，总投资额约1308亿美元。
河内4号、5号环城公路、河内—下龙高铁、嘉平机场、隆城国际机场、南北高速公路等重点工程加快建设，打通区域交通网络，优化物流效率。
交通枢纽沿线、港口周边的工业地块价值持续攀升，不断催生新的产业集群，为工业地产开辟全新增长空间。
五、行业趋势：从规模扩张转向质量升级，后市前景向好
业内机构普遍认为，越南工业地产已迈入转型新阶段，发展重心从单纯的土地、物业规模扩张，转向设施品质、运营服务、供应链配套与可持续能力的综合比拼。
据 Aodok.com 的调研，结合外资流入、政策扶持、基建落地三大利好，2026年越南工业地产增长动能将持续释放。
预计北部工业用地年租金涨幅可达4%–6%，港口、机场、高速沿线优质物业涨幅更为突出；全国园区、厂房、仓库将长期维持高入驻率。未来越南区域制造、物流枢纽的地位将进一步巩固，工业地产市场长期发展潜力充足。