在历经全球贸易不确定性及关税相关阻力后，2025年越南工业地产成为市场转折点。工业用地、现成厂房（RBFs）及物流资产的扩张不再单纯为满足体量需求，相反，规模、效率、可持续性与长期竞争力的需求正在重塑整个市场。
傲多可®商机网（www.Aodok.com）在综合越南市场咨询机构的观点后，发现越南的工业地产市场已传递出明确信号：越南正摆脱低成本制造基地的定位，转型为迈向高质量和高附加值发展阶段，这一变革正重新定义越南重点经济区的工业地产需求。
一、越南工业地产市场的宏观基础
据仲量联行（JLL）数据，越南2025年国内生产总值（GDP）同比增长8%，增速居东南亚国家联盟（ASEAN）首位，越南政府目标在2026-2030年实现两位数经济增长。越南国内需求韧性、全球制造业订单反弹以及出口环境改善，共同支撑了这一发展势头。
仲量联行（JLL）还公布，2025年越南注册外商直接投资（FDI）总额达384亿美元，实际到位资金276亿美元，创五年新高，同比增长9%。制造业与加工业仍是外资主要投向领域，彰显越南在全球供应链中不可动摇的地位。
越南财政部（Ministry of Finance）下属国家统计局（NSO）数据显示，贸易表现进一步支撑工业活动发展。2025年前10个月越南进出口总额达7624.4亿美元，同比增长17.4%。电子产品、计算机、机械等高附加值制成品带动出口额升至3910亿美元，进口额同比增长18.6%，反映出市场对机械、零部件及生产原料的旺盛需求。同期越南实现贸易顺差195.6亿美元，凸显其在区域及全球生产网络中地位的持续强化。
仲量联行（JLL）指出，公共投资巩固了宏观经济稳定性。越南政府重点推进大型基建项目，包括南部隆城国际机场（Long Thanh International Airport）、胡志明市（Ho Chi Minh City）三环高速、连接重点省市的高速公路走廊以及主要港口升级改造工程。
隆城国际机场（Long Thanh International Airport）和相关的高速公路及港口项目缓解了物流梗阻，拓展了工业园区的实际辐射范围，重塑了制造商与物流运营商的选址策略。
制度改革也提振了投资者信心。仲量联行（JLL）强调，越南持续推进地方行政流程精简、出台土地与数据新法律框架、强化国家基建规划。这些举措共同提升了市场透明度、可预测性与长期投资可见度，而这些都是资本密集型工业项目的核心考量因素。
在这一宏观经济背景下，工业与物流地产成为最直接的受益领域之一。尽管租户的投资决策更趋理性与审慎，但现代化工业空间的需求仍具备结构性韧性，尤其是契合长期生产战略的物业资产。
二、更具韧性的越南工业地产市场
尽管供应量大幅增长，2025年越南工业地产市场依旧展现出强劲韧性。第一太平戴维斯（Savills）估算，2025年下半年全国投入运营的工业园区用地总面积达3.82万公顷，南部经济区（SEZ）占比67%，北部经济区（NEZ）占33%。整体入驻率维持高位，达88%，较上年的86%有所提升，表明需求与新增供应基本保持同步。
越南全国工业用地平均租赁价格为每平方米175美元（整个租赁期），北部地区价格比南部低约27%，反映出两地在基建成熟度、租户结构、港口及消费中心邻近度上的差异。
仲量联行（JLL）同样报告称，南部核心市场工业用地租金为每租赁周期100-310美元，即便新增用地入市，价格依旧坚挺。
第一太平戴维斯（Savills）数据显示，全国现成厂房（RBFs）及仓库供应量增至1710万平方米，同比增长13%，南部地区占总存量的70%。整体入驻率攀升至89%，较2024年的80%大幅提升，全国平均租金为每月每平方米4.7美元。
高纬环球（Cushman & Wakefield）2025年第四季度《工业市场报告（Industrial MarketBeat）》印证了这一趋势，南部地区的土地及现成物业板块复苏态势尤为显著。该地区现成厂房（RBFs）总供应量约660万平方米，核心及卫星市场入驻率持续保持在90%以上。
仅第四季度净吸纳量就超7.3万平方米，主要由精密工程、金属制品、建筑材料及消费品生产领域的跨国企业驱动，这类企业大多青睐现成厂房（RBFs），以缩短投产周期、降低前期资本支出。
高纬环球（Cushman & Wakefield）越南工业租赁高级经理段章女士（Ms. Doan Chuong）表示：“在经历关税压力与全球贸易不确定性带来的调整期后，越南南部工业市场已然步入复苏阶段。”
尽管租户短期仍持谨慎态度，但需求基本面持续走强，区位优越的工业用地、现成厂房（RBFs）及现代化物流设施尤受青睐，这类资产可助力企业快速入市、提升运营效率。
段章女士（Ms. Doan Chuong）补充道：“市场活跃度回升，反映出制造商正在重新调整供应链，优先考量灵活性、成本优化以及环境、社会和公司治理（ESG）合规性，同时将越南定位为区域及全球网络中长期的生产与物流枢纽。”
南部物流物业供应依旧紧张，核心区域尤为突出。高纬环球（Cushman & Wakefield）指出，胡志明市（Ho Chi Minh City）现成仓库（RBW）入驻率接近饱和，需求外溢至同奈省（Dong Nai）与西宁省（Tay Ninh），开发商纷纷在高速公路沿线及跨境贸易通道附近布局现代化仓储项目。
这种外溢效应强化了越南南部二级物流市场的地位，尤其是在交通基建持续完善的背景下。越南北部也呈现类似趋势，仅处于市场周期的不同阶段。
高纬环球（Cushman & Wakefield）报告显示，截至2025年第四季度末，北部现成厂房（RBFs）累计总供应量约529万平方米，同比增长超22%，反映出海防市（Hai Phong）、北宁省（Bac Ninh）以及宁平省（Ninh Binh）、富寿省（Phu Tho）等新兴卫星省份迎来新一轮项目集中落地。尽管供应激增，吸纳量依旧强劲，第四季度净吸纳量近19万平方米，同比2024年同期增长47.6%。
越南北部地区现成厂房（RBFs）入驻率攀升至86%，证实需求与新增竣工项目同步增长。受土地稀缺影响，河内市（Hanoi）入驻率接近100%，周边工业枢纽如兴安省（Hung Yen）（95%）、宁平省（Ninh Binh）（90%）、海防市（Hai Phong）（87%）则受益于租户外迁及交通连接改善。现成厂房（RBFs）平均租金稳定在每月每平方米5美元左右，市场供需平衡，强劲需求与及时新增供应形成匹配。
北部物流市场同样显著回暖。现成仓库（RBW）总供应量约358万平方米，截至2025年第四季度末入驻率大幅升至83%。需求集中于海防市（Hai Phong）港口物流集群及高速公路关键节点，主要由电子制造商、配套产业及服务出口型供应链的第三方物流企业拉动。
高纬环球（Cushman & Wakefield Vietnam）租赁总监阮俊先生（Mr. Thuan Nguyen）表示：“租户的决策正进入更审慎的阶段。除价格外，投资者更看重具备长期可扩展性、基建确定性及监管透明度的区位。
因此，拥有大片土地储备、交通连通性持续改善的省份，将充分受益于制造商不仅着眼初期入市、更规划未来5-10年扩张的战略布局。”
南北两大区域的租户行为均发生明显转变。高纬环球（Cushman & Wakefield）观察到，租户不再单纯关注租金成本，而是更重视基建保障、环境、社会和公司治理（ESG）合规、数字化适配性及扩张灵活性。
这一转变促使开发商升级技术标准、打造适配自动化的布局，并在工业园区及现成物业中融入绿色设计标准，加速市场从同质化工业空间向高品质、面向未来的资产转型。
三、越南工业地产市场从成本优势向核心能力转型
除周期性复苏外，最重大的变革是结构性升级。第一太平戴维斯（Savills）白皮书指出，越南正从劳动密集型、低利润制造业，向规模化、高端化、资本密集型生产转型。
第一太平戴维斯（Savills Vietnam）工业服务主管约翰·坎贝尔先生（Mr. John Campbell）称：“今年的核心不仅是新增投资，更在于投资者所要求的投资规模与质量。越南正进入一个能力与成本同等重要的发展阶段。”
这一转型在区域格局中体现得尤为明显。在北部经济区（NEZ），第一太平戴维斯（Savills）数据显示，2025年前10个月，新增制造业外商直接投资（FDI）约43亿美元，占全国制造业外资的55%。北宁省（Bac Ninh）以11亿美元领跑，海防市（Hai Phong）以8.2亿美元紧随其后，投资主要集中于电子、电气设备及金属制品项目。
北部工业用地平均入驻率86%，较上年的78%提升，平均土地租赁价格为每平方米141美元（整个租赁期）。现成厂房（RBFs）及仓库供应量450万平方米，入驻率80%，平均租金约每月每平方米5美元。该地区坐拥大片土地储备、极具竞争力的价格，以及蓝夏港（Lach Huyen Port）等港口带来的强劲出口连通优势。
而南部经济区（SEZ）仍是越南最成熟、产业最多元的工业基地。第一太平戴维斯（Savills）估算，2025年前10个月，南部地区吸纳新增制造业外商直接投资（FDI）约29亿美元，占全国总量的36%，主要投向金属制品、电气设备、纺织及消费品制造领域。
工业用地入驻率达90%，平均土地租赁价格升至每平方米193美元（整个租赁期），胡志明市（Ho Chi Minh City）价格位居全国最高。
基建持续强化两大区域的定位优势。北部蓝夏港（Lach Huyen Port）扩建工程，搭配高速公路及环路建设，持续赋能出口型制造业与高科技投资。
南部的盖梅-施维港（Cai Mep-Thi Vai Port）仍是东南亚最重要的深水港群之一，即将建成的隆城国际机场（Long Thanh International Airport）则将进一步融合制造业、物流业与高附加值供应链。
第一太平戴维斯河内分公司（Savills Hanoi）总监马修·鲍威尔先生（Mr. Matthew Powell）表示：“北部经济区（NEZ）拥有越南最协同的港口-高速-机场交通网络，新增投资将进一步强化这一优势。随着蓝夏港（Lach Huyen Port）扩建及四环路建设推进，该地区正夯实支撑其高科技与物流竞争力的基建体系。这些升级工程虽不如南部经济区的项目引人注目，却构筑了明确优势：可靠、可扩展的交通连通性。”
随着全球制造商为未来十年重新规划供应链，越南能否提供的不仅是土地与厂房，更是面向未来的工业环境，将决定其核心竞争力。依托持续强化的市场基本面与规模化转型趋势，越南工业地产市场有望在未来保持长期增长。