越南吸引了众多中国企业投资设厂，不过越南房地产法律制度与中国存在一定差异，中国投资者在越南租赁土地时，应当提前了解当越南地不动产法律政策，检查所涉土地信息，以保证其合法权益，避免不必要的麻烦。

在越南投资中应充分了解越南本地的土地使用权、房产买卖与租赁相关法律政策，以避免不必要的商业纠纷。

一、越南土地法律政策

1、土地归国家所有

越南法律规定，土地所有权属于国家，不承认私人的土地所有权，但集体和个人可以拥有对国有土地的使用权。国家统一管理土地，并制定土地使用规章制度来规定土地使用者的权利和义务。

2、个人可获得土地使用权

许多东南亚国家都对土地所有权进行了严格限制。越南、柬埔寨、泰国等都明确规定外国人不能拥有土地。在越南，不仅外国人不得拥有土地所有权，本国公民也只享有使用权。

企业、农户和个人可以通过租赁、接受转让或参与土地拍卖等方式获取土地使用权。外国人可以通过租贷契约等方式获得土地使用权。在这点上越南与中国具有高度相似性。

3、如何获得土地使用权

外国投资者可以通过以下三种方式在越南租赁土地：

a、与土地使用权人签订土地租赁合同；

b、与工业园区、出口加工区、经济特区或高新技术园区的管理机构签订土地租赁合同；

3、与政府或政府授权的机构签订土地租赁合同。

外国投资者使用土地的费用包括土地出租金和土地使用税。土地出租金由当地政府根据土地位置、面积、用途等因素确定，一般按年支付。土地使用税由国家税务局根据土地价值和税率征收，一般按年度缴纳。

4、外国投资者使用限制

相比于越南当地人对土地的使用权，外国人受到的限制更多。

使用期限上，外国投资者在越南租赁土地的期限一般不得超过50年，但在特殊情况下，可以延长至70年。延长期限需要经过政府或政府授权的机构的批准，并根据土地使用目的、投资规模和项目效益等因素进行评估。

使用途径上，外国投资者在越南租赁土地时，需要遵守越南的土地法、环境法、建筑法等相关法律法规，以及与土地出租方签订的合同条款。外国企业在获得土地使用权之前，必须确保所需土地符合相应的用途规划。

根据越南法律，土地一般划分为不同的用途，包括住宅、商业、工业、农业等。使用过程中外国投资者不得擅自改变土地用途、转让或转租土地使用权、破坏或污染土地环境等。如有违反，将面临罚款、没收、撤销或终止土地使用权等处罚。

外国企业可将土地使用权和地面资产作为抵押，向在越南注册的信贷机构贷款，用于实施投资项目。

二、越南房产法律政策

越南人的房地产是永久产权，而外国人的房地产使用寿命为50年，到期后可续签，最长不超过70年。

1、房产买卖

根据越南相关政策，外国人最多可买单元式建筑内30%的套房，物业内10%的房产。其中物业可以是排屋式公寓、独立式住宅、半独立式住 宅或分层地契（商业地产）。

2、厂房租赁

外国投资者在越南租赁厂房，有两种方式：一是向政府或经政府授权的开发商租赁工业区、加工出口区或高科技园区内的厂房；二是向私人所有者租赁非工业区内的厂房。

根据越南2023年11月28日《房地产业法》，自2025年1月1日起，如果买方或承租人未按照土地法的规定获得土地使用权证书或土地附属资产所有权证书，则卖方或出租人不得收取超过合同价值的95%；越南国家主管机关已根据土地法向买受人或承租人颁发土地使用权和土地附属资产所有权证书时，买受人或承租人应支付合同的剩余价值；客户有权在等待证书签发期间保留部分合同价值。

三、在越投资如何预防土地纠纷

1、土地

外国人在越南获得土地使用权前应当对土地的权属、使用状况等进行调查。具体对象包括：联系土地所在的坊、乡人民委员会或土地所在的坊、乡的地籍官员；通过周围的人或相邻土地的所有者、土地使用者来了解信息；联系民事判决执行机构；向地块所在的土地登记处办事处/分局申请土地信息。

调查投资证书、营业执照、土地使用权和地上物所有权证书、厂房所有者与工业区签订的土地租赁合同、消防文件（包括消防设计审批证书、消防工程竣工检查文件等）、环保文件（例如环评报告、环境许可证、环保工程竣工文件等）、施工文件（包括施工许可证、工程竣工验收记录等）和公司租赁厂房的备忘录（也称为原则合同）和正式合同等。

在越南，租金价格取决于面积、位置、仓库条件、消防设施等，是否有减税、增值税出口/贴现、保安服务、管理、废水处理等也直接影响租赁价格。

工厂（或仓库）租赁合同的最短期限通常为3年或以上，押金通常为 6 个月。租金每3年上涨约5-10%，具体取决于工厂业主与租户的协商。如果想要长期稳定且价格波动不大，客户应该签订5年或以上的合同。

a、关于土地规划和审批许可的最新全套文件，包括功能和建设规划、环境影响评估报告、土地使用权证书、开发商的投资执照、营业执照等。仔细审阅并进行详细核查，以确保满足合法性要求及拟投资项目所需条件。

b、核验地块租赁详细信息，包括地块面积、期限、土地使用目的、使用权限制及出租方的租金支付方式等，以确保出租方有权转租相关土地，租赁地块信息真实且符合用地需求。

c、对于工业园区，调研并核实运营、招商及财政等方面的状况，以及园区配套基础设施是否已完备并开始独立运作等。如园区尚未运营，需设置防范机制，以控制园区建设烂尾对项目推进的风险等；如已投产完毕，需注意确保与租赁地块及拟投资项目相关的配套设施符合相应标准，并加强出租方后续的保障和维护义务，以满足承租方持续生产和经营需要。

2、房产

外国人在越南买卖房产的时候，一定要注意签署的合同必须是SPA（Sale and Purchase Agreement ），也就是买卖合同，而不是LTLA长租合同。在越南有一些开发商会把本地人的份额卖给外国人，所以在签合同的时候，一定要看准是合同类型。

外国人在越南租赁房产前，一定要前往现场实地查看房屋情况，并要求房东出示相关房屋文件，以确保该房屋所在土地具有法律规定的土地使用权证书，不存在任何有关所有权的争议、投诉或诉讼，房屋本身属于有期限房屋所有权的，处于房屋所有权期限内。此外，还应确保房屋不存在被扣押执行判决或者被扣的情形。一旦决定租这所房子，必须与房东签署正规房屋租赁协议。

越南土地与厂房租赁小结

外国投资者在租赁厂房时，应注意以下几点：

租赁期限一般不超过50年，特殊情况可延长至70年，但不得超过投资项目的期限；

租金应根据市场价格和双方协商确定，且应适时调整以反映通货膨胀和汇率变化；

租赁厂房应符合安全、卫生、环保等标准，且不得违反土地使用规划；

租赁厂房应取得土地使用权证书和房屋所有权证书，以证明出租方的合法权利；

租赁厂房应根据投资项目的需要进行必要的改造，但不得损害厂房的结构和价值，且应征得出租方的同意和相关部门的批准；

租赁厂房应按时支付租金和其他相关费用，如水电费、管理费等；

租赁厂房应妥善使用和保管厂房，不得擅自转租、转让或抵押；

租赁合同终止后，应将厂房交还出租方，并承担因使用厂房造成的损失。

土地与厂房租赁是海外投资的重要环节，中国企业在越南投资设厂时，应当了解有关租赁协议的法律要求，确定该地区的土地使用目的和规划，并确保其符合越南法律的规定。