越南河内市郊区和市区协调发展,写字楼具有吸引力【傲多可商机网】

越南河内市郊区和市区协调发展,写字楼具有吸引力

  2021年5月18日

Aodok

.com

随着城市地区变得越来越拥挤,生活质量下降,扩大后的中心地区的一体化城市成为理想的居住选择,尤其是对那些收入较高的人来说。河内未来几年的发展也将顺应这一必然趋势。

根据专家的说法,特大城市,即拥有数百万人口,但只有一个中心的城市,这种模式已经过时了,因为这一模型带来的后果非常严重,例如人口过剩,交通拥堵,环境污染等。

与大城市的生活条件相比,郊区城市也因其舒适的住宿环境,现代化的基础设施和美丽的风景而对居民更具吸引力。

例如:美国,郊区城市发展非常强劲,郊区的土地占用率是旧中部地区的许多倍。

巴黎市中心拥有200万以上的居民,其余居民集中在巴黎市中心附近的卫星城镇中,彼此之间相距不到60分钟车程。

而日本主要是围绕着交通建设,日本在铁路沿线的土建工程(如商业中心,学校,医院,文化和体育设施)进行了大量投资,以吸引人前来居住。

人们将不再集中于拥挤不堪的老城区,而将注意力转移到郊区城市。尽管起步时间较晚,但越南的大城市,例如河内、胡志明市,正在从单中心模式向多中心,多极模式转变。

在过去的5-10年中,随着“城中城”的出现,这种趋势确实加速了,例如北部的Ciputra,Vinhomes Riverside,东部的Vinhomes海洋公园,北部的An Khanh和西部的Vinhomes Smart City。

根据专家的说法,多中心和多极城市规划是必然趋势。为了成为一个真正的城市“支柱”,每个新中心都必须具有完整的社会基础设施,从学校,医院到公园,购物中心,娱乐场所等等。

所有的设施都必须在居民至少可以步行或移动的范围内。“每个中心都必须有独立运作的能力,在那里人们可以自由地生活和工作。

越南建筑师协会办公室主任彭汉东建筑师持相同观点,他说基础设施对于郊区的城市地区起决定性作用。

目前,在基础设施方面,河内的2号和3号环路几乎是封闭的,主要的路线如Thang Long Boulevard,32号国道(西),Co Linh(东侧),Vo Nguyen Giap-Vo Chi Cong(北部)等已经完成。

除此之外,在红河细分规划项目中,也将要实施一系列数万亿美元的桥梁,例如:Tu Lien桥,Tran Hung Dao桥,Vinh Tuy 2桥, Ngoc Hoi桥,Me So桥。

在连通性方面,河内规划的地铁线被认为是郊区市区的“交通关键”。1号线(Ngoc Hoi-Yen Vien-Nhu Quynh),8号线(Co Nhue-Duong Xa)连接东部城市地区的;5号线(河内南部-荷花湖南部),6号线(内排-Ngoc Hoi),7号(Me Linh-河东)连接西部地区。

在生活设施方面,新兴城市,例如西湖郡的Ciputra,龙编Vinhomes Ocean Park或南慈廉郡Vinhomes Smart City都是按照“城市中的城市”的模式开发的,具有同步的、现代化的基础设施,满足了成为一个真正的旧中心的“极点”的标准。

发展郊区和郊区的多合一城市将是未来几年河内的必然趋势。凭借在空间和基础设施方面的突出优势,“新城市”可以有效地分担核心地区的人口压力,同时可以避免,缺乏停车位,公共空间不足,交通拥堵,环境污染等情况。这样郊区就会比市中心更有活力,更有吸引力。

在2021年第一季度,河内,胡志明市和岘港市的办公室租金和出租率得到了很好的恢复。

相关机构表示,越南的大量投资和商机仍然吸引着外国投资者的兴趣,并有可能带动对城市办公场所的需求。其中,河内写字楼市场租金更便宜,新供应不断增加。

1、河内和胡志明市办公室租赁面积对比

根据第一太平戴维斯的调查,2021年第一季度,在河内,超过1000平方米的办公空间交易增加。这是因为新建筑物的质量好,租金也更合理,因此公司倾向于聚集所有办公室,这是河内写字楼市场的一个相对显著的改善。

在胡志明市,主要交易集中在租赁面积100-300㎡之间,其中近70%是越南国内的中小企业。面积超过1000平方米的交易仅占4%;平均入住率为89%,同比下降8个百分点。

2、河内和胡志明市办公室租金价格对比

据第一太平戴维斯的数据显示,河内西部地区A级写字楼的平均租金为20-25美元/㎡;在Ba Dinh和Hoan Kiem地区,租金可以达到40美元/㎡(包括服务费);河内整个市场平均租金约为33美元/平方米。

在胡志明市,A级写字楼的供应主要集中在1郡或3郡附近。这种供应的集中使得A级写字楼的平均租金可以达到50美元/㎡。

河内办公室租金价格便宜的原因:供应区域的集中与否,是导致两个市场租金明显不同,以及供应转移趋势的因素之一。

据第一太平戴维斯,河内在10年前就开始将办公区迁离市中心,因此,河内的写字楼不会集中在一个区域,目前已形成了3个A级写字楼中心,包括还剑郡,内城区(占甲级写字楼总供应量的38%)和河内西部(占35%)。

虽然河内的写字楼供应仍不能满足巨大的需求,但企业租户的选择多。大型企业、IT和科技企业或初创企业会在西部或河内市中心寻找A级写字楼,以提供灵活的租赁选择。

而胡志明市在近两年才开始转移办公区域,虽然租户的需求高,2郡、7郡和守德都是潜在的写字楼开发区域,但由于这些区域还没有在胡志明市形成一个新的中心,所以当租户寻找A级写字楼时,他们的首选仍然是1郡。

第一太平戴维斯河内商业租赁部总监Hoang Nguyet Minh女士表示,早期的搬迁对租金产生了积极影响。

大约10年前,河内的内城和西部地区不得不降低租金,以吸引客户,这些地区的租金没有中心区那么高,但租户享有一定的好处,建筑质量也非常好。因此,这两个新中心对A级写字楼的需求很高,甚至高于还剑郡。

与胡志明市相比,河内的办公室租金约33-35美元/㎡,而在胡志明市,租金约为60-65美元/㎡。

胡志明市的办公室供应继续转移到非CBD地区。在接下来的三年(2021-2023年)中,胡志明市将不再提供A级写字楼的新供应,但未来还将形成新的区域,A级写字楼将集中在河内市场。供不应求和高需求推高了胡志明市A级写字楼的价格。

3、外国租户对越南写字楼的需求差异

截至2021年第一季度,根据第一太平戴维斯(Savills)对河内和胡志明市市场上所有写字楼租户的调查,租赁面积较大的行业包括,包括:金融,保险,房地产,制造和IT。

但是,每个市场都有不同国家的企业。Savills Vietnam表示,来自日本和韩国的企业租户对河内和胡志明市的需求有所不同。

尽管胡志明市被认为是主要的经济中心,许多跨国公司选择在胡志明市设立总部,但越南企业仍然优先考虑在河内开设办事处。

越南企业占租户的大多数,在河内占总办公空间的46%,在胡志明市占35%。

韩国企业尤其优先考虑在河内设立办事处,韩国公司在河内租用的写字楼比例为60%,高于胡志明市。三星集团目前是在越南市场投资最大的韩国企业,专注于北宁和Thai Nguyen两个最大的生产和开发技术中心。

进入越南的日本企业往往以制造业为目标。而日本企业在河内和胡志明市租用的办公空间相同,说明这两个市场的商业潜力是相等的。

4、河内写字楼市场更具吸引力

在河内市场,越南、日本、韩国、美国和新加坡等国家的企业占写字楼租户的70%以上,预计这一数字将继续提升。

河内写字楼租赁市场因租金更便宜,且新增供应不断增加,而比东南亚乃至亚太地区其他大城市的写字楼市场更具吸引力。

截至2021年一季度末,河内写字楼租赁市场规模超过200万平方米,较2020年四季度增长3%,较去年同期增长10%。

据世邦魏理仕越南公司表示,2021年,将有超过20万平方米新增供应进入河内市场,创近10年来最高。其中值得注意的是嘉林县Techno Park Tower、东英县Intracom Riverside等项目。

2021年一季度,河内写字楼平均月租金达21美元/㎡,同比增长5%,平均入住率为89%。上述租金比新加坡、曼谷等东南亚其他大城市更便宜,因此,随着经济前景的强劲增长,河内写字楼市场将吸引住外国投资商的目光。

另一方面,直接影响到外国租户数量的因素——外国直接投资资金呈增长趋势。

2019年,越南吸引外资达380亿美元,创20年来新高;
2020年,尽管全世界遭受疫情的冲击,流入越南的外资仍达到285亿美元;
2021年一季度,外资达到101.3亿美元,同比增长18.5%。

第一太平戴维斯(河内)办事处负责人马修•鲍威尔(Matthew Powell)表示,越南是跨国公司的目标市场。从事技术、金融服务、人寿保险等领域的外国企业需要租赁办公室,而写字楼新增供应不断推出市场,使写字楼市场的竞争能力日益提升。

越南热点

发 布 日 期 : 2021年9月19日

发 布 日 期 : 2021年9月17日

发 布 日 期 : 2021年9月17日

发 布 日 期 : 2021年9月16日

《越南商机报告》简介

越南是全世界最具发展潜力的国家之一,越南从2015年起GDP都保持了6%以上的高速增长,2018年和2019年更是分别高达7.08%和7.02%。

2018年中越贸易额达1067亿美元,2019年达1168亿美元,2020年达1330亿美元,这是中越两国双边贸易额连续三年突破1000亿美元。

2020年肺炎疫情肆虐全球,越南成功的防控疫情后,积极恢复各项社会经济活动,2020年越南 GDP 增长2.9%,是全世界为数不多实现正增长的国家。

越南如同改革开放初期的中国,经济发展上升空间大、市场机会多、社会欣欣向荣,是中国人淘金新兴市场的首选国家。

本《越南商机报告》共16章275页,总计约15万字,首先介绍了越南发展的基本状况,随后对餐饮、农林渔牧、服装鞋帽、手机生产销售、家居及手工艺品、美容美妆、商旅服务、教育培训、交通运输、建筑建材、能源矿产、电商行业,以及消费(产业)升级领域的相关商业机会进行了分析,同时还介绍了房地产和股市的投资机会。

《越南商机报告》是全面系统认识越南市场,以及成功高效开发和投资越南市场的好帮手。