随着城市地区变得越来越拥挤，生活质量下降，扩大后的中心地区的一体化城市成为理想的居住选择，尤其是对那些收入较高的人来说。河内未来几年的发展也将顺应这一必然趋势。

根据专家的说法，特大城市，即拥有数百万人口，但只有一个中心的城市，这种模式已经过时了，因为这一模型带来的后果非常严重，例如人口过剩，交通拥堵，环境污染等。

与大城市的生活条件相比，郊区城市也因其舒适的住宿环境，现代化的基础设施和美丽的风景而对居民更具吸引力。

例如：美国，郊区城市发展非常强劲，郊区的土地占用率是旧中部地区的许多倍。

巴黎市中心拥有200万以上的居民，其余居民集中在巴黎市中心附近的卫星城镇中，彼此之间相距不到60分钟车程。

而日本主要是围绕着交通建设，日本在铁路沿线的土建工程（如商业中心，学校，医院，文化和体育设施）进行了大量投资，以吸引人前来居住。

人们将不再集中于拥挤不堪的老城区，而将注意力转移到郊区城市。尽管起步时间较晚，但越南的大城市，例如河内、胡志明市，正在从单中心模式向多中心，多极模式转变。

在过去的5-10年中，随着“城中城”的出现，这种趋势确实加速了，例如北部的Ciputra，Vinhomes Riverside，东部的Vinhomes海洋公园，北部的An Khanh和西部的Vinhomes Smart City。

根据专家的说法，多中心和多极城市规划是必然趋势。为了成为一个真正的城市“支柱”，每个新中心都必须具有完整的社会基础设施，从学校，医院到公园，购物中心，娱乐场所等等。

所有的设施都必须在居民至少可以步行或移动的范围内。“每个中心都必须有独立运作的能力，在那里人们可以自由地生活和工作。

越南建筑师协会办公室主任彭汉东建筑师持相同观点，他说基础设施对于郊区的城市地区起决定性作用。

目前，在基础设施方面，河内的2号和3号环路几乎是封闭的，主要的路线如Thang Long Boulevard，32号国道（西），Co Linh（东侧），Vo Nguyen Giap-Vo Chi Cong（北部）等已经完成。

除此之外，在红河细分规划项目中，也将要实施一系列数万亿美元的桥梁，例如：Tu Lien桥，Tran Hung Dao桥，Vinh Tuy 2桥， Ngoc Hoi桥，Me So桥。

在连通性方面，河内规划的地铁线被认为是郊区市区的“交通关键”。1号线（Ngoc Hoi-Yen Vien-Nhu Quynh），8号线（Co Nhue-Duong Xa）连接东部城市地区的；5号线（河内南部-荷花湖南部），6号线（内排-Ngoc Hoi），7号（Me Linh-河东）连接西部地区。

在生活设施方面，新兴城市，例如西湖郡的Ciputra，龙编Vinhomes Ocean Park或南慈廉郡Vinhomes Smart City都是按照“城市中的城市”的模式开发的，具有同步的、现代化的基础设施，满足了成为一个真正的旧中心的“极点”的标准。

发展郊区和郊区的多合一城市将是未来几年河内的必然趋势。凭借在空间和基础设施方面的突出优势，“新城市”可以有效地分担核心地区的人口压力，同时可以避免，缺乏停车位，公共空间不足，交通拥堵，环境污染等情况。这样郊区就会比市中心更有活力，更有吸引力。

在2021年第一季度，河内，胡志明市和岘港市的办公室租金和出租率得到了很好的恢复。

相关机构表示，越南的大量投资和商机仍然吸引着外国投资者的兴趣，并有可能带动对城市办公场所的需求。其中，河内写字楼市场租金更便宜，新供应不断增加。

1、河内和胡志明市办公室租赁面积对比

根据第一太平戴维斯的调查，2021年第一季度，在河内，超过1000平方米的办公空间交易增加。这是因为新建筑物的质量好，租金也更合理，因此公司倾向于聚集所有办公室，这是河内写字楼市场的一个相对显著的改善。

在胡志明市，主要交易集中在租赁面积100-300㎡之间，其中近70％是越南国内的中小企业。面积超过1000平方米的交易仅占4％；平均入住率为89％，同比下降8个百分点。

2、河内和胡志明市办公室租金价格对比

据第一太平戴维斯的数据显示，河内西部地区A级写字楼的平均租金为20-25美元/㎡；在Ba Dinh和Hoan Kiem地区，租金可以达到40美元/㎡（包括服务费）；河内整个市场平均租金约为33美元/平方米。

在胡志明市，A级写字楼的供应主要集中在1郡或3郡附近。这种供应的集中使得A级写字楼的平均租金可以达到50美元/㎡。

河内办公室租金价格便宜的原因：供应区域的集中与否，是导致两个市场租金明显不同，以及供应转移趋势的因素之一。

据第一太平戴维斯，河内在10年前就开始将办公区迁离市中心，因此，河内的写字楼不会集中在一个区域，目前已形成了3个A级写字楼中心，包括还剑郡，内城区（占甲级写字楼总供应量的38％）和河内西部（占35％）。

虽然河内的写字楼供应仍不能满足巨大的需求，但企业租户的选择多。大型企业、IT和科技企业或初创企业会在西部或河内市中心寻找A级写字楼，以提供灵活的租赁选择。

而胡志明市在近两年才开始转移办公区域，虽然租户的需求高，2郡、7郡和守德都是潜在的写字楼开发区域，但由于这些区域还没有在胡志明市形成一个新的中心，所以当租户寻找A级写字楼时，他们的首选仍然是1郡。

第一太平戴维斯河内商业租赁部总监Hoang Nguyet Minh女士表示，早期的搬迁对租金产生了积极影响。

大约10年前，河内的内城和西部地区不得不降低租金，以吸引客户，这些地区的租金没有中心区那么高，但租户享有一定的好处，建筑质量也非常好。因此，这两个新中心对A级写字楼的需求很高，甚至高于还剑郡。

与胡志明市相比，河内的办公室租金约33-35美元/㎡，而在胡志明市，租金约为60-65美元/㎡。

胡志明市的办公室供应继续转移到非CBD地区。在接下来的三年（2021-2023年）中，胡志明市将不再提供A级写字楼的新供应，但未来还将形成新的区域，A级写字楼将集中在河内市场。供不应求和高需求推高了胡志明市A级写字楼的价格。

3、外国租户对越南写字楼的需求差异

截至2021年第一季度，根据第一太平戴维斯（Savills）对河内和胡志明市市场上所有写字楼租户的调查，租赁面积较大的行业包括，包括：金融，保险，房地产，制造和IT。

但是，每个市场都有不同国家的企业。Savills Vietnam表示，来自日本和韩国的企业租户对河内和胡志明市的需求有所不同。

尽管胡志明市被认为是主要的经济中心，许多跨国公司选择在胡志明市设立总部，但越南企业仍然优先考虑在河内开设办事处。

越南企业占租户的大多数，在河内占总办公空间的46％，在胡志明市占35％。

韩国企业尤其优先考虑在河内设立办事处，韩国公司在河内租用的写字楼比例为60%，高于胡志明市。三星集团目前是在越南市场投资最大的韩国企业，专注于北宁和Thai Nguyen两个最大的生产和开发技术中心。

进入越南的日本企业往往以制造业为目标。而日本企业在河内和胡志明市租用的办公空间相同，说明这两个市场的商业潜力是相等的。

4、河内写字楼市场更具吸引力

在河内市场，越南、日本、韩国、美国和新加坡等国家的企业占写字楼租户的70%以上，预计这一数字将继续提升。

河内写字楼租赁市场因租金更便宜，且新增供应不断增加，而比东南亚乃至亚太地区其他大城市的写字楼市场更具吸引力。

截至2021年一季度末，河内写字楼租赁市场规模超过200万平方米，较2020年四季度增长3%，较去年同期增长10%。

据世邦魏理仕越南公司表示，2021年，将有超过20万平方米新增供应进入河内市场，创近10年来最高。其中值得注意的是嘉林县Techno Park Tower、东英县Intracom Riverside等项目。

2021年一季度，河内写字楼平均月租金达21美元/㎡，同比增长5%，平均入住率为89％。上述租金比新加坡、曼谷等东南亚其他大城市更便宜，因此，随着经济前景的强劲增长，河内写字楼市场将吸引住外国投资商的目光。

另一方面，直接影响到外国租户数量的因素——外国直接投资资金呈增长趋势。

2019年，越南吸引外资达380亿美元，创20年来新高；
2020年，尽管全世界遭受疫情的冲击，流入越南的外资仍达到285亿美元；
2021年一季度，外资达到101.3亿美元，同比增长18.5%。

第一太平戴维斯（河内）办事处负责人马修•鲍威尔（Matthew Powell）表示，越南是跨国公司的目标市场。从事技术、金融服务、人寿保险等领域的外国企业需要租赁办公室，而写字楼新增供应不断推出市场，使写字楼市场的竞争能力日益提升。