越南房地产市场从 2025 年初开始回暖，市场的复苏主要由高收入购房者和投资者驱动，而非真实的刚需；部分开发商与代理商合作，采用 “小批量分批次推盘” 的策略，制造 “错过即无” 的恐慌情绪，推高房价。

2025 年河内市核心城区公寓均价为9500 万越盾 /㎡（$3,655）；胡志明市核心城区公寓均价为9100 万越盾 /㎡（$3,500）；越南都市圈郊区的北宁和兴安等地的公寓均价为6000-7000 万越盾 /㎡（$2,310-$2,690）。

越南河内和胡志明市核心城区的房价高企，迫使刚需购房者向郊区转移，但核心郊区和普通城市的房价也同步暴涨，高平省、宣光省、奠边省、太原省、同塔省、得乐省等普通城市的房价也高达5000-6000 万越盾 /㎡（$1,925-$2,310），导致普通家庭（尤其是年轻刚需群体）的购房梦愈发遥远。

例如：越南首都河内工程师黄英土夫妻十年攒下 10 亿越盾（$38,460），却买不到 20-30 亿越盾的两居室，只能继续租房。兴安省居民梅兰的 100㎡的公寓，2024年标价 59 亿越盾无人问津，2025年有人出价 73 亿越盾，但她不敢卖，因为卖了之后，自己再也买不起其他房子。

虽然越南的普通购房刚需者面临困境，但此轮越南房价的上涨，也是越南经济快速发展，以及供给侧和需求侧共同促进的结果，越南房地产市场复苏的主要驱动因素如下：

• 行政区划重组：采用 “两级治理模式”，为郊区开发提供政策空间。
• 大型基建投资：2025 年初批准了一批重点基建项目，提升郊区的通达性。
• 区域连通性增强：省际新公路建成，推动 “交通导向型开发（TOD）”。
• 私营部门参与度提升：开发商在大城市周边省份获得大量土地储备，增加了房源供应。
• 投资活动激增：流动性宽松、通胀担忧、开发商的激进促销，吸引大量投资者重返市场。
• 土地成本上升：核心城区土地储备减少，郊区土地因交通改善而升值，直接推高公寓售价。
• 高收入群体需求稳定：大型开发商的项目主要面向财务实力雄厚的买家，支撑了房价的上涨。

为了保证越南房地产市场的健康发展，越南建设部正在推动建立国家管理的房地产交易中心，交易中心的核心作用：① 简化交易流程，降低购房者的时间和金钱成本；② 政府在房源入市前进行全面审核，确保合法性，杜绝 “欺诈项目” 或 “幽灵项目”。

越南房地产协会也呼吁增加经济适用房和社会保障房的供应，这是平抑房价、稳定市场的核心手段，同时加强政策咨询与法律改革，提升市场透明度与专业性避免监管瓶颈，确保房地产政策高效执行。

据 Aodok.com 了解，越南部分郊区楼盘可能因基础设施不完善或开发商实力不足而陷入停滞；另有部分项目因房价上涨过快，导致刚需需求减少和投资者退出。未来的房产交易将更多集中在手续合法、交通便利、开发商信誉良好的项目上，中小开发商的项目可能面临滞销。